Danni patrimoniali: l’amministratore può sporgere querela? Cosa dice la Cassazione

La Corte di Cassazione, con le sue recenti pronunce, ha affermato la piena legittimazione dell’amministratore a difendere il condominio dai danni e dalle minacce che ne mettono in pericolo la consistenza.

Corte di cassazione Penale, sentenza n. 33813 del 1° agosto 2023: va dunque ritenuto legittimato l’amministratore di condominio a presentare la querela, anche in assenza di delibera condominiale, in ragione della previsione dell’art. 1131, comma 1, cod. civ. che recita: «Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».

La vicenda

Nel condominio, la vita di ogni giorno si intreccia inevitabilmente con questioni di ordine e di convivenza che non di rado sfociano in problematiche giuridiche. È il caso di danni alle parti comuni: pensiamo al portone imbrattato, al giardino rovinato, agli ascensori e alle scale che diventano teatro di atti di vandalismo. E ancora, furti di energia elettrica dal contatore centralizzato.

Si tratta di fenomeni che, purtroppo, non sono infrequenti e che, se non adeguatamente affrontati, possono ledere il buon funzionamento della collettività condominiale.

La sentenza n. 33813 del 2023 della Cassazione Penale, Sez. V, tratta un caso di furto di acqua da parte di due condomini ai danni del condominio.

I ricorrenti contestano la qualificazione della condotta come “furto” e chiedono una riqualificazione come “appropriazione indebita”, considerando che l’acqua sottratta veniva prelevata dal contatore condominiale, destinato a servizi comuni.

Inoltre, sollevano il problema della legittimità della querela sporta dall’amministratore del condominio, in quanto non corredata da una delibera assembleare.

Nel merito, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando la validità della querela e il reato di furto. Sottolinea che l’amministratore di condominio, in quanto detentore qualificato delle risorse economiche e dei beni destinati ai servizi comuni, è legittimato a sporgere querela, senza necessità di delibera assembleare.

Inoltre, la Corte aderisce all’orientamento più recente, che considera il furto come configurabile anche in caso di allaccio abusivo a un impianto condominiale, e non come appropriazione indebita. La decisione fa riferimento anche alle modifiche legislative, che hanno introdotto la necessità della querela per il reato di furto, ma conferma che, nel caso specifico, questa è stata correttamente presentata dall’amministratore del condominio.

Il quesito

Può l’amministratore agire in rappresentanza del condominio per sporgere querela? Ed invero infatti, l’articolo 1131 del Codice civile attribuisce all’amministratore di condominio la rappresentanza del condominio stesso e lo legittima ad agire in giudizio per tutelarne gli interessi.

Tra gli atti che l’amministratore può compiere in nome del condominio, la questione della querela rappresenta un aspetto delicato, poiché non è espressamente menzionata tra le attribuzioni dell’amministratore nell’articolo 1130 del Codice civile.

Alcuni dei poteri delineati dalla legge, come l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea, la disciplina dell’uso delle cose comuni e la gestione dei servizi, appaiono strettamente connessi alla tutela degli interessi condominiali, ma l’assenza di un’esplicita previsione normativa per la querela ha dato luogo all’interrogativo qui trattato.

La risposta è stata chiarita da un’interpretazione della giurisprudenza, che considera la facoltà di sporgere querela come rientrante nel potere di rappresentanza attribuito all’amministratore, in virtù dell’articolo 1131 c.c. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 33813 del 1° agosto 2023, ha confermato tale interpretazione, stabilendo che l’amministratore è legittimato a presentare querela anche in assenza di una specifica delibera assembleare.

Tale decisione si fonda sul principio secondo cui l’amministratore, quale «detentore qualificato» delle cose comuni, ha la responsabilità di difendere l’integrità del condominio da atti illeciti che possano compromettere il suo patrimonio o il benessere dei condomini.

La posizione dell’amministratore come «detentore qualificato» è stata ulteriormente confermata dalla Corte di Cassazione, che, nella sentenza a Sezioni Unite n. 40354 del 2013, ha sottolineato come l’amministratore sia investito della legittimazione a difendere il condominio da atti che ne ledono o ne mettono in pericolo la consistenza.

Querela come condizione di procedibilità

La querela costituisce una condizione di procedibilità per molti reati, tanto che la sua mancanza impedisce l’esercizio dell’azione penale. I reati per i quali è necessaria la querela sono ampiamente previsti dalla legge, e il catalogo di questi reati è stato ampliato dalla riforma Cartabia del 2023: i reati di furto aggravato, come nel caso del furto d’acqua, fino alla riforma era perseguibile d’ufficio, ma ora è soggetto a querela.

Ai sensi dell’articolo 337 del Codice di procedura penale, la querela proposta dal legale rappresentante di una persona giuridica, di un ente o di un’associazione deve contenere l’indicazione specifica della fonte dei poteri di rappresentanza.

Sebbene il condominio non sia una persona giuridica, ma un ente di gestione, l’amministratore agisce in nome e per conto dei condomini, e deve quindi dichiarare esplicitamente di agire nell’ambito delle sue funzioni, come previsto dalla sua nomina o riconferma dell’assemblea.

Avv. Roberto Tomassoni | Cassazionista Foro di Roma | Esperto in diritto immobiliare

Praticamente, quando l’amministratore si presenta alle forze dell’ordine, alla Procura della Repubblica o ad altre autorità competenti per sporgere querela, è sufficiente che si qualifichi come tale, indicando il condominio che rappresenta, potendo anche esibire l’atto di nomina, ossia il deliberato dall’assemblea, per confermare la sua legittimazione.

Conclusioni

L’amministratore di condominio è legittimato a sporgere querela a nome del condominio per tutelare i suoi interessi, senza necessità di una delibera assembleare preventiva, sulla base della rappresentanza che gli è conferita dall’articolo 1131 del Codice civile.

La querela è indispensabile per avviare l’azione penale nei confronti di reati che colpiscono il condominio, e l’amministratore deve compiere l’atto di querela indicando esplicitamente la sua qualità.

La Corte di Cassazione, con le sue recenti pronunce, ha confermato questa posizione, affermando la piena legittimazione dell’amministratore a difendere il condominio dai danni e dalle minacce che ne mettono in pericolo la consistenza.