Delega collettiva nel supercondominio: sigillo della cassazione

La Cassazione chiarisce i limiti e le implicazioni della delega collettiva nel supercondominio. Ogni condomino può impugnare le delibere se il rappresentante è assente, dissenziente o astenuto. Un principio destinato a ridefinire la governance condominiale.

La recente pronuncia della Cassazione civile, Sezione II, n. 8254 del 28 marzo 2025 (giudice relatore, consigliere Antonio Scarpa), ha affrontato e chiarito in maniera definitiva un aspetto cruciale della disciplina del supercondominio.

In essa la Suprema Corte ha enunciato un principio di diritto destinato a fare scuola: “la decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii di un supercondominio, ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 67 delle disp. att. cc, può essere impugnata da ogni condomino, se il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, comportando tali norme l’obbligo della nomina del rappresentante per l’esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell’amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche per l’esercizio della tutela processuale”.

Si tratta di un principio di grande rilievo nel panorama giuridico attuale, dove la crescente diffusione di complessi immobiliari articolati in più edifici con parti comuni ha reso sempre più frequente il ricorso alla figura del supercondominio, così come disciplinata dalla riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012.

I presupposti normativi della disciplina supercondominiale

Il fondamento normativo del supercondominio si rinviene nell’art. 1117-bis del codice civile, che estende la disciplina condominiale “in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.

Come puntualizza la Corte, il supercondominio nasce “ipso iure et facto”, salvo diversa disposizione del titolo, ogniqualvolta esistano beni o servizi comuni a più condomini autonomi, restando tuttavia distinto da essi.

La gestione di questa particolare forma di organizzazione è affidata agli organi previsti dalla legge: l’assemblea di tutti i proprietari, l’assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c., per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore, e, laddove nominato, l’amministratore del supercondominio.

La delega collettiva nel supercondominio obbligatoria nell’assemblea dei rappresentanti

Un punto cardine della disciplina è rappresentato dall’art. 67, terzo comma, disp. att. cc, il quale stabilisce che “nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”.

La Cassazione ha messo in evidenza come questa norma introduca una “delega collettiva nel supercondominio obbligatoria in favore del rappresentante”, imposta per ragioni di semplificazione, così da rendere più agevole la convocazione e la formazione della volontà collegiale all’interno di strutture immobiliari complesse.

Il quarto comma dello stesso articolo completa il quadro, stabilendo che “ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”, e imponendo al rappresentante di rispondere secondo le regole del mandato, con l’obbligo di comunicare all’amministratore del proprio condominio sia l’ordine del giorno sia le decisioni assunte nella riunione dei rappresentanti.

La natura e i limiti del potere di rappresentanza

La Suprema Corte chiarisce, inoltre, che il rappresentante di ciascun condominio nell’assemblea dei rappresentanti non svolge le funzioni di amministratore, potendo non coincidere con quest’ultimo, ma agisce quale portavoce dei singoli condòmini.

Egli, dunque, non ha poteri decisori propri né può determinarsi autonomamente nell’esercizio dei diritti attribuiti all’assemblea, dovendo limitarsi a esprimere, con il proprio voto, la volontà formatasi all’interno del condominio che rappresenta.

La designazione del rappresentante comporta, in questo senso, una netta separazione tra la titolarità delle quote di comproprietà e la legittimazione ad esercitare i diritti di partecipazione in assemblea, che spetta al delegato in virtù del mandato ricevuto.

Su questo punto è intervenuta anche l’ordinanza Cass. civ., Sez. II, n. 20052 del 18 luglio 2025 (rel. Caponi), la quale, pur confermando la natura inderogabile dell’obbligo di nomina, ha precisato che la mancata designazione del rappresentante non determina la nullità, bensì la sola annullabilità della delibera.

Richiamando le Sezioni Unite (Cass. SU 4806/2005 e 9839/2021), la Corte ha spiegato che l’inosservanza dell’art. 67, comma 3, si colloca in un momento anteriore rispetto alla deliberazione e non incide sugli elementi essenziali dell’atto deliberativo, per cui la sanzione proporzionata resta quella dell’annullabilità da far valere nei termini e con le modalità dell’art. 1137 c.c.

Ambito di operatività della delega collettiva nel supercondominio

Di particolare rilievo è il chiarimento fornito dalla Cassazione in merito all’ambito di applicazione della delega. Essa è obbligatoria solo per la partecipazione alle assemblee aventi ad oggetto la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore.

Al di fuori di tale perimetro continuano a valere le regole generali sulla composizione e sul funzionamento dell’assemblea, che, a tutela delle minoranze, richiedono la partecipazione di tutti i comproprietari.

Questa distinzione trova conferma anche nella sentenza del Tribunale di Milano n. 1102/2024, la quale ha precisato che rientrano nella gestione ordinaria “tutte le attività normali e ricorrenti necessarie per il corretto funzionamento del condominio e dei servizi”, mentre sono da considerarsi straordinarie “le attività una tantum che comportano notevoli esborsi”.

Legittimazione all’impugnazione delle delibere

Il cuore della pronuncia sta proprio nella questione della legittimazione all’impugnazione. La Corte di Cassazione, superando l’orientamento dei giudici di merito, ha stabilito che ogni singolo condomino è legittimato ad impugnare le delibere dell’assemblea dei rappresentanti.

Tale possibilità, tuttavia, non è illimitata: essa è ammessa soltanto se il rappresentante è stato assente, dissenziente o astenuto. Viceversa, se il rappresentante ha votato a favore della delibera, il condomino non può contestarla individualmente, essendo vincolato dal voto espresso in assemblea.

Comparazione con la disciplina societaria

A sostegno di questa interpretazione, la Cassazione ha richiamato la disciplina societaria. L’art. 2347, primo comma, c.c. prevede che, in caso di comproprietà di azioni, i diritti dei comproprietari siano esercitati da un rappresentante comune, il che ha portato la giurisprudenza a ritenere che solo quest’ultimo possa impugnare le deliberazioni societarie.

Diversa è invece la formulazione dell’art. 67, terzo comma, disp. att. c.c., che riguarda esclusivamente i diritti amministrativi di supercondominio e non anche la tutela processuale, la quale rimane in capo al singolo condomino.

Implicazioni pratiche della pronuncia

Sul piano pratico, la sentenza è significativa sotto due profili: da un lato, ribadisce che il diritto di impugnazione da parte del singolo condomino non intralcia la gestione ordinaria delle parti comuni; dall’altro, precisa che quando il rappresentante si discosta dalla volontà del condominio, la questione rientra nelle regole generali del mandato, offrendo ai condomini rimedi ben definiti contro eventuali comportamenti infedeli.

Profili di costituzionalità

La Cassazione ha anche respinto i rilievi di illegittimità costituzionale, ritenendoli manifestamente infondati. Gli artt. 67, commi 3 e 4, disp. att. cc, rispettano infatti la riserva di legge prevista dall’art. 23 Cost., poiché la prestazione patrimoniale derivante dalle decisioni dei rappresentanti è compiutamente determinata dal legislatore.

L’assetto normativo, quindi, costituisce una risposta razionale alle esigenze di gestione dei complessi immobiliari, senza negare o limitare il diritto dei singoli condomini di ricorrere al giudice per contestare la legittimità o l’entità delle spese.

Considerazioni conclusive

La giurisprudenza del 2025 segna un punto di svolta nella disciplina del supercondominio. La sentenza n. 8254/2025 ha chiarito che la delega collettiva ex art. 67, comma 3, disp. att. cc riguarda esclusivamente i diritti amministrativi e non priva i singoli condomini del potere di agire in giudizio.

L’ordinanza n. 20052/2025 ha integrato questo quadro, definendo la natura del vizio derivante dalla mancata nomina del rappresentante e rafforzando il principio secondo cui la legittimazione individuale all’impugnazione va verificata alla luce della condotta assembleare del delegato.

Autore | Avv. Rosario Dolce

Si delinea così un equilibrio tra esigenze di semplificazione gestionale e garanzie individuali: da un lato, il sistema evita la paralisi dell’organo deliberativo qualificando come annullabili (e non nulle) le delibere viziate; dall’altro, salvaguarda il diritto del singolo condomino di impugnare, ma solo nei casi in cui il rappresentante non abbia espresso la volontà della compagine.

In un contesto in cui i rapporti condominiali assumono forme sempre più articolate e conflittuali, queste decisioni offrono criteri interpretativi chiari, capaci di garantire al tempo stesso stabilità gestionale e tutela dei diritti individuali.