Amministratori condominiali, il rebus della selezione

Di recente DossierCondominio ha pubblicato i dati resi noti dall’Agenzia delle Entrate relativi al numero di condomini e ai loro rappresentanti legali sulla base delle risultanze dell’anno 2013 , prospetto che riportiamo di seguito con a fianco il numero medio di condomini ch gestisce ciascun amministratore. Una attenta osservazione dei dati induce ad alcune riflessioni: se dal censimento 2011 risultano esistere in Italia oltre 1 milione 200mila condomini, ne mancano all’appello circa 400mila. Il che vuol dire che sono sconosciuti al fisco, che gestiscono le proprie attività in modalità casareccia senza effettuare ritenute d’acconto né modello 770.

Condominio a MIlano

In considerazione del fatto che il nuovo Codice civile in materia di condominio consente solo a chi è condòmino di gestire lo stabile dove abita senza aver acquisito la dovuta formazione professionale, dobbiamo dedurre che già chi amministra due o tre condomini è un professionista o, quantomeno, esercita questa attività come secondo lavoro. Quindi, escluso chi amministra un solo condominio, tutti gli altri rappresentanti (41.205) dovrebbero rispettare quanto previsto dal dm 140/2014 in materia di formazione. Dando per scontato che tutti i 41.205 abbiano i titoli o abbiano seguito la formazione obbligatoria, gli stessi annualmente dovranno seguire i corsi di aggiornamento obbligatori.

Queste semplici riflessioni ci fanno sorgere alcuni interrogativi, se è vero come è vero che la legge non prevede nessun controllo o, meglio, non assegna a nessun ente il compito di verificare se i condomini, anche quelli gestiti alla casareccia, abbiano il codice fiscale o meno, così come lascia solo ai condòmini l’onere di verificare se l’amministratore ha i requisiti o meno per esercitare la professione, chi garantisce la professionali degli operatori ? Le Associazioni organizzano corsi di aggiornamento per i propri iscritti, ma si riesce a immaginare una associazione che non rilascia la certificazione a un proprio iscritto, con il rischio che questo si rivolga a una associazione concorrente?

Riteniamo che sarebbe necessario che il ministero di Giustizia, a cui spetta l’onere di verifica delle attività professionali, demandasse a organi di certificazione qualificati, indipendenti dalle associazioni e dai sindacati, sia degli amministratori che dei condomini, le attività di formazione ed aggiornamento. Oggi, di fatto, nella quasi totalità dei casi il criterio di scelta di un amministratore è ristretto a due soli parametri: il minor costo del suo emolumento e la conoscenza diretta da parte di quel o quei condomini che più seguono la vita condominiale. Quindi, senza nessuna garanzia in merito alla preparazione professionale del nominando, in quanto ovviamente chi si fa portavoce della candidatura di un amministratore quasi sempre non è in grado di valutare oggettivamente il grado di preparazione del candidato che sta sponsorizzando, risultato la concorrenza, che dovrebbe essere la garanzia della qualità avviene solo sulla base del costo di conseguenza proprio a discapito della qualità e della preparazione.

I condomini in Italia