Immobili a Milano

Le difficoltà burocratiche frenano le compravendite di immobili

Redd, la start up innovativa fondata da Riccardo Delli Santi e partecipata al 30% da Banca del Fucino, specializzata nella gestione dei documenti immobiliari tramite sistemi integrati di intelligenza artificiale (IA) e machine learning, ha presentato il suo rapporto sul settore immobiliare. Secondo l’Osservatorio di Redd, rispetto alle circa 750 mila transazioni immobiliari realizzate in Italia nel 2021, si stima che ve ne siano ulteriori 200 mila che non si sono perfezionate per problemi legati al mancato reperimento dei documenti immobiliari necessari alla compravendita. Cioè proprio l’attività di cui si occupa Redd.

Le cause più frequenti del mancato perfezionamento sono legate alla carenza documentale o all’ esistenza di difformità tra i titoli edilizi e lo stato di fatto. Di queste la maggior parte è relativa ad operazioni di ristrutturazione di immobili o complessi immobiliari i cui titoli sono risalenti nel tempo e quindi spesso non reperibili. Ciò avviene in particolare nei centri storici e quindi ad immobili di pregio con una data di costruzione anteriore al 1967. Questi ultimi sono teoricamente trasferibili ma non se ne può dimostrare la legittimità e quindi le pratiche edilizie relative vengono bloccate.

Tramite i sistemi di intelligenza Artificiale basati sulla lettura Oce (Optical Character Recognition), Redd è in grado di consultare archivi e banche dati (quali il Catasto e i Piani Urbanistici), superando le più tradizionali metodologie di gestione documentale finalizzata alla due diligence immobiliare. Redd analizza i documenti e i dati immobiliari per rendere più veloce il reperimento della documentazione edilizia e urbanistica necessaria alle transazioni immobiliari. Lo scopo finale è quello di colmare in tempi rapidi il gap documentale riscontrato su molti immobili italiani, facendo potenzialmente crescere di quasi il 30% il numero delle transizioni perfezionabili nel Paese

Mentre fino a poco tempo fa l’analisi del corredo documentale, in caso di più immobili, spesso veniva operata da soggetti diversi con metri di valutazione altrettanto differenti, oggi è possibile utilizzare dei software dedicati che possono fare emergere eventuali criticità già entro poche ore dal caricamento dei documenti. Tra i servizi offerti, oltre alla sistematizzazione e lettura dei documenti, vi è la possibilità di creare delle Data Room intelligenti, di effettuare sovrapposizioni di planimetrie con algoritmi dedicati, di georeferenziare gli immobili e di creare dei report di sintesi.

Nei primi sei mesi del 2022 la start up, diretta dall’amministratore Delegato Alessio Toccarelli, ha realizzato, tramite i propri software, sovrapposizioni degli elaborati grafici di circa 45 mila metri quadrati e ha esaminato la documentazione riferita ad immobili aventi una superficie totale pari a circa 300 mila metri quadrati. Si tratta di un lavoro reso possibile da un team di soli 5 professionisti che nelle modalità tradizionali avrebbe richiesto, a parità di tempo, l’impiego di almeno 25 risorse. Nel primo semestre di quest’anno la start up ha analizzato oltre 90 mila files, digitalizzato quasi 5 mila documenti cartacei e generato oltre 545 report automatici.

B-Corp

Evogy ottiene la certificazione B-Corp

Evogy, green tech company che fornisce servizi e soluzioni in modalità Energy-as-a-Service (EaaS) per la supervisione e l’ottimizzazione degli asset energetici, annuncia di avere ottenuto la certificazione B-Corp: un obiettivo al quale lavora dal 2021.

La certificazione B Corp viene assegnata dall’organizzazione non profit B Lab e prevede la soddisfazione di rigorosi standard di scopo, responsabilità, performance e trasparenza.

In base alle procedure esistenti, per ottenere tale certificazione le aziende devono dimostrare di creare valore economico sociale e ambientale per la comunità in cui operano. In generale, vengono considerate B Corp le aziende che creano più valore di quanto ne consumino.

Scopo delle B Corp è misurare, oltre i risultati economici, le performance ambientali e sociali delle aziende. Viene infatti valutato l’impatto delle operazioni e del modello di business dell’azienda sui suoi dipendenti, sulla comunità in cui opera, sull’ambiente e sui clienti. Dalla catena di approvvigionamento e dai materiali di input alle donazioni di beneficenza e ai benefici per i lavoratori, la certificazione è assegnata alle aziende che soddisfino i più elevati standard di prestazioni verificate.

“Le B Corp immaginano un futuro in cui tutte le aziende competono per essere non solo le migliori al mondo, ma le migliori per il mondo – afferma Tiziano Arriga, ceo e co-fondatore di Evogy -. Siamo orgogliosi di avere ottenuto questa certificazione. Siamo convinti che questo riconoscimento ci porterà a una crescita personale e professionale, migliorerà il nostro team e le relazioni con i clienti e aumenterà la consapevolezza dell’impatto del nostro operato sull’ambiente e sul territorio, portando di conseguenza a migliorare la qualità della vita lavorativa di tutte le parti coinvolte”.

Con la certificazione B Corp, Evogy compie un ulteriore passo nell’offrire ai propri clienti gli strumenti per raggiungere cinque dei Sustainable Development Goal stabiliti dall’Onu per il 2030: energia pulita (incrementare la produzione di energia da fonti rinnovabili e raddoppiare il tasso di efficientamento energetico globale); industria e innovazione (rendere sostenibili gli impianti industriali attraverso l’efficienza energetica e l’adozione di tecnologie a basso impatto ambientale); città e comunità sostenibili (ridurre l’impatto ecologico delle città e favorire la condivisione delle risorse attraverso la costituzione di comunità energetiche); consumo e produzione responsabili (incoraggiare le aziende ad adottare pratiche sostenibili e a integrare informazioni sulla sostenibilità); azioni per il clima (favorire l’educazione e la capacità delle istituzioni e delle persone nei confronti della mitigazione e dell’adattamento ai cambiamenti climatici).

Evogy è una green tech company fondata nel 2018 da tre professionisti del settore dell’energia e delle tecnologie digitali. Attraverso tecnologie di IoT, business intelligence e intelligenza artificiale, Evogy ha come missione la digitalizzazione del mondo dell’energia per raggiungere migliore efficienza e sostenibilità ambientale (www.evogy.it).

Barriere architettoniche e portatore di handicap

Privacy in condominio e barriere architettoniche, ecco le regole

A seguito della riforma dell’articolo 1120 del Codice civile derivata dalla nuova formulazione prevista dalla legge 220/2012, è stabilito che «i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni».

La formulazione del secondo comma dell’articolo 1120 richiede che la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio anche per le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche. L’abbattimento delle stesse, però, rientra tra gli interventi che portano all’applicabilità delle agevolazioni fiscali previste nel superbonus 110%. Si può così effettuare il lavoro con le maggioranze ridotte previste per le opere di manutenzione ordinaria così come indicate nell’articolo 1136 del Codice civile.

I divieti

L’esigenza di abbattere le barriere architettoniche presenti all’interno di un condominio implica la presa di coscienza da parte degli altri condòmini, ma anche dell’amministratore, di problematiche che riguardano la salute di uno o più condomini. La definizione di «dati relativi alla salute» è contenuta nell’articolo 4 del Ggdpr («sono i dati personali attinenti alla salute fisica o mentale di una persona fisica, compresa la prestazione di servizi di assistenza sanitaria, che rivelano informazioni relative al suo stato di salute»). Si tratta di quei dati che, nel regolamento europeo 16/679, vengono definiti «dati particolari», i quali necessitano di una tutela maggiore rispetto ai dati personali, definiti nel medesimo articolo 4 come quelle informazioni che in maniera diretta o indiretta ci riconducono a una persona fisica individuata o individuabile.

Il Gdpr prevede per il trattamento di categorie particolari di dati personali una disciplina specifica. Infatti, l’articolo 9 del Regolamento Ue 16/679, al primo comma vieta il trattamento di dati personali che rivelino l’origine razziale o etnica, le opinioni politiche, le convenzioni religiose o filosofiche, o l’appartenenza sindacale, nonché il trattamento di dati genetici, dati biometrici intesi a identificare in modo univoco una persona fisica, dati relativi alla salute o alla vita sessuale o all’orientamento sessuale della persona, salve le eccezioni elencate al secondo comma del medesimo articolo, quali il consenso specifico ed espresso.

La documentazione

Per l’esecuzione delle pratiche per l’abbattimento delle barriere architettoniche e per poter raccogliere la documentazione medica o comunque anche solo trattare informazioni che riconducono allo stato di salute di un condomino, l’amministratore sia se svolga l’attività come titolare del trattamento, sia laddove operi come responsabile del trattamento per conto del condominio titolare, deve sempre mettere a disposizione dell’interessato l’informativa ai sensi dell’articolo 13 del Ggdpr, nella quale si evidenzia la finalità specifica del trattamento, ovvero quelle attività connesse all’esecuzione della pratica per l’abbattimento delle barriere architettoniche. All’informativa deve necessariamente seguire il consenso specifico ed espresso da parte del soggetto interessato.

Inoltre, l’articolo 30 del Regolamento Ue prevede che tra gli adempimenti principali del titolare e del responsabile del trattamento vi sia la tenuta del registro delle attività di trattamento. Si tratta del documento con le principali informazioni relative alle operazioni di trattamento svolte dal titolare condominio e dall’amministratore (sia se svolga l’attività in veste di responsabile, sia se la svolga come titolare autonomo del trattamento).

Il trattamento

Il registro delle attività dei trattamenti deve «raccontare la storia del dato», da quando viene recepito fino a quanto viene cancellato o distrutto, e deve essere messo a disposizione in caso di eventuali controlli e/o ispezioni. Si tratta di uno dei documenti cardine per poter dimostrare il rispetto del principio di accountability. Secondo il Garante della Privacy, è obbligato a redigerlo «il Condominio ove tratti categorie particolari di dati (per esempio, delibere per interventi volti al superamento e all’abbattimento delle barriere architettoniche ai sensi della legge numero 13/1989; richieste di risarcimento danni comprensive di spese mediche relativi a sinistri avvenuti all’interno dei locali condominiali)».

Il registro delle attività in questione, quindi, dove si deve svolgere la pratica di abbattimento delle barriere architettoniche, dovrà essere intestato direttamente al condominio titolare del trattamento. In caso contrario i condomini, quali contitolari del trattamento dei dati condominiali, rischiano di vedersi addebitate le sanzioni abnormi previste dal Gdpr per potersi poi rivalere, ricorrendone i presupposti, nei confronti del negligente amministratore di condominio.

Carlo Pikler

Il parapetto Giulietta

Giulietta si affaccia sul panorama Faraone (in tutta sicurezza)

Si chiama Giulietta l’ultima creazione di Faraone, che rende sicura l’eleganza del tipico balcone alla francese.

Giulietta di Faraone, infatti, unisce alla classe e alla luminosità di questo tipo di apertura tutta la sicurezza che contraddistingue ogni prodotto Faraone: è il primo parapetto alla francese realizzato in Italia e certificato secondo le normative nazionali ad aver superato tutte le prove di spinta e di impatto richieste dalle rigide norme in vigore. Faraone è l’azienda leader nel settore dei parapetti e delle balaustre in vetro, con il record di oltre 1.000.000 di installazioni in tutto il mondo dal 2009 al 2021.

Il parapetto Giulietta visto dall'interno dell'abitazione

Il parapetto Giulietta visto dall’interno dell’abitazione

A PROVA DI TEST

I designer e gli ingegneri del reparto R&D hanno lavorato sodo su Giulietta: sono stati eseguiti oltre 50 crash test che hanno tenuto conto della tipologia di applicazione, del tipo di vetro (8+8 o 10+10), e della larghezza. “Il lavoro della nostra azienda, è sempre più orientato alla realizzazione di prodotti sicuri. Non solo belli esteticamente quindi, ma soprattutto fatti per proteggere chi li utilizza. Giulietta esprime i 15 anni di esperienza di Faraone nel campo dei parapetti, ed è il frutto di studi e analisi approfonditi. Ad oggi è il balcone alla francese in vetro più sicuro sul mercato“, afferma il CEO Flavio Faraone.

“Normalmente i balconi alla francese sono associati a parapetti in ferro, ma il vetro è sempre più apprezzato in queste soluzioni, soprattutto per la luminosità e la leggerezza. Questo sistema è anche più sicuro. Abbiamo dato questo nome alla nostra soluzione come omaggio al celebre balcone di Giulietta di Verona, per sottolinearne l’italianità. Un doveroso ringraziamento va ad Alfa Romeo per aver concesso l’uso del nome nella nostra categoria”, spiega Roberto Volpe, Resp. Marketing.

Il video del test di resistenza al carico dinamico

LE DUE VERSIONI

Prova di carico dinamico

Prova di carico dinamico

Prova di carico statico

Prova di carico statico

Giulietta, sia in versione interno vano sia in versione fronte muro, è in grado di resistere alla forza di spinta e d’impatto richieste dalle normative dei parapetti che consente di garantire la totale sicurezza di persone e animali domestici, sfruttando al massimo lo spazio interno degli ambienti anche senza la presenza di un balcone. È adattabile a progetti su misura, con lunghezze del vetro fino a 2,5 metri. Inoltre, consente un’ampia personalizzazione delle finiture, con profili e vetri a diversi effetti, e il ridotto numero di componenti rende il suo montaggio facile e immediato.

 

Per maggiori informazioni su Giulietta vai qui.

Applicazione del parapetto Giulietta

Applicazione del parapetto Giulietta

euro

Ma quanto deve costare un amministratore?

Diceva Oscar Wilde: «Oggi la gente conosce il prezzo di tutto e non conosce il valore di niente». La frase è più che mai attuale e si adatta perfettamente all’amministratore di condominio perché, malgrado l’evoluzione della professione e il carico di responsabilità sempre più pressanti e crescenti addossategli dal legislatore e dal fisco, non è riuscito a emanciparsi. Nell’immaginario collettivo l’amministratore continua a essere un’occupazione più che una vera e propria professione sia perché, malgrado la riforma, sul mercato si trova di tutto (dal dopolavorista al doppiolavorista, dal pensionato al laureato) sia perché non c’è mai stata la volontà politica di riscattare la professione e farla assurgere al livello delle professioni ordinistiche.

Serie B

Alle responsabilità non ha fatto seguito una parallela e proporzionale affermazione sociale. L’amministratore non è valorizzato nella sua essenziale funzione di gestore del patrimonio immobiliare: il legislatore lo ha sempre relegato a professionista di serie B. La prova provata è che nell’era del superbonus 110% la figura dell’amministratore rimane quella del galoppino e del garzone di bottega. L’amministratore è l’unico professionista indegno di un onorario detraibile ai fini Irpef tra tutti gli stakeholder, perché ritenuto una figura ininfluente, quando invece dovrebbe considerarsi il perno intorno a cui ruota tutto il progetto 110%.

Questo è l’esempio di attualità più eclatante della percezione oggettiva del valore della professione, questo il motivo per cui l’amministratore oggi viene considerato dai più un male necessario, un costo fastidioso da sostenere, su cui molti giocano al ribasso. Non essendoci una lobby in sua rappresentanza, polverizzata in una miriade di associazioni, la forza contrattuale degli amministratori sia di fronte alle istituzioni, che di fronte alla clientela è di fatto inesistente come categoria, ma affidato all’intraprendenza e all’autonomia dei singoli.

Onorari in altalena

La partita è giocata in solitario e assistiamo quindi, da Nord a Sud, dalla città alla periferia, a differenze di onorari considerevoli basate anche sulla diversa organizzazione degli studi professionali, alcuni vere e proprie imprese strutturate in contrapposizione al libero professionista senza dipendenti.

Tradizionalmente la determinazione di un onorario è quantificata sulla base delle unità immobiliari dell’edificio, anche se è frequente che i condomini più piccoli diventino con il tempo più problematici e impegnativi, in quanto sembra che nelle piccole realtà la proliferazione dei problemi, per lo più di di carattere pretestuoso, sia inversamente proporzionale alla dimensione dell’edificio. Per esperienza ho riscontrato che i piccoli condomini che necessitano di un amministratore per la gestione ordinaria, sono più litigiosi rispetto ai condomini medio grandi, dove i condòmini sono un po’ più emancipati, forse perché più abituati alla vita in comune e alla gestione di spazi condivisi. Nelle piccole realtà il solo fatto di avere un amministratore sembra il perfetto pretesto per i condòmini di addossargli ogni tipo di compito, anche se del tutto estraneo alle sue funzioni.

Piccoli litigiosi

C’è quindi la regola di attribuire un minimo tariffario ai condomini più piccoli, che si va a sommare alla quantificazione attribuita alle singole unità immobiliari. A ogni modo, la tariffa di un amministratore può andare da qualche decina di euro a 100-120 euro per unità immobiliare, oltre a Iva e oneri di legge. Il divario in alcune regioni è veramente considerevole, ma anche e soprattutto da professionista a professionista: c’è chi ha l’autorevolezza di offrirsi sul mercato a tariffe congrue e che si «prostituisce», letteralmente, al ribasso.

Un amministratore considerato caro costa in pratica quanto un pacchetto di chewing gum a settimana a unità immobiliare. Per rispondere ai condòmini che accusano l’amministratore di non esserci mai, basterebbe rappresentare loro che se si fa una media di 70 euro a condòmino all’anno, il tempo che l’amministratore potrebbe dedicare a ciascuno, in base ad un costo orario di 30 euro (se vogliamo essere buoni, ma che non si addice certo a un Professionista con la P maiuscola) è di poco più di due ore all’anno!

Orario dilatato

Questo dovrebbe fare riflettere chi pretende dall’amministratore l’ubiquità e la presenza H24 come si trattasse di pubblica assistenza, quando non si è disposti a pagarlo neppure una cifra pari a un diritto di chiamata che si riserva ad un idraulico quando se ne ha bisogno. Si ritorna, quindi, al problema del valore, che culturalmente è negato all’amministratore perché la percezione oggettiva delle sue funzioni è rimasta quella della macchietta fantozziana.

Ovviamente e per fortuna ci sono eccezioni e questa percezione tradizionale via via, grazie all’emancipazione di una buona parte degli amministratori professionisti, sta diminuendo. L’amministratore, scegliendo la clientela, rifiutando onorari ridicoli e offensivi e diffondendo, grazie all’esempio di una buona gestione, la cultura dell’amministrazione differente, modello di efficienza e trasparenza e competenza molto ha fatto, soprattutto in questi ultimi anni. Molto però è ancora da fare.

Troppi oneri

Soprattutto grazie all’inspiegabile miopia delle istituzioni, che invece di stimolare l’evoluzione nel comparto immobiliare, valorizzando e supportando l’operato dell’amministratore, continuano a massacrarlo di oneri, negandogli ogni onore. L’amministratore non dovrebbe essere un lavoro esercitato da chiunque indistintamente. L’amministratore dovrebbe almeno essere laureato con un percorso di studi ad hoc e questo non per velleità di corporazione, ma per la tutela del cliente finale.

L’amministratore come ogni professionista di valore dovrebbe essere pagato in base alle sue responsabilità e alle sue molteplici competenze e si dovrebbe eliminare la figura dell’interno e dell’improvvisato. Il rapporto di mandato previsto dal Codice civile degli anni Quaranta è ormai fuori da ogni logica di mercato. L’amministratore dovrebbe poter stabilire con i clienti un contratto sulla base delle esigenze del condominio e indicare il costo di ogni singolo servizio, termini negoziali ben precisi in merito alla durata dell’incarico, alle tariffe elaborate sulla base della complessità dei compiti e, perché no?, agli obiettivi da raggiungere. Nessuna mansione dovrebbe essere svolta gratis, come oggi in diverse occasioni avviene (pensiamo al periodo che intercorre tra la fine del mandato e alla nomina del successore) l’amministratore dovrebbe essere responsabile delle sue sole azioni e non anche dell’inerzia o irresponsabilità dei condòmini che oggi lo possono crocifiggere di rimbalzo per delibere non assunte o assunte contra legem.

Pochi diritti

Ma sembra che questo non interessi a alle istituzioni e personalmente la considero un’onta alla professione. Sembra che la tutela dei lavoratori sancita dall’articolo 36 della Costituzione non riguardi l’amministratore: quali sono, infatti, i suoi diritti a fronte dei doveri che invece sono impietosamente stigmatizzati?

E pensare che basterebbe poco: sarebbe sufficiente che il condominio avesse personalità giuridica. Ma sarebbe problematico per chi trova, invece, molto più comodo avere come capro espiatorio un unico soggetto: l’amministratore, costretto a pagare per responsabilità altrui senza neppure essere retribuito. Alla cultura dell’invisibilità imposta alla categoria dal legislatore io attribuisco la svalorizzazione del mestiere di amministratore: perché il valore è una convinzione condivisa. Il valore attribuito a una cosa, a una persona o a un servizio è determinato dalla comune convinzione che sia così: la reputazione rende qualcosa o qualcuno prezioso agli occhi dell’opinione pubblica. E su questo l’amministratore ne deve fare di strada.

Daniela Zeba

Il gala di Rete Irene

Rete Irene per la riqualificazione sostenibile

Rete Irene ha scelto una location d’eccellenza come l’Autodromo Nazionale di Monza per ospitare tutti i professionisti interessati a vedere i risultati raggiunti e gli obiettivi previsti lato sostenibilità e riqualificazione energetica degli edifici.  La serata ha preso il via con una presentazione dei risultati raggiunti da Rete Irene come il protocollo CasaClima, ossia una collaborazione tecnico scientifica che mira a certificare gli interventi di riqualifica in modo sostenibile e come i 3 condomini già certifcati che hanno visto il passaggio da classe E a B e i 27 edifici in fase di certificazione. L’evento a cui hanno preso parte oltre 400 ospiti afferenti a Rete Irene e operatori di settore, è stata l’occasione per presentare Rete Irene People: il progetto 2021/2022 di Rete Irene che ha voluto essere la celebrazione di tutte quelle figure che ogni giorno concorrono alla creazione di una qualità sostenibile grazie all’impegno e alla voglia di fare cose grandi insieme. Rete Irene non è il risultato di singole persone, ma di una collettività che si muove all’unisono verso un’unica direzione. Senso etico, concretezza e competenza sono solo alcuni dei valori su cui si fonda la rete, che non sarebbe la stessa senza le persone che la compongono e che si impegnano ogni giorno per raggiungere un unico grande obiettivo: perseguire un concetto di sostenibilità che sia autentico, condiviso e perseguibile. Nell’ambito della serata è stato poi presentato il Position Paper di Rete Irene, un documento che suggella l’evoluzione della realtà e le sue prospettive. Rete Irene, negli anni, è infatti diventata la prima Rete d’imprese in Italia ad avere un approccio innovativo nel pianificare gli interventi su un edificio, con una particolare attenzione alla riduzione dei consumi energetici e delle emissioni, alla salvaguardia ambientale e allo sviluppo sostenibile in un’ottica di economia circolare. Il Position Paper esplicita mission e vision di Rete Irene: rendere la Riqualificazione Energetica degli immobili alla portata di tutti, trasformandolo in un investimento sostenibile ed economicamente conveniente, per poter rispondere in modo concreto alle urgenti istanze di risparmio energetico, di sostenibilità ambientale e di migliore qualità di vita nelle aree metropolitane. Seguendo questo orientamento, il 19 ottobre 2020 nasce Irene società benefit, organo comune di Rete Irene e primo soggetto giuridico nazionale specializzato nella realizzazione di interventi di riqualificazione energetica integrata. L’evento è stato dunque l’occasione per condividere la sfida quotidiana di Rete Irene nell’individuare modalità di intervento su un edificio in grado di restituire, ad opera finita, un paesaggio con un valore sociale, economico e paesaggistico potenzialmente maggiore rispetto a quello di partenza.

Condominio in legno a Gudo, frazione del comune di Bellinzona, in Canton Ticino

I vantaggi di un condominio in legno

Uno dei principi più importanti dell’edilizia sostenibile è utilizzare le risorse disponibili in maniera responsabile, evitando sprechi e con materiali di origine il più possibile naturale, non tossici per le persone e per l’ambiente. La scelta di materiali sostenibili e un’accurata progettazione sono poi finalizzati a rendere un edificio efficiente dal punto di vista energetico. Un esempio concreto di applicazione in ambito condominiale è l’edificio realizzato a Gudo, frazione del comune di Bellinzona, in Canton Ticino, realizzato da Novello Swiss su progetto della società di ingegneria Encotech di Lugano. La struttura in bioedilizia con dimensioni da record, con una superficie di poco meno 4 mila metri quadrati, grazie alla prefabbricazione delle pareti ha consentito la riduzione al minimo della fase di cantiere, che ha richiesto solamente cinque mesi. Ludovico Puglisi, rappresentante della Novellocase, azienda specializzata in architettura ecosostenibile, spiega a Condominio Sostenibile e Certificato i dettagli della realizzazione.

Domanda. Il condominio in bioedilizia di Gudo è uno dei più grandi edifici residenziali in legno del Canton Ticino. Qual è la superficie e quanti appartamenti ospita?

Risposta. Il condominio che abbiamo realizzato a Gudo in Canton Ticino conta un’area commerciale di oltre 2.300 metri quadrati ed è disposto su quattro piani, per un totale di 32 appartamenti.

D. Quali caratteristiche rendono l’edificio compatibile sotto il profilo della bioedilizia?

R. Tutte le strutture sono in legno, isolate con materiali naturali e sostenibili come la fibra di legno e la lana di roccia.

D. Come sono state realizzate le strutture portanti?

R.I solai e le pareti del vano ascensore sono stati realizzati in x-lam, mentre le pareti perimetrali e interne hanno una struttura a telaio. Esternamente, il condominio in legno presenta finitura a intonaco e una copertura piana.

D. Come è garantito il confort termico all’interno dell’edificio?

R.Dall’alta prestazione energetica delle strutture. Parlando di confort, bisogna poi considerare che il legno, a differenza di altri materiali, non ha capacità di interagire con la temperatura del nostro corpo come farebbe un muro di mattoni: freddo di inverno e caldo d’estate. Il confort del legno, peraltro, si estende ad altri aspetti sensoriali, quali acustica, percezione dell’umidità. I materiali utilizzati nella realizzazione della struttura sono naturali e le stratigrafie studiate accuratamente per dare il miglior risultato possibile in prestazione energetica, il che significa abbattimento drastico delle spese di riscaldamento.

D. Come si comporta l’edificio sotto il profilo dell’isolamento acustico?

R.È uno dei tasselli più importanti del comfort abitativo. È stata utilizzata una particolare stratigrafia di parete per i muri di separazione tra abitazioni.

D. E per quanto riguarda la sicurezza contro gli incendi?

R.Anche su questo fronte, sono stati rispettati tutti i requisiti previsti dalla normativa vigente.

D. Sono presenti anche funzionalità tipiche di una smart home?

R.Noi di Novellocase ci siamo occupati della fornitura e posa della struttura grezza, il cliente si è poi interessato per completare l’edificio con impianti e finiture.

D. C’è richiesta di edifici costruiti secondo criteri di bioedilizia da parte dei clienti finali?

R.Importante è la richiesta di informazioni sulle case in legno: basti pensare alla crescente necessità di efficienza energetica, confort abitativo e acustico sempre più elevati oltre all’aumento di interesse nell’utilizzo di materiali naturali e sostenibili.

D. È vero che gli edifici in bioedilizia costano molto di più a chi li acquista rispetto a costruzioni più tradizionali?

R.Il prezzo di un edificio in legno non si discosta da uno realizzato in edilizia tradizionale. Quello che cambia totalmente è il livello di prestazione energetica e di confort abitativo, che in un edificio in legno sono nettamente superiori. Inoltre, un edificio in bioedilizia in legno è un investimento sicuro, perché mantiene alto il suo valore nel tempo.

D. Che azienda è NovelloCase?

R. Novello nasce nel 1956 come piccola azienda artigianale a gestione famigliare impegnata nel settore degli imballaggi industriali in legno. In un primo tempo l’azienda si è specializzata nella produzione di casse in legno su misura. Poi, la grande passione per il legno, unita all’attenzione verso le nuove tematiche ambientali della bioedilizia, ha trasformato ulteriormente la sua attività. Inizialmente, con la produzione di pareti prefabbricate a telaio per costruire case in legno conto terzi. Successivamente, per soddisfare al meglio la crescente domanda di edifici in bioedilizia, inizia ad operare con il proprio marchio, Novellocase, e si struttura con un’organizzazione tecnica e commerciale interamente dedicata alla bioarchitettura. Oggi Novellocase costruisce case in legno chiavi in mano, complete cioè di finiture ed impiantistica, oppure fino allo stato di grezzo o grezzo avanzato, in base alle necessità dei propri clienti.

Balconi in condominio

Chi paga la spesa per i balconi?

La ripartizione delle spese per la riparazione dei balconi in condominio: un argomento tra i più complessi e dibattuti nel diritto condominiale, sia per le difficoltà di ordine tecnico-giuridico, sia per quelle di ordine pratico. La ripartizione delle spese dei balconi tra proprietari nell’immaginario collettivo è ben rappresentata da un interrogativo: «A chi spetta pagare? Al proprietario o al condominio?». Ovviamente, la realtà è molto più complessa e articolata rispetto all’interrogativo e la risposta non è così semplice e immediata. Cercheremo, in ogni caso, di chiarire il più possibile tutti i dubbi che scaturiscono dall’argomento.

Il balcone ha la funzione di consentire al proprietario dell’immobile la possibilità di affacciarsi ed esercitare il proprio diritto di veduta. È parte integrante dell’immobile. In alcuni casi si parla addirittura di prolungamento dell’immobile stesso su cui insiste. La prima domanda che normalmente ci si pone è quella relativa all’appartenenza dei balconi. Sono parti comuni dell’edificio e rientrano come tali tra quelle indicate dall’articolo 1117 del Codice civile? Quest’ultimo non inserisce i balconi tra le parti comuni dell’edificio e l’unico riferimento, seppure indiretto, è dato dal prospetto. Se ne deduce che i balconi, come struttura in sé, non sono parti comuni dell’edificio e che la ripartizione delle spese segue altri criteri. Esistono balconi che si differenziano tra loro per tipo di costruzione e per caratteristiche tecniche o non vi è differenza?

Due tipologie

Ci sono essenzialmente due grandi tipologie di balconi: quelli aggettanti, che sporgono rispetto al prospetto e rappresentano il prolungamento dell’unità immobiliare di loro pertinenza e agganciati proprio alla medesima unità immobiliare, e quelli incassati, che viceversa non sporgono e rimangono «a filo» del prospetto dell’edificio. All’interno di queste due grandi categorie rientrano altre tipologie di balconi come quelli a loggia o a castello.

Il balcone aggettante è di proprietà di coloro che vi hanno accesso e nella proprietà è compresa anche la soletta. Purtroppo, il legislatore come spesso accade non dà una definizione di balcone aggettante e la giurisprudenza di legittimità viene in soccorso. In questo caso, i giudici della Cassazione lo hanno definito «un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Appartengono dunque in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condomini, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorché, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, sai tratta di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili». (Cfr. per tutti Cass. 14576/2004).

Parti comuni

Con una precedente pronuncia i giudici hanno anche fatto chiarezza in ordine alle parti comuni dell’edificio presenti nei balconi aggettanti stabilendo che «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole».

I balconi incassati sono perfettamente integrati nel prospetto non sporgono rispetto a quest’ultimo. L’elemento che contraddistingue e rimarca la differenza tra balconi aggettanti ed incassati e che in questi ultimi ogni singolo balcone sovrastante fa da copertura, sostegno e separazione rispetto a quelli sottostanti. La pronuncia dei giudici di legittimità assume rilievo allorché sancisce che la soletta del balcone aggettante ha funzione di copertura rispetto al balcone sottostante. Tuttavia, questo non è sufficiente affinché possa parlarsi di comproprietà tra i due balconi atteso che risulta mancante la funzione di sostegno.

Dunque, alla luce di quanto stabilito dalla Corte di Cassazione il proprietario dell’appartamento su cui i balconi aggettanti insistono è il proprietario esclusivo e unico responsabile delle spese di manutenzione, nonché di ogni altro aspetto relativo. Gli unici elementi che possono considerarsi parti comuni dell’edificio e, dunque, soggetti alla suddivisione delle spese tra tutti i condomini sono i rivestimenti e gli elementi decorativi frontali ed inferiori. Ma solo se questi sono inseriti nel prospetto dell’edificio e siano funzionali al decoro architettonico.

Balcone in edificio anni Quaranta

Balcone in edificio anni Quaranta

Gli aggettanti

Resta inteso che il condominio può, in ogni caso, intervenire anche sui balconi aggettanti qualora si verifichi una situazione di pericolo indifferibile e urgente, che possa mettere in pericolo l’incolumità di persone e cose anche terzi e che espongano potenzialmente il condominio stesso a potenziali rischi di responsabilità. Anche il concetto di decoro architettonico ha origine giurisprudenziale ed è l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell’edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità. Nel caso di tutela del decoro architettonico, il condominio può esercitare la propria azione in qualunque momento essendo imprescrittibile. Per quanto concerne i balconi incassati, invece, esiste sia una funzione di copertura e di comproprietà tra balcone soprastante e sottostante sempreché esista la cosiddetta funzione di solario, significa che il balcone soprastante deve fare da sostegno per quello sottostante. In questo caso si applicherà la ripartizione delle spese secondo i criteri dell’articolo 1125 del Codice civile.

Ancora una volta sono i giudici a colmare il vuoto legislativo, precisando che il balcone incassato è da considerarsi «alla stessa stregua dei solai. Per la verità, è possibile applicare la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’articolo 1125, quando esiste la stessa ratio . Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone, come il soffitto, la volta e il solaio, sia contemporaneamente sostegno del piano superiore e copertura del piano inferiore».

Per esigenze di chiarezza e completezza e per rispondere ad un caso concreto farò riferimento a uno solo di questi sottotipi che può annoverarsi tra quelli ad incasso e che è definito a loggia, in cui lo spazio calpestabile è ricavato all’interno del prospetto stesso e, dunque, a differenza del balcone aggettante, pur essendovi uno spazio fruibile e/o calpestabile non sporge. Il balcone a loggia dunque segue le sorti di quello incassato per quanto concerne la ripartizione delle spese e l’eventuale risarcimento del danno.

I frontalini

Come sono ripartite le spese nei vari tipi di balconi relativamente ai frontalini? La risposta a questa domanda non può naturalmente prescindere dalle differenti categorie di balconi illustrate. Come la stessa parola suggerisce, il frontalino è la parte frontale-verticale della soletta dei balconi. Un primo risalente orientamento giurisprudenziale considerava il frontalino elemento costruttivo e comune dell’edificio basandosi sul criterio della funzione decorativa e protettiva perché quando in efficienza evita l’infiltrazione dell’acqua e l’effetto goccia di quest’ultima. Le spese, dunque, sono ripartite tra tutti i partecipanti alla comunione come parte comune dell’edificio a prescindere dalla tipologia di balcone e servono a salvaguardare il decoro del prospetto.

Nei primi anni Duemila, tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha cominciato a mettere in discussione il principio della condominialità del frontalino come dogma e con alcune pronunce è dicventato sempre più forte un nuovo orientamento in cui il frontalino non è tout-court parte comune dell’edificio ma, piuttosto, occorre considerare in concreto la funzione. Se questa funzione non sussiste, allora sarà onere del proprietario occuparsene come nel caso del balcone aggettante o tra i comproprietari se il balcone è incassato. Addirittura, il frontalino non può essere considerato parte comune dell’edificio se non è provata la sua funzione architettonica e/o decorativa (Cfr. Cass. Sent. n. 1784/2007).

Un’ultima precisazione si impone per non ingenerare confusione o equivoci sulla ripartizione delle spese. Il decoro e non il frontalino su cui è montato è considerato dai giudici quale parte comune. Il frontalino diviene decoro se è un tutt’uno con il fregio o con il decoro stesso divenendo elementi indivisibili.

In conclusione

In conclusione, non si può ragionare per schemi generali, ma occorre sempre esaminare con attenzione il caso specifico. Certamente non aiuta la circostanza che il legislatore non abbia dato una definizione certa di decoro architettonico o pregio artistico. E il caso specifico, arrivato in redazione, andrà risolto nel senso che le spese di riparazione saranno di competenza del proprietario su cui insiste il balcone, perché è assai probabile che le infiltrazioni provengano dal pavimento del balcone medesimo, perché i balconi sono vetusti e non sono mai stati rifatti e, infine, perché la vetustà non rende armonico e gradevole il prospetto. Resta ferma la prerogativa del condominio di agire autonomamente in casi particolarmente gravi e di pericolo di danni a persone e cose a prescindere dalla disciplina dei balconi.

Aldo Piscitello

 

Barriere architettoniche

Privacy e handicap in condominio: le regole da rispettare

A seguito della riforma dell’articolo 1120 del Codice civile derivata dalla nuova formulazione prevista dalla legge 220/2012, è stabilito che «i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni».

La formulazione del secondo comma dell’articolo 1120 richiede che la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio anche per le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche. L’abbattimento delle stesse, però, rientra tra gli interventi che portano all’applicabilità delle agevolazioni fiscali previste nel superbonus 110%. Si può così effettuare il lavoro con le maggioranze ridotte previste per le opere di manutenzione ordinaria così come indicate nell’articolo 1136 del Codice civile.

I divieti

L’esigenza di abbattere le barriere architettoniche presenti all’interno di un condominio implica la presa di coscienza da parte degli altri condòmini, ma anche dell’amministratore, di problematiche che riguardano la salute di uno o più condomini. La definizione di «dati relativi alla salute» è contenuta nell’articolo 4 del Ggdpr («sono i dati personali attinenti alla salute fisica o mentale di una persona fisica, compresa la prestazione di servizi di assistenza sanitaria, che rivelano informazioni relative al suo stato di salute»). Si tratta di quei dati che, nel regolamento europeo 16/679, vengono definiti «dati particolari», i quali necessitano di una tutela maggiore rispetto ai dati personali, definiti nel medesimo articolo 4 come quelle informazioni che in maniera diretta o indiretta ci riconducono a una persona fisica individuata o individuabile.

Il Gdpr prevede per il trattamento di categorie particolari di dati personali una disciplina specifica. Infatti, l’articolo 9 del Regolamento Ue 16/679, al primo comma vieta il trattamento di dati personali che rivelino l’origine razziale o etnica, le opinioni politiche, le convenzioni religiose o filosofiche, o l’appartenenza sindacale, nonché il trattamento di dati genetici, dati biometrici intesi a identificare in modo univoco una persona fisica, dati relativi alla salute o alla vita sessuale o all’orientamento sessuale della persona, salve le eccezioni elencate al secondo comma del medesimo articolo, quali il consenso specifico ed espresso.

Poltroncina montascale

Poltroncina montascale

La documentazione

Per l’esecuzione delle pratiche per l’abbattimento delle barriere architettoniche e per poter raccogliere la documentazione medica o comunque anche solo trattare informazioni che riconducono allo stato di salute di un condomino, l’amministratore sia se svolga l’attività come titolare del trattamento, sia laddove operi come responsabile del trattamento per conto del condominio titolare, deve sempre mettere a disposizione dell’interessato l’informativa ai sensi dell’articolo 13 del Ggdpr, nella quale si evidenzia la finalità specifica del trattamento, ovvero quelle attività connesse all’esecuzione della pratica per l’abbattimento delle barriere architettoniche. All’informativa deve necessariamente seguire il consenso specifico ed espresso da parte del soggetto interessato.

Inoltre, l’articolo 30 del Regolamento Ue prevede che tra gli adempimenti principali del titolare e del responsabile del trattamento vi sia la tenuta del registro delle attività di trattamento. Si tratta del documento con le principali informazioni relative alle operazioni di trattamento svolte dal titolare condominio e dall’amministratore (sia se svolga l’attività in veste di responsabile, sia se la svolga come titolare autonomo del trattamento).

Il trattamento

Il registro delle attività dei trattamenti deve «raccontare la storia del dato», da quando viene recepito fino a quanto viene cancellato o distrutto, e deve essere messo a disposizione in caso di eventuali controlli e/o ispezioni. Si tratta di uno dei documenti cardine per poter dimostrare il rispetto del principio di accountability. Secondo il Garante della Privacy, è obbligato a redigerlo «il Condominio ove tratti categorie particolari di dati (per esempio, delibere per interventi volti al superamento e all’abbattimento delle barriere architettoniche ai sensi della legge numero 13/1989; richieste di risarcimento danni comprensive di spese mediche relativi a sinistri avvenuti all’interno dei locali condominiali)».

Il registro delle attività in questione, quindi, dove si deve svolgere la pratica di abbattimento delle barriere architettoniche, dovrà essere intestato direttamente al condominio titolare del trattamento. In caso contrario i condomini, quali contitolari del trattamento dei dati condominiali, rischiano di vedersi addebitate le sanzioni abnormi previste dal Gdpr per potersi poi rivalere, ricorrendone i presupposti, nei confronti del negligente amministratore di condominio.

Carlo Pikler (Centro Studi Privacy and Legal Advice)

Vano interno di un ascensore

Le regole per un ascensore sicuro

L’ascensore, o meglio, gli impianti di elevazione già esistevano al tempo dei romani: nelle arene esistevano impianti di elevazione manuali, azionati dagli schiavi attraverso l’uso di carrucole, per il trasporto di animali e dei gladiatori. L’ascensore moderno nasce nell’Ottocento, con la rivoluzione industriale, quando furono applicati al meccanismo di salita e discesa motori a vapore o idraulici. Ma la vera svolta nella progettazione degli ascensori si ebbe nel 1853, quando l’inventore statunitense Elisha Otis depositò il brevetto di un sistema di sicurezza a paracadute, destinato a impedire la caduta violenta della cabina in caso di guasto o rotture ai cavi. Da allora la progettazione e la scelta degli ascensori è stata sempre più orientata verso la sicurezza, come dimostrano anche le recenti normative introdotte.

Sicurezza

Sia per il processo di installazione sia per la manutenzione degli impianti elevatori bisogna rispettare rigorose norme di sicurezza, oltre che le norme edilizie e urbanistiche vigenti. L’impianto elevatore deve essere progettato e installato secondo le disposizioni della direttiva ascensori 95/16/Ce (oggi abrogata e sostituita dalla nuova direttiva ascensori 2014/33/Ue) e del decreto del Presidente della Repubblica 30 aprile 1999, n.169 (Regolamento recante norme per l’attuazione della direttiva 2014/33/UE, relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori, nonché per l’esercizio degli ascensori). Ai fini normativi il Dpr 162/1999 stabilisce che l’impresa installatrice dopo aver eseguito l’installazione debba rilasciare al proprietario dell’impianto la dichiarazione Ce di conformità.

Inoltre, identifica nel proprietario o nell’amministratore di condominio di un edificio i responsabili della sicurezza dell’impianto e della sua regolare e periodica manutenzione da affidare «a persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata». Dal marzo 2015 è in vigore il decreto del Presidente della Repubblica che modifica alcuni aspetti del Dpr 162/99 e si applica a tutte le tipologie di ascensori, sia per il servizio privato sia per il servizio pubblico. Il decreto 101/2015, in attuazione con quanto previsto dal Dpr 8/2015, aggiorna invece le procedure per l’apertura di un impianto di elevazione pubblico e stabilisce prove di corretto funzionamento da effettuare con cadenza periodica.

Infine, dal 30 marzo 2017 è in vigore il Dpr (Regolamento concernente modifiche al decreto del Presidente della Repubblica 30 aprile 1999, n.162, per l’attuazione della direttiva 2014/33/UE relativa agli ascensori ed ai componenti di sicurezza degli ascensori nonché per l’esercizio degli ascensori), che garantisce un elevato livello di protezione della salute e della sicurezza delle persone e dei beni, grazie a nuovi standard di conformità e nuovi obblighi per installatori, fabbricati, importatori e distributori.

Manutenzione di un ascensore

Manutenzione di un ascensore

I requisiti

Nell’allegato sono elencati tutti i requisiti che gli ascensori devono soddisfare come l’accesso e l’uso da parte dei disabili, la riduzione del rischio di caduta della cabina, le soluzioni in caso d’interruzione dell’alimentazione di energia o di guasto dei componenti e l’attivazione di un sistema di comunicazione bidirezionale che consenta di ottenere un collegamento permanente con un servizio di pronto intervento.

Nel 2014 il Comitato Europeo di Normazione ha pubblicato due nuove norme, la En 81-20 e la En 81-50, tradotte e pubblicate dell’Uni, e obbligatorie per tutti i nuovi ascensori collaudati a partire dal 1 settembre 2017. Le norme europee citate stabiliscono le regole di sicurezza per la costruzione e l’installazione degli ascensori e si applicano agli impianti elettrici (sia a frizione sia a tamburo) sia a quelli idraulici. Il cuore della normativa sono i requisiti di sicurezza migliorati per gli utenti e per il personale addetto alla manutenzione. La norma En 81-20 definisce i requisiti tecnici per la costruzione degli ascensori, mentre la 81-50 si riferisce alle regole di progettazione, ai calcoli ed alle prove dei componenti per realizzare tale impianto. Nello specifico le novità introdotte riguardano:

  • Sicurezza e comfort per gli utenti
    • Maggiore illuminazione in cabina sia durante l’operatività che in emergenza
    • Distanza ridotta tra i raggi della barriera di fotocellule per evitare le collisioni con oggetti piccoli
    • Resistenza e durata delle pareti di cabina e delle porte di piano e di cabina
  • Sicurezza per il personale addetto alla manutenzione:
    • Requisiti per i manutentori in operatività in testata e in fossa
    • Illuminazione nel vano corsa
    • Resistenza ed altezza della balaustra sul tetto di cabina
    • Requisiti per gli stop di sicurezza in fossa

Dal 12 dicembre 2017 è in vigore la legge Europea 2017 che contiene le nuove regole per conseguire l’abilitazione alla manutenzione ordinaria di ascensori e montacarichi.

Manutenzione e ammodernamento

È importante evidenziare che, se si effettuano interventi di riparazione sugli ascensori con sostituzione di parti danneggiate, oppure interventi di ammodernamento più o meno estesi, l’impresa abilitata ha l’obbligo, ai sensi del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 n.37, di eseguire i lavori nel rispetto della regola dell’arte e di consegnare al proprietario o all’amministratore di condominio la relativa dichiarazione di conformità, dove dovrà indicare le norme di buona tecnica eventualmente applicate. Per quanto riguarda gli interventi di modifica o modernizzazione, le norme tecniche di riferimento sono quelle della famiglia Uni 10411:

  • Uni 10411-1 (Modifiche ad ascensori elettrici non conformi alla Direttiva 95/16/Ce)
  • Uni 10411-2 (Modifiche ad ascensori idraulici non conformi alla Direttiva 95/16/Ce)
  • Uni 10411-3 (Modifiche ad ascensori elettrici installati in conformità alla Direttiva 95/16/ Ce e alla Uni En 81-1)
  • Uni 10411-4 (Modifiche ad ascensori idraulici installati in conformità alla Direttiva 95/16/ Ce e alla Uni En 81-2)
  • Uni 10411-5 (Modifiche ad ascensori elettrici installati in conformità alla Direttiva 95/16/ Ce o alla Direttiva 2014/33/Ue e non conformi alla Uni En 81-1)
  • Uni 10411-6 (Modifiche ad ascensori idraulici installati in conformità alla Direttiva 95/16/ Ce o alla Direttiva 2014/33/Ue e non conformi alla Uni En 81-2”.

Qualora si intenda non solo riparare o modernizzare l’impianto ma anche innalzarne il livello di sicurezza, per portarlo laddove possibile a quello richiesto per gli impianti di nuova installazione conformi alla direttiva europea, la norma di riferimento è la Uni En 81-80 (Regole per il miglioramento della sicurezza degli ascensori per i passeggeri e degli ascensori per merci esistenti).

Mettere in funzione un ascensore

Per essere messo in funzione, qualsiasi nuovo impianto di elevazione deve essere dichiarato conforme alla legislazione vigente e superare una serie di verifiche tecniche e burocratiche imprescindibili, che coinvolgono i due attori principali:

  • L’impresa installatrice dell’impianto che si assume la responsabilità della progettazione, della fabbricazione, dell’installazione e dell’immissione sul mercato dell’ascensore nello stabile di destinazione
  • Il proprietario dello stabile o meglio l’amministratore di condominio che stipula il contratto di manutenzione

Sintetizzando, i passaggi necessari sono:

  • Ottenere la dichiarazione di conformità rilasciata dall’impresa installatrice
  • Incaricare un organismo di certificazione notificato, oppure l’Asl di competenza, per l’esecuzione delle verifiche periodiche di sicurezza (cadenza biennale)
  • Stipulare il contratto di manutenzione con un’azienda specializzata che deve provvedere con personale qualificato

Soddisfatti questi tre requisiti, il proprietario o l’amministratore di condominio deve comunicare la messa in esercizio dell’impianto al Comune competente, entro sessanta giorni dalla dichiarazione di conformità da parte dell’impresa installatrice.

Giancarmine Nastari

Schermata al computer

Hi-tech in condominio? Ecco il trend

Per chi da ragazzino ha avuto modo di leggere i racconti fantascientifici di Isaac Asimov, non suoneranno strane le tre leggi fondamentali della robotica. A più di mezzo secolo dall’ultima pubblicazione dello scrittore russo neutralizzato statunitense, nelle nostre case sono entrati dispositivi di intelligenza artificiale (Ai) a supportarci nella vita quotidiana. I due colossi americani Amazon ed Apple sono sicuramente i maggiori artefici della diffusione di tali dispositivi, assieme a Google.

Amazon Alexa è in commercio dal 2014: è un dispositivo dotato di un’intelligenza artificiale in grado di interpretare il linguaggio naturale e dialogare con gli umani, fornendo informazioni di diverso tipo ed eseguendo differenti comandi vocali. Tra le funzioni più comuni: riprodurre musica, gestire liste, impostare promemoria e sveglie, fornire previsioni meteorologiche, informazioni sul traffico… Inoltre, Alexa come altri dispositivi dotati di intelligenza artificiale può anche controllare ulteriori dispositivi smart, usando sé stesso come sistema di automazione domestica per la gestione della domotica di casa.

HomePod di Apple, con la funzionalità vocale Siri, è in commercio addirittura nel 2012, ma il vero boom degli assistenti vocali arriva solamente due anni più tardi con il prodotto di Jeff Bezos, portando in molte famiglie italiane un dispositivo con intelligenza artificiale di supporto alla vita quotidiana.

In commercio esistono anche chat bot, software progettati per simulare conversazioni con persone. Lo scopo principale di questi software è quello di simulare un comportamento umano e sono a volte definiti anche agenti intelligenti (un po’ come Alexa e Siri) e sono usati inizialmente per vari scopi come la guida in linea di un portale web, per rispondere alle domande più frequenti degli utenti che accedono a un sito o a un servizio online.

Echo Dot di Amazon, diffusore vocale per Alexa

Echo Dot di Amazon, diffusore vocale per Alexa

Notifiche a raffica

Dopo questa introduzione, entriamo nel mondo condominiale e cerchiamo di capire insieme, in che modo questi strumenti possano esserci utili per svolgere la nostra attività professionale e lavorare meglio. Da quando l’amministratore di condominio ha installato WhatsApp o WhatsApp Business in modo da essere più disponibile nei confronti dei propri clienti, una marea di notifiche quotidiane a ogni ora del giorno e della notte illuminano gli schermi del proprio smartphone.

Le notifiche si accumulano e il povero amministratore o il suo dipendente trascorre gran parte del proprio tempo a cercare i messaggi e a rispondere. Con questo processo manuale di ricerca messaggio, risposta al condomino, contatto al fornitore per eseguire l’intervento, qualcosa può perdersi, per poi sentirsi successivamente le lamentele del condomino di turno.

Per questo per l’amministratore evoluto al passo con i tempi, può essere comodo dotarsi di chat bot automatiche. Le applicazioni per smartphone più diffuse WhatsApp AutoResponder e Telegram AutoResponder hanno la caratteristica principale della facilità di utilizzo a un primo impatto, anche se un’attenta programmazione permette di avere degli standard elevati di funzionamento e di comunicazione. Nello specifico, non stiamo analizzando le classiche funzioni presenti sul WhatsApp Business con risposte standardizzate date dalla singola applicazione, ma proprio di creare attraverso l’uso sapiente dell’intelligenza artificiale una comunicazione quasi umana con il nostro interlocutore, una comunicazione tra uomo e macchina.

Comunicazioni nella nuvola informatica

Comunicazioni nella nuvola informatica

Parole chiave

Dal punto di vista tecnico, il meccanismo di programmazione permette di creare delle voci riconoscibili dall’intelligenza artificiale in modo che captata la parola chiave, possa attivare ad esempio la richiesta di intervento da parte di un fornitore. Si avranno quindi risposte e azioni predefinite basate sulle parole pre-inserite in un elenco di attributi presente su un pannello di controllo o gestionale, per compiere delle azioni specifiche. Non è da escludere la funzione di collegare un WhatsApp Autoresponder all’intelligenza artificiale di Google, in modo da avere maggiori funzioni e strumenti per potenziare la propria comunicazione.

La chat bot programmata bene ed in costante aggiornamento, permetterà sicuramente di avere un’intelligenza artificiale efficiente, che sappia essere di supporto all’attività professionale, in modo da rendere autonoma la comunicazione attraverso quello specifico canale. La chat bot potrebbe essere programmata in modo da dare informazioni utili, riconoscendo l’interlocutore attraverso il suo inserimento in un Crm (software gestionale) mostrando, per esempio, la sua posizione contabile nei confronti del condominio, oltre alla già evidenziata modalità di richiesta di intervento da parte di uno specifico fornitore.

Nuovi orizzonti

Il mercato è ancora vergine sotto il profilo di prodotti specifici per l’amministratore di condominio, ma in un futuro non tanto prossimo, le software house inizieranno a sfornare prodotti di qualsiasi tipo per rendere migliore la vita dell’amministratore di condominio, ottimizzando sicuramente la propria gestione del tempo. Dal resto è proprio questo lo scopo delle chat bot associate all’intelligenza artificiale.

Giancarmine Nastari

Skyline a MIlano

Nubi sulla transizione green per gli immobili

Quando, tempo fa, l’Unione Europea ha manifestato improvvisamente ai proprietari di case la volontà di chiedere conto delle prestazioni energetiche di muri, infissi, impianti e mattoni, minacciando di ostacolare vendite e affitti dal 2030, la notizia è stata appresa con grande malumore risultando ai più come una vera e propria minaccia. E se, successivamente, la sulle performance degli edifici (Energy performance of buildings directive) è stata in parte modificata, proprio per scongiurare gli effetti sul mercato immobiliare, restano comunque ferme importanti linee guida da attuarsi in maniera progressiva, con l’obiettivo di portare tutti i palazzi europei a emissioni zero entro l’anno 2050.

Una rivoluzione immobiliare in atto, dunque, che ovviamente non risparmierà gli appartamenti ubicati in condominio, ai quali vengono assegnate strette scadenze per gli adeguamenti di classe energetica pur se, fortunatamente, senza più il divieto di vendita o affitto degli immobili classe G, che originariamente era stato previsto nella prima bozza del testo immediatamente contestato.

C’è aria di cambiamento, in Europa, e se il programma Next Generation Eu si è innestato nel bilancio a lungo termine della Ue rivelandosi come il primo, necessario, strumento per stimolare la ripresa, esso non poteva che coincidere con l’immediato obiettivo di puntare finalmente ad ottenere un continente più ecologico, digitale e resiliente che passerà da normative specifiche affidate ai singoli Governi. Così anche in Italia, per esempio, «entro il 2025 tutti i certificati devono essere basati su una scala armonizzata da A a G», e «i piani nazionali di ristrutturazione degli edifici saranno pienamente integrati nei piani nazionali per l’energia e il clima», il tutto in funzione degli obiettivi Ue, che puntano al ridotto consumo di energia degli stabili attraverso l’utilizzo di fonti rinnovabili, nell’intento di eliminare le emissioni di carbonio da combustibili fossili.

Ci sono 800 miliardi di euro, fra prestiti e sovvenzioni per sostenere le riforme e gli investimenti effettuati dagli Stati membri, per le opportunità di transizione ecologica che qui da noi, visti i non proprio lusinghieri risultati ottenuti finora, hanno intanto impattato, e purtroppo travolto, il settore dell’edilizia, rimasto sostanzialmente in bilico fra bonus, pastoie burocratiche e soprattutto prezzi impazziti.

Se è vero, come dicono da Bruxelles, che «con Next Generation Eu renderemo i nostri edifici e spazi pubblici più efficienti sotto il profilo energetico», qui nel Belpaese dobbiamo allora intanto sperare che l’ingiustificata impennata dei costi dei materiali necessari per il raggiungimento dell’obiettivo venga immediatamente bloccata, rendendoci conto che l’Europa, dietro ai finanziamenti concessi per attivare il nostro Pnrr, ha in animo qualcosa di molto diverso. E dobbiamo pure auspicare, fra un decreto antifrode urgente e ogni conseguente dietrofont, che a causa delle incomprensioni, dei distinguo e delle continue modifiche sui presupposti di accesso alle agevolazioni di Stato non esploda la protesta sociale al posto di quella coesione, sociale, così amabilmente descritta nella famosa missione cinque contenuta all’interno del Piano nazionale di ripresa e resilienza cui l’Europa ha creduto appena pochi mesi fa, benedicendola con il suo placet ai finanziamenti in arrivo.

Michele Zuppardi

Lavori in tempo di covid

Al lavoro con green pass anche in condominio

Il Garante per la protezione dei dati personali ha espresso parere favorevole alle nuove modalità per revoca e uso del cosiddetto Super Green Pass. Secondo il Garante, infatti, lo schema di decreto ha finalmente accolto l’invito espresso più volte dall’Authority, secondo cui si deve provvedere alla revoca della validità del certificato in caso di contagio sopravvenuto, tramite una procedura che prevede anche la notifica della perdita di validità del certificato al soggetto interessato, utilizzando i dati di contatto dallo stesso forniti.

Certificazione

Ciò comporta che nei casi in cui il lavoratore si avvalga della facoltà di consegnare la certificazione verde al datore di lavoro, quest’ultimo risulta essere tenuto a effettuare il regolare controllo sulla perdurante validità, mediante lettura del QR code della copia in suo possesso, attraverso l’app VerificaC19 o mediante le previste modalità automatizzate. Questa importante novità ha un rilevante impatto sulle attività che effettua l’amministratore di condominio, nel momento in cui questo riceva spontaneamente la certificazione verde dal dipendente, oppure dal fornitore in relazione ai dipendenti di quest’ultimo che svolgano la propria prestazione lavorativa presso il condominio amministrato, che in tal caso è inquadrabile come luogo di lavoro. Infatti, seguendo le novità normative, l’amministratore non è esonerato dallo svolgere quotidiane azioni di controllo sulle certificazioni che gli pervengono da chi in qualunque modo eserciti attività lavorative nel condominio, al fine di controllarne la permanente validità.

Nuovi doveri

Onere dello studio professionale è, quindi, quella di effettuare una verifica giornaliera sulle certificazioni, siano esse mostrate in maniera diretta in caso di verifica di persona effettuata personalmente o tramite delegato, sia laddove il certificato venisse semplicemente consegnato una tantum dal dipendente/fornitore. La logica di tale integrazione normativa è nella circostanza che, effettivamente, un eventuale contagio del soggetto controllato dovrebbe comportare l’immediata revoca di validità della certificazione verde di cui, ovviamente, deve essere reso edotto il datore di lavoro.

Per completezza del percorso procedurale, lo schema di decreto non si sofferma sulla sola attività di verifica e controllo del datore, imponendo a tutela della collettività, anche una procedura di notifica automatica all’interessato sulla perdita di validità del green pass, perché potrebbe accadere, per esempio, una necessità di isolamento o di quarantena. Inoltre, nello schema normativo si prevede, nel rispetto dell’obbligo di istruzione dell’addetto al trattamento previsto dall’articolo 29 del Gdpr, che i soggetti tenuti alla verifica del possesso delle certificazioni verdi vengano specificamente istruiti sulla possibilità di utilizzare la modalità rafforzata solo ed esclusivamente nei casi in cui lo richieda la legislazione vigente.

Informazione obbligatoria

Ecco, quindi, che l’amministratore e il suo delegato dovranno necessariamente essere debitamente formati sulla normativa vigente e sulle procedure da applicare sia in relazione all’applicazione tecnica prevista dalla normativa nazionale, sia per quel che riguarda gli aspetti privacy che risultano essere assolutamente rilevanti (posto che si stanno trattando dati di natura sanitaria). Infine, per quanto concerne l’amministratore di condominio, non è da sottovalutare la parte del provvedimento nel quale il Garante pone l’accento sulle misure di sicurezza. Nella decisione pubblicata anche sul web si legge, infatti: «In conseguenza degli specifici rischi connessi ai trattamenti di dati personali in esame e avendo particolare attenzione alle possibili conseguenze discriminatorie, anche indirette, nel contesto lavorativo, l’Autorità ha chiesto al ministero della Salute di aggiornare la valutazione di impatto sulla protezione dei dati».

Non che lo studio professionale possa considerarsi assimilabile per mole di dati trattati al ministero della Salute, ma l’appunto pone, agli addetti dei lavori, la necessità di riflettere sulle conseguenze che questi nuovi trattamenti comportano a livello di impatto privacy all’interno delle singole realtà professionali. Formazione specifica, predisposizione della documentazione necessaria (informative, deleghe, registri), integrazione del registro dei trattamenti, ma ora anche l’integrazione dell’analisi dei rischi in quanto, comunque, i green pass cartacei o informatici consegnati allo studio di amministrazione ogni giorno devono essere ripresi e ricontrollati, con tutti i rischi che tale trattamento continuativo può comportare, nella considerazione che stiamo sempre trattando dati di natura sensibile che potrebbero, per giunta, anche comportare eventuali risvolti discriminatori.

Carlo Pikler (Centro Studi Privacy and Legal Advice)

Ecovillaggio Montale, a Castelnuovo Rangone (Emilia Romagna)

Massima sostenibilità nei mini appartamenti

Il primo villaggio bio ed ecosostenibile dell’Emilia-Romagna si trova a Castelnuovo Rangone, in provincia di Modena. Ecovillaggio Montale è, infatti, un complesso di case ecologiche caratterizzate da un elevato confort abitativo, energia quasi zero e zero inquinamento. La formula scelta è stata quella dei Mini Nzeb: miniappartamenti a basso impatto ambientale (l’acronimo Nzeb sta per Nearly zero energy building, edificio a energia quasi zero), per nuclei familiari di una o due persone e per lavoratori fuori sede. Ciascuna unità abitativa è stata pensata per offrire spazi interni e terrazzi adeguati senza però trascurare il bisogno di socialità tra i condòmini.

Vivere social

La socialità è infatti un’altra parola chiave per descrivere i Mini Nzeb di Modena, nei cui pressi si sviluppa un Centro servizi, in corso di realizzazione, anch’esso strutturato secondo i principi della sostenibilità e del benessere. Dove i residenti, ma anche i clienti esterni all’eco villaggio, potranno usufruire di un bio-market, un eco bistrò, un ristorante delle persone e persino una palestra. Insomma, servizi pensati per promuovere uno stile di vita sano e in piena armonia con la natura e i propri vicini. In più, nel 2022, è attesa l’inaugurazione del Giardino del Ben Essere, uno spazio in cui si potrà fare attività all’aperto tutto l’anno, a contatto con la natura, godendo dei suoi molteplici benefici. Un altro tratto distintivo del progetto, infatti, è la centralità del rapporto tra uomo e natura.

Grazie a tecnologie di efficientamento energetico sempre più sofisticate e all’uso rafforzato di risorse rinnovabili, quali il fotovoltaico, è possibile risparmiare sull’energia

Grazie a tecnologie di efficientamento energetico sempre più sofisticate e all’uso rafforzato di risorse rinnovabili, quali il fotovoltaico, è possibile risparmiare sull’energia

Ottimizzazione

Per poter compiere una scelta di sostenibilità a 360 gradi, la parola d’ordine è stata «ottimizzare»: energia, costi e consumi, utilizzando una filiera di produzione sostenibile. Grazie a tecnologie di efficientamento energetico sempre più sofisticate e all’uso rafforzato di risorse rinnovabili, quali il fotovoltaico, è possibile risparmiare sull’energia che si utilizza quotidianamente per soddisfare il fabbisogno di climatizzazione. Per fare un esempio pratico, una famiglia che vive in un attico della nuova palazzina di Ecovillaggio, con due camere e due bagni e con soffitti di 4 metri, per climatizzarlo in estate e inverno e per usufruire dell’acqua calda sanitaria spenderà una somma compresa tra i 50 e i 70 euro all’anno. Nei Mini Nzeb (con dotazione di fotovoltaico non potenziata), per gli stessi servizi il costo sarà poco più alto: tra i 70 e gli 80 euro all’anno. Per l’intero nuovo condominio (Don Carlo) che ospita 15 alloggi, il costo complessivo sarà di circa 1.700 euro in un anno, nettamente inferiore se confrontato ad un condominio di pari dimensioni energivoro.

Accessibilità

Gli appartamenti sono stati consegnati nell’ottobre 2021. Il complesso ha registrato un grande successo, non solo perché c’è sempre più richiesta di case ad alto livello di confort e ridotti consumi energetici, preferibilmente immersi nel verde. Un altro fattore, infatti, potrebbe essere anche l’accessibilità di questi immobili, per niente semplice da raggiungere in progetti mini, come ha spiegato Silvia Pini, ideatrice e imprenditrice di Ecovillaggio Montale: «Siamo riusciti a lavorare in efficienza e a mantenere un prezzo competitivo per i Mini Nzeb. Di solito il piccolo appartamento costa poco meno del grande perché ha delle dotazioni minime che non sono spalmate su superfici significative. Attrezzare in un Mini Nzeb una cucina, un bagno o un terrazzo risulta molto costoso e mantenere prezzi contenuti con i requisiti previsti dagli Nzeb, è un lavoro di altissima precisione. Possiamo definirlo un esercizio di edilizia e organizzazione aziendale, perdere il controllo dei costi di filiera è un rischio costante per l’imprenditore».

Scheda Ecovillaggio Montale

Luogo: Castelnuovo Rangone (Modena)

Progetto: 2019

Termine lavori: 2021

Lavori in cantiere

Amministratori, attenti ai cantieri del superbonus

Nell’epoca del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, del rilancio dell’economia e della rigenerazione urbana, proliferano gli incentivi per l’edilizia. Oggi più che mai la cantierizzazione delle città finalizzata al recupero del patrimonio immobiliare affetto da criticità strutturali, rappresenta la condizione di fatto con la quale gli operatori del settore devono confrontarsi quotidianamente. Se, infatti, fino a poco tempo fa, deliberare una ristrutturazione in condominio rappresentava un’impresa titanica, nell’ultimo anno, per effetto dei benefici introdotti dal decreto Rilancio e, dunque, con l’avvio delle prime procedure del superbonus 110%, l’appalto è certamente la figura contrattuale con la quale il mandatario/amministratore di condominio deve confrontarsi più di frequente.

Sulla base di quanto disposto dall’articolo 1665 del Codice civile, «l’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro». L’amministratore, in quanto mandatario con rappresentanza dei condòmini, nella stipula dei contratti ascrivibili a tale categoria riveste un ruolo che, se di per sé è particolarmente delicato, è ancor più impegnativo nella complessa procedura del superbonus 110%.

Colpa nella scelta

L’amministratore assume il ruolo di committente e, come tale, potrebbe incorrere in due tipi di responsabilità caratteristiche della posizione di garanzia tipica del caso concreto: la colpa in eligendo e la colpa in vigilando. Senza approfondire oltre il necessario la prima delle due ipotesi evidenziate, è sufficiente ricordare che la cosiddetta «colpa nella scelta» può configurarsi quando il compimento dell’opera o del servizio relativi al contratto d’appalto siano stati affidati a una o più imprese appaltatrici prive delle capacità e degli strumenti tecnici necessari per eseguire a regola d’arte, e secondo i canoni della diligenza professionale, la prestazione oggetto del negozio giuridico concluso.

Si tratta di una responsabilità di natura extracontrattuale che discende dalla violazione dei doveri imposti al committente e, dunque, all’amministratore (Testo Unico in materia di prevenzione e sicurezza nei luoghi di lavoro). La colpa in vigilando, invece, può essere definita come una responsabilità per omissione, che si concretizza in tutte le ipotesi nelle quali l’amministratore non abbia svolto con perizia e diligenza i controlli necessari sul regolare svolgimento e andamento dei lavori oggetto dell’appalto, in conformità con quanto contrattualmente pattuito (oneri che residuano in ogni caso in capo al committente, indipendentemente dalla nomina del direttore dei lavori), nonché abbia omesso tutti gli accertamenti finalizzati ad appurare l’avvenuta adozione, da parte dell’appaltatore, delle misure di protezione richieste dalla legge in tema di sicurezza e prevenzione di infortuni sul lavoro.

Cartello in cantiere

Cartello in cantiere

Responsabilità oggettiva

Quanto alla natura giuridica della responsabilità in esame, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato che «trattasi in realtà di una forma di responsabilità a carattere non oggettivo, atteso che essa non è configurabile allorquando il danno sia stato causato da un’attività dell’impresa svolta in regime di totale autonomia» (Cassazione Civile numero 20557/2014 e 25251/2008). Se questo dato normativo impone all’amministratore di svolgere con la necessaria diligenza i controlli più indicati per prevenire i rischi di incidenti sui cantieri, avendo ben chiaro che dove le opere sono maggiormente invasive, come nel caso della riqualificazione energetica, i rischi aumentano in maniera esponenziale, occorre sottolineare che le attività d’ispezione preventiva devono sempre essere esercitate nella giusta misura.

Esiste, infatti, una disposizione molto rilevante all’interno del decreto legislativo 81/08, probabilmente troppo spesso trascurata, dalla cui lettura ricaviamo che, se la vigilanza sui cantieri è effettuata dall’amministratore in maniera debordante rispetto a quanto effettivamente gli viene richiesto dalla propria funzione di committente, le conseguenze potrebbero avere implicazioni ancora più gravi dei rischi che si vogliono, in buona fede, evitare e/o prevenire.

Disposizioni all’impresa

Ci riferiamo, nello specifico, all’articolo 299 del Tusl il quale recita: «Le posizioni di garanzia relative ai soggetti di cui all’articolo 2, comma 1, lettere b), d) ed e), gravano altresì su colui il quale, pur sprovvisto di regolare investitura, eserciti in concreto i poteri giuridici riferiti a ciascuno dei soggetti ivi definiti». Il contenuto di tale disposizione deve far riflettere attentamente: dispone chiaramente che, laddove il committente, pur sprovvisto dei relativi poteri, intervenga nella gestione concreta dei lavori dando disposizioni dirette ai dipendenti dell’impresa appaltatrice presente in condominio, per esempio per installare il cappotto termico, sia pure con l’unico e ben diverso intento di limitare i rischi di infortuni, assumerebbe, rispetto ai lavoratori presenti in cantiere, la posizione di fatto che è propria del datore di lavoro. Di conseguenza, la posizione di garanzia dell’amministratore, e le enormi responsabilità da essa direttamente conseguenti, dovrebbero essere ricalibrate considerandolo non più, unicamente, come committente, ma addirittura come datore di lavoro, nell’accezione che del termine fornisce il decreto.

Ciò comporta un duplice ordine di conseguenze, sia rispetto alla configurabilità, in capo al mandatario, della colpa in vigilando, sia rispetto all’ascrivibilità a carico del medesimo degli obblighi, alcuni dei quali non delegabili, direttamente derivante dal citato Testo Unico.

Blocchi di laterizio isolanti

Blocchi di laterizio isolanti

Omessa vigilanza

Quanto alla prima, merita di essere segnalato l’orientamento della suprema Corte per il quale ricorre la colpa da omessa vigilanza, con innegabile rilevanza penale, allorché il sinistro in cantiere si sia verificato in conseguenza diretta dell’assunzione e dell’esercizio di funzioni direttive ed organizzative svolte, di fatto, dall’amministratore di condominio rispetto alle attività di cantiere e ai lavoratori ad esse designati dall’appaltatore. Questo principio è stato ribadito dalla giurisprudenza penale di legittimità (Cassazione Penale n. 42347/2013), la quale ha ricordato come «l’amministratore di un condominio assuma la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso».

In ipotesi simili è pacifica, dunque, la responsabilità civile e penale dell’amministratore/committente, il quale potrà essere liberato dimostrando che l’evento dannoso si è verificato per circostanze impreviste e imprevedibili, che esulavano dal proprio potere di vigilanza e di controllo sull’andamento dei lavori appaltati, ovvero per fatto proprio dell’impresa.

In questo senso, la Cassazione ha affermato che «trattasi in realtà di una forma di responsabilità a carattere non oggettivo, atteso che essa non è configurabile allorquando il danno sia stato causato da un’attività dell’impresa svolta in regime di totale autonomia» (20557/2014, 25251/2008). Quanto, invece, al trasferimento in capo al mandatario delle responsabilità datoriali, ogni volta che si verifichi, in concreto, l’ingerenza da parte del committente nell’organizzazione del cantiere, l’amministratore dovrà adempiere a una serie di obblighi ulteriori che discendono dall’immediata applicazione del decreto citato.

Valutazione dei rischi

In particolare, ci riferiamo al dettato dell’articolo 15 del Testo Unico, che obbliga il datore alla valutazione dei rischi, alla programmazione della prevenzione, alla predisposizione delle attività necessarie all’eliminazione e/o riduzione dei rischi, all’organizzazione del lavoro in base ai principi ergonomici, all’adozione di misure finalizzate ad un utilizzo limitato degli agenti chimici, fisici e biologici, al controllo sanitario, all’assolvimento degli obblighi formativi e informativi dei lavoratori, all’adozione delle misure di emergenza da attuare in caso di primo soccorso/prevenzione incendi, alla fornitura dei dispositivi di protezione individuali ed all’uso di segnali di avvertimento.

Come si vede, dunque, si tratta di una serie di incombenze alle quali l’amministratore dovrebbe provvedere, oltre che rispetto ai dipendenti del condominio, anche rispetto ai lavoratori dipendenti dall’impresa appaltatrice, nei confronti della quale abbia, nel concreto, esercitato effettivamente funzioni proprie dell’imprenditore. Il rischio è dunque dietro l’angolo e nell’ambito di questo contesto normativo occorre contenere entro i giusti e calibrati limiti le responsabilità dell’amministratore.

Il consiglio è quello di essere certamente vigili e presenti per avere costantemente contezza di quello che accade nei cantieri finalizzati al conseguimento del superbonus 110%, ma con la consapevolezza che bisogna esercitare tale attività nella giusta misura, con il grado di diligenza richiesta dalla natura del contratto che lega l’amministratore ai condòmini e che è, pur sempre, un contratto di mandato. Affinché l’amministratore possa considerarsi adempiente non si richiede una diligenza particolarmente qualificata ed eccedente quella imposta dall’articolo 1710 del Codice civile. Il rischio concreto è che un zelo eccessivo, per quanto umanamente comprensibile e professionalmente condivisibile, possa esporre l’amministratore a responsabilità impreviste, non adeguatamente valutate e, certamente, non adeguatamente retribuite.

Roberto Rizzo

Condomini a MIlano

Check-up al condominio per non correre rischi con dHf Sicurezza

Incendi, malfunzionamenti, impianti inadeguati, incidenti: la cronaca mostra come la sicurezza degli edifici sia un elemento su cui non si pone mai abbastanza attenzione. Soprattutto in condominio, dove gli amministratori devono districarsi tra numerose normative e scadenze. Per agevolare il ruolo dell’amministratore di condominio nella gestione di tutte le attività in materia di sicurezza, dalla gestione della privacy alle verifiche periodiche fino alle analisi ispettive e ottimizzazione dei consumi, interviene dal 2013 dHf Sicurezza, gruppo di consulenza con sede a Montebelluna (Treviso) che opera in tutto il Centro e Nord Italia e che ha messo a punto una vasta gamma di servizi modulabili in base alle esigenze dei propri clienti, comprese le aziende. Ne parliamo con l’amministratore delegato Daniel Hogen.

Daniel Hogen, amministratore delegato di dHf

Daniel Hogen, amministratore delegato di dHf

Domanda. La legge prevede che sia rispettato il massimo grado di sicurezza negli ambienti di lavoro. Questo principio viene rispettato?

Risposta. Quasi mai, perché le leggi sono aggiornate di frequente per consentire alle aziende di adeguarsi, ma sono spesso contraddittorie. Lo stiamo vedendo anche adesso, con i protocolli per la gestione del covid all’interno delle aziende. Non è sempre chiaro che cosa sia necessario fare, in che tempi e con quali modalità. Questo causa incertezza nella gestione della sicurezza tra i datori di lavoro e tra i dipendenti stessi, oltre che nei condomini dove lavoriamo prevalentemente.

  1. In quale modo questa incertezza normativa si riversa nel mondo condominiale?
  2. Dal 2013, quando è stata ufficializzata la riforma del condominio, si è chiarito il ruolo dell’amministratore come responsabile in materia di sicurezza, senza però dargli potere di spesa. Mantenendo il vincolo dell’assemblea, che determina che cosa possa decidere e che cosa no, l’amministratore si trova a non avere un potere reale nella gestione della sicurezza e a non poter investire, anche quando sarebbe obbligatorio.
  3. Quale norma di legge prescrive il ruolo dell’amministratore riguardo all’aspetto della sicurezza?
  4. Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a curare il registro di anagrafe condominiale con le generalità dei singoli proprietari, i dati catastali, nonché ogni informazione relativa alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. In più, la legge 81/08, il Testo Unico in materia, regola la tutela della salute e della sicurezza dei lavoratori sui luoghi di lavoro, dove ci siano dipendenti in condominio. Nei fatti, l’amministratore di condominio è equiparato a un datore di lavoro e deve garantire che le aziende subappaltatrici operino in un luogo sicuro. Inoltre, ha responsabilità nei confronti dei condomini e dei loro ospiti, garantendo che gli ambienti siano a norma di legge. E molto spesso i condomini non lo sono: banalmente mancano i corrimano sulle scale oppure i parapetti sono troppo bassi, c’è scarsa illuminazione, mancano le lampade di emergenza e non sono indicate le vie di fuga, le manutenzioni antincendio sono scadute o non sono mai state eseguite.
    Condomini a Milano

    Condomini a Milano

  5. Nella gestione ordinaria di un immobile, quali sono i principali rischi che vengono sottovalutati?
  6. In un sistema complesso come quello del condominio sono tantissimi. La prima cosa che un amministratore deve avere è una polizza professionale che lo tuteli in caso di problematiche, infortuni, denunce da parte di condomini. Sotto questo aspetto molti professionisti hanno polizze carenti e non pensano a investire qualcosa in più per proteggersi, a fronte di una riforma che ha imposto un enorme carico di responsabilità sulle spalle degli amministratori. Dopodiché è necessario che si inizi a spiegare ai condomini che alcuni interventi sono obbligatori e servono a tutelare la salute e la sicurezza delle persone che vivono e lavorano al suo interno.
  7. Per esempio, quali?
  8. Ci sono tante leggi che impongono obblighi in tema di sicurezza in condominio, ma nessuno ha mai pensato di raggrupparli in un unico prontuario che agevoli l’amministratore nel suo lavoro. Per questo dHf Sicurezza ha voluto offrire uno specifico servizio, fornendo un elenco di attività obbligatorie e spiegando che cosa deve essere fatto, in che termini e in quali modalità.
  9. In che cosa consiste la vostra offerta di servizi?
  10. Normalmente effettuiamo un check up del condominio per verificare la situazione di fatto dell’edificio e capire che tipo di interventi sono necessari. Oltre alle verifiche ispettive, forniamo anche supporto per l’esecuzione delle manutenzioni necessarie per sanare le situazioni di pericolo. Analogamente, ci adoperiamo per la verifica della documentazione del condominio e supportiamo l’amministratore nel mettere in ordine eventuali mancanze. Infine, offriamo un servizio di manutenzione ordinaria per le attività previste dalla legge per mantenere in sicurezza l’edificio.
  11. Un altro aspetto importante è la sicurezza della fornitura idrica: quali sono i pericoli?
  12. In linea di principio, la responsabilità sulla salubrità dell’acqua dal contatore in poi è in capo all’amministratore. Spesso la carenza di manutenzione nell’autoclave genera infestazioni da legionella o escherichia coli, molto pericolose per la salute. La manutenzione sarebbe semestrale e obbligatoria, ma spesso non è eseguita.
  13. Gli amministratori sono sufficientemente sensibili a questi problemi?
  14. Siamo in un periodo di profonda trasformazione. Ci sono ancora liberi professionisti che gestiscono i condomini alla vecchia maniera, ma la riforma del 2013 ha fatto crescere negli amministratore la consapevolezza della complessità del proprio lavoro. Per questo stanno aumentando i grandi studi e le società di gestione immobiliare, strutture complesse in grado di rispondere in maniera adeguata alle numerose esigenze dei condomini moderni e di offrire servizi integrati. I condòmini vogliono sempre più servizi: non basta il contabile che tiene il rendiconto delle casse condominiali, ma serve una figura proattiva capace di intervenire su differenti fronti. Un po’ come dHf Sicurezza che, grazie alle sue innumerevoli competenze, ha una visione di insieme del condominio e delle esigenze dell’amministratore.
  15. Com’è organizzata la vostra azienda?
  16. L’azienda è nata nel 2013 ed è composta da quattro soci. Abbiamo una struttura commerciale dipendente con dieci professionisti che coprono tutto il Nord Italia, la Toscana, le Marche, l’Abruzzo e il comune di Roma. Inoltre, dHf Sicurezza dispone di un back office commerciale a disposizione degli amministratori per l’emissione e ricezione delle fatture, la gestione dei verbali e del customer service, di un ufficio legale che segue sia l’azienda che la gestione della privacy e del trattamento dati in condominio, e di un ufficio tecnico composta da ingegneri e architetti che seguono sia le verifiche ispettive sia i vari bonus casa. Oltre alle numerose competenze, abbiamo fatto della velocità un altro nostro punto di forza. Il nostro servizio clienti è sempre attivo per offrire risposte immediate e gestiamo giornalmente la fatturazione e le note di credito. Inoltre, abbiamo 12 consulenti disponibili a recarsi direttamente in studio presso gli amministratori per dare supporto tempestivo.
  17. Qual è dunque il vantaggio di rivolgersi a dHf Sicurezza?
  18. Ottenere risposte rapide per dare riscontro immediato al condominio. Avere la garanzia di un’estrema precisione e puntualità nelle attività di manutenzione, nell’aggiornamento della certificazione, e nel rispetto delle tempistiche e scadenze. Insomma, rendere la vita più serena all’amministratore.
  19. Quanto è importante la certificazione?
  20. È molto importante, oltre a tutelare l’amministratore di condominio nel caso in cui succeda qualcosa. Le parole non valgono nulla, servono le prove che gli impianti siano a norma. Per questo è fondamentale essere in possesso di tutte le certificazioni, le dichiarazioni di conformità, le marcature Ce quando obbligatorie, e le documentazioni delle verifiche periodiche. Solo così è possibile comprovare che si sta facendo un lavoro di controllo vigilanza.
  21. I servizi offerti compongono un pacchetto unico o possono essere selezionati secondo le esigenze del condominio?
  22. I servizi sono su misura del condominio. Sette anni fa abbiamo introdotto un metodo innovativo che prevede un contratto della durata di cinque anni, che può essere rescisso senza alcun preavviso in ogni momento e che contiene più servizi. Il pagamento avviene con un’unica fattura annua pari a un quinto dell’importo quinquennale, agevolando così l’amministratore nella contabilità ordinaria. Un metodo utile anche in fase di preventivo, che permette al condominio di sapere già quale sarà la spesa, senza sforare il budget previsto.
  23. Qual è il costo per i proprietari delle unità immobiliari?
  24. Dipende da tanti fattori. Diciamo che mediamente emettiamo fatture di circa 300 euro all’anno. Per condominio con dieci unità immobiliari la spesa è indicativamente di circa 30 euro a famiglia.
  25. In un complesso con più edifici, il servizio può essere riservato solo ad alcuni condomini?
  26. Sì, il servizio che forniamo è un abito sartoriale che può essere cucito su misura delle varie necessità.
  27. Controllate anche gli impianti elettrici?
  28. Collaboriamo da anni con un ente notificato e abilitato a cui demandiamo le verifiche ispettive. Il controllo dell’impianto di messa a terra avviene con una verifica da parte di un tecnico abitato del corretto funzionamento dei dispositivi di sicurezza e dei differenziali. Non ci occupiamo, invece, di manutenzione degli impianti elettrici, perché sarebbe in conflitto con l’attività di di ispezione. Siamo tuttavia elettricisti iscritti alla Camera di Commercio, requisito indispensabile per poter eseguire le manutenzioni antincendio.
  29. Qual è il vostro ruolo in tema di bonus casa?

R. Ci occupiamo di riqualificazioni energetiche, prevalentemente in ambito condominiale. Con circa 15 mila clienti, le richieste negli ultimi due anni sono state davvero numerose. Lo scorso anno in qualità di general contractor abbiamo realizzato 74 interventi che rientrano nel bonus facciate. In più, collaboriamo con altri general contractor per offrire una copertura maggiore ai nostri clienti. Siamo ancora molto impegnati sul fronte del superbonus 110%, che anche nel 2022 ci consentirà di realizzare un’enorme crescita in termini aziendali.

Tetti a Milano

Chi paga per stare sul tetto

Affrontare il tema della copertura dell’edificio: impresa ardua trattandosi di uno degli argomenti più dibattuti e controversi relativi alle parti comuni in condominio. Il tetto ha esclusivamente funzione di copertura in costruzioni di tipo unifamiliare o, comunque, edifici e palazzine di limitate dimensioni con forma spiovente e dotato di tutti gli accorgimenti necessari a proteggere il manufatto dagli agenti atmosferici. Specie nelle costruzioni più grandi, con un superfici ampie e generalmente con due o più piani, il tetto assume una forma piana con una superficie a volte calpestabile.

Il tetto, il lastrico solare e la terrazza a livello hanno in comune la funzione di copertura dell’immobile e tutti e tre sono parti comuni dell’edificio condominiale fruibili dai condomini, indipendentemente dalle dimensioni o dal numero di sopraelevazioni. Tuttavia, il lastrico solare e la terrazza a livello possono essere utilizzati anche per altri scopi, quest’ultima pur fungendo da copertura di una porzione dell’edificio e di una o più unità immobiliari è in godimento esclusivo a un condomino in quanto accessibile solo dall’unità immobiliare dello stesso. Il tetto con solo funzione di copertura non può essere di proprietà esclusiva di uno o più condòmini né, in generale, in capo a esso possono sorgere altri diritti reali. Il lastrico solare può essere anche di proprietà (uso) esclusiva di un solo condòmino.

La ripartizione

Individuate le definizioni e le principali differenze delle tipologie di copertura è il momento di fare il punto sulla ripartizione delle spese. Anche in questo caso mutano in base al tipo di copertura. Per quanto concerne il tetto, la ripartizione delle spese non dà adito a particolari questioni, essendo fruibile da tutti i condomini in egual misura ed avendo unicamente funzione di copertura.

Diverso il caso di lastrico solare e terrazza a livello, in cui la ripartizione delle spese comporta maggiori difficoltà, tanto che il legislatore ha previsto una disciplina ad hoc con l’articolo 1126 del Codice civile nel caso di uso esclusivo: «Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

I vantaggi

La norma nella sua impostazione è senz’altro di natura perequativa, poiché bilancia sia gli interessi dei condomini, per i quali il lastrico funge da copertura e che ne usufruiscono in qualche modo, per esempio il calpestio, sia quelli dei proprietari (usuari) esclusivi che traggono certamente un vantaggio maggiore e più esteso, dovuto proprio dall’esclusività.

La modalità di ripartizione delle spese, del resto, è risalente nel tempo, tanto che era presente già nel Codice civile del 1865, che stabiliva che coloro i quali avevano l’uso esclusivo per ragione del calpestio, erano tenuti a contribuire nella misura di un quarto delle spese di riparazione o ricostruzione, mentre la rimanente parte era a carico degli stessi e degli altri proprietari dell’edificio.

Spese di riparazione

L’articolo 1126 del Codice civile, dunque, pur disciplinando la materia della ripartizione delle spese in caso di proprietà (uso) esclusiva del lastrico solare moltiplica la sua complessità anche sotto il profilo della natura delle spese cui devono contribuire i proprietari esclusivi e gli altri condomini. In particolare, i concetti di riparazione e ricostruzione del lastrico solare pongono le difficoltà maggiori, attesa la genericità della norma che presta il fianco ad interpretazioni diverse, a volte molto singolari e bizzarre, anche a causa, è il caso di dirlo, della colpevole assenza del nostro legislatore: dal 1942 a oggi il citato articolo del Codice civile non è mai stato emendato o modificato, rimanendo escluso anche dalla riforma del condominio del 2012, malgrado si tratti di una norma vitale ai fini della gestione del patrimonio immobiliare e del condominio in generale. Come spesso accade nel nostro Paese, ciò che è transitorio diviene il più delle volte definitivo e in ambito giuridico sono i giudici di legittimità a supplire alle carenze del legislatore con l’elaborazione di principi giuridici così consolidati da divenire, per l’appunto, vere e proprie norme di fatto.

Sul punto non c’è chiarezza. Ma, tuttavia, vale la pena illustrare questo percorso giurisprudenziale. Si comincia con la sentenza 3672/1997 in cui le Sezioni Unite equiparano la proprietà esclusiva con l’uso esclusivo del lastrico solare e della terrazza a livello per via della identica funzione assolta e anche su questo aspetto va segnalata una recente pronuncia della Cassazione, che ha stabilito un diritto all’uso esclusivo mai di proprietà. Successivamente, la Corte ha esaminato la natura giuridica della responsabilità per i danni prodotti dal lastrico solare nell’appartamento del proprietario (usuario) esclusivo, ovvero se sia riconducibile al diritto reale sul lastrico solare piuttosto che all’articolo 2051 del Codice civile (condominio responsabile per i danni cagionati da beni in custodia).

Le sentenze

È inadempimento dell’obbligo di conservare la cosa comune (responsabilità dei condomini con ripartizione, secondo l’articolo 1123 del Codice civile) del proprietario esclusivo (articolo 1126) o responsabilità extracontrattuale ex articolo 2051 del Codice civile per le cose in custodia? I giudici di legittimità nel ’97 ritennero più conforme al dettato normativo la disciplina dell’inadempimento delle obbligazioni di conservazione della cosa comune legate comunque al diritto reale, sulla scorta della specificità della disciplina condominiale.

L’iter logico-giuridico della sentenza è arrivato a considerare gli obblighi di conservazione del lastrico solare derivanti dal 1123 Codice civile e della conseguente ripartizione delle spese ex articolo 1126 come unica fonte della responsabilità per i danni conseguenti dalle infiltrazioni d’acqua. Questo tipo di obbligazione è detta propter rem: il debitore cambia (ambulatorietà dell’obbligazione) in funzione del rapporto di proprietà o di altro diritto reale sussistente tra il soggetto e una determinata cosa, copre sempre il bene, mobile o immobile, cui è legata, anche anteriormente all’atto di acquisto del medesimo.

Difficile interpretazione

La sentenza, appena esaminata delle Sezioni Unite, tuttavia non ha dissipato né dubbi né contrasti interpretativi sia tra le corti di merito che tra le stesse sezioni della Cassazione, con la conseguenza che le strade spesso sono state divergenti. In realtà non si è mai fatto un passo in avanti in merito al titolo di responsabilità e alla conseguente applicabilità dei criteri di ripartizione delle spese. Piuttosto ci si è limitati a regolare aspetti che seppur affini a questa problematica si rivelano tutto sommato marginali. Emblematica, in tal senso, un’altra sentenza, la 18164/2014, in cui i giudici di legittimità confermano l’orientamento del ’97, precisando altresì che l’onere dei condomini di contribuire al pagamento delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 del Codice civile sussiste anche in caso di infiltrazioni provocate da difetti di costruzione dell’edificio.

È interessante evidenziare come alcune pronuncie hanno ritenuto applicabile il principio di responsabilità derivante dall’articolo 2051 del Codice civile sia al condominio che al proprietario (usuario) esclusivo, quali custodi per i danni subiti dal singolo condomino e che siano derivati dal lastrico solare. Tra tutte, la sentenza 376 del 2006 in cui la Seconda Sezione della Corte di Cassazione pone il principio di diritto che la ripartizione delle spese non incide sulla legittimazione del condominio e dell’amministratore, in quanto in capo a esso vi è già un obbligo di salvaguardia e tutela delle parti comuni dell’edificio ex articolo 1130 del Codice civile. I giudici di legittimità, in sostanza, hanno ritenuto che la Corte d’Appello abbia fatto un’indebita applicazione dell’articolo 1126 dando maggior risalto e considerazione all’utilità che i condomini con l’uso esclusivo traggono rispetto agli altri che hanno come unico vantaggio la funzione di copertura del lastrco solare.

Nuovo capitolo

Il perdurante contrasto, come detto, ha creato le condizioni per un nuovo capitolo della vicenda scritto con una nuova sentenza, la 9449/2016, nella quale le Sezioni Unite hanno ribaltato il principio di diritto indicato delle stesse del 1997, sancendo che la responsabilità per i danni prodotti da infiltrazioni d’acqua causate da cattiva manutenzione del lastrico dovesse essere ricondotta non al diritto di uso esclusivo, ma direttamente all’obbligo di manutenzione delle parti comuni dell’edificio gravante sui singoli condomini beneficiari della funzione di copertura del lastrico, ex articolo 1223 del Codice civile. Se guardiamo ai giorni nostri il futuro non è roseo, a testimonianza di questa drammatica empasse vi è la sentenza 951/2020, secondo cui «qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex articolo 1130 Codice civile, comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex articolo 1135 Codice civile, comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 Codice civile» .

Aldo Piscitello

Fornelli a gas

È pericoloso andare a tutto gas

La tragedia è avvenuta sabato 11 dicembre a Ravenusa, nell’Agrigentino, dove una perdita di gas nella rete di metano ha causato un’esplosione che ha provocato il crollo di alcune palazzine ed il danneggiamento di altri edifici: secondo alcuni testimoni, dove si è verificato il crollo di una palazzina di quattro piani, nel quartiere c’era forte odore di gas già da alcuni giorni prima dell’esplosione. La fuga di gas, si ipotizza, avrebbe saturato il sottosuolo, forse a causa della rottura di un tubo dovuta al maltempo. Gli incidenti dovuti a incuria e a mancanza di corretta manutenzione risultano essere ancora davvero numerosi nel nostro Paese. Dal punto di vista domestico, quelli per fughe di gas o a causa del monossido di carbonio, anche grazie a campagne di sensibilizzazione, si sono ridotte, ma risultano essere ancora molti durante l’anno. Il gas metano è ormai presente in molte delle nostre abitazioni, utilizzato per cucinare, scaldare l’acqua e per il riscaldamento invernale.

Altamente infiammabile

Il metano, infatti, è molto comodo da usare ed è tra i combustibili fossili che inquina meno, giungendo dal pozzo di estrazione fino al cliente finale senza subire sostanziali trasformazioni. Il metano è anche un fluido altamente infiammabile e i prodotti per la combustione possono generare monossido di carbonio, elemento tossico per l’organismo umano. Da qui l’esigenza fondamentale della sicurezza degli impianti a gas che devono essere realizzati e/o modificati secondo le norme vigenti ed esclusivamente ad opera di installatori qualificati che al termine dell’installazione e previo collaudo finale, rilascino la dichiarazione di conformità ai sensi del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 numero 37.

La normativa

Ogni impianto o intervento su impianti del gas deve essere sempre ed obbligatoriamente certificato e non solo, è fondamentale che superi la cosiddetta prova di tenuta secondo le norme Uni Cig 7129 e Uni 11137.

L’impianto

L’impianto di adduzione gas metano di tipo domestico è composto principalmente dai seguenti componenti:

  • Punto di consegna o contatore: negli edifici civili, il gas combustibile arriva per mezzo di condutture di adduzione esterne fino al punto di consegna dell’ente fornitore, ovvero il contatore, apparecchio che misura il volume del fluido che attraverso di esso transita, e che solitamente viene installato all’esterno dell’abitazione.
  • Impianto di distribuzione: a valle del contatore, il gas combustibile viene distribuito ai diversi apparecchi utilizzatori attraverso tubazioni costituenti l’impianto interno. Le tubazioni che lo costituiscono possono essere installate esternamente, in vista, oppure sottotraccia, ovvero all’interno della muratura. Nella realizzazione dell’impianto interno mediante tubazioni poste sottotraccia è fondamentale rispettare precise prescrizioni di sicurezza, tra cui le distanze ed i percorsi delle tubazioni dagli spigoli di pareti e soffitti, e la corretta posa di rubinetti, collettori, raccordi e giunzioni.
  • Valvola di intercettazione gas: in qualsiasi punto via sia l’ingresso della tubazione gas domestica all’interno dell’involucro, è sempre obbligatorio il rubinetto che esclude tutta la rete domestica. Inoltre, per ogni utenza energetica deve essere presente un rubinetto o una valvola di intercettazione per escludere il singolo dispositivo.
  • Apparecchi utilizzatori: sono essenzialmente i dispositivi che per funzionare abbiano bisogno del gas, come il piano cottura o la caldaia.

Quando sostituire il tubo del gas

Una periodica manutenzione è un fattore fondamentale per mantenere efficiente e in sicurezza le tubazioni del gas, sia per quanto riguarda l’utilizzo del metano in cucina sia per l’eventuale presenza di una caldaia utilizzata per il riscaldamento invernale e l’acqua. Evitare di trascurare questo aspetto della manutenzione è, quindi, fondamentale per minimizzare il rischio di perdite o danni all’impianto. Per quanto riguarda i tubi realizzati in acciaio inox utilizzati per la distribuzione del gas in casa, non vi sono scadenze prefissate. Di norma, è compito di un tecnico specializzato lo stato e, eventualmente, effettuarne la sostituzione con un nuovo modello. In ogni caso, è fondamentale sempre tenere sotto controllo questi tubi e procedere alla sostituzione al minimo segno di corrosione o deterioramento, al fine di minimizzare qualsiasi rischio.

Per quanto riguarda i tubi di gomma, invece, è presente una data di scadenza, riportata con una dicitura del tipo «da sostituire entro il…», accanto ad altre indicazioni relative alla tipologia di gas combustibile per i quali sono stati utilizzati e il codice della normativa di riferimento. I tubi del gas di gomma vanno sostituiti entro la loro data di scadenza. In ogni caso, entro i cinque anni dal primo utilizzo. Risulta importante controllare comunque periodicamente lo stato dell’impianto e valutarne, in particolare, il buono stato di conservazione del tubo di gomma.

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Purtroppo, il fai-da-te proposto da numerosi video su YouTube non agevola la sicurezza e permette a chiunque di improvvisarsi elettricista o idraulico e di sostituire un semplice tubo comprato in ferramenta per pochi euro. Ma ai fini della responsabilità, chi certifica quell’installazione? Lo Stato dovrebbe garantire (a mio parere) la sicurezza non solo a parole o con leggi normate, ma attuando controlli nelle singole abitazioni, attraverso enti predisposti (Asl, Arpa) e sanzionando gli inadempienti e gli improvvisati del fai-da-te domenicale.

Giancarmine Nastari