Delibere assembleari: cosa dice la cassazione
Nel caso di delibere assembleari adottate da un supercondominio con oltre sessanta partecipanti, la mancata nomina del rappresentante da parte del condominio interessato, determina l’annullabilità e non la nullità delle delibere stesse.
Il supercondominio rappresenta oggi una realtà consolidata nel nostro panorama immobiliare, caratterizzando complessi residenziali di grandi dimensioni.
Si forma quando diversi edifici – spesso già organizzati in condominio – condividono elementi comuni: viali d’accesso, parcheggi, impianti centralizzati o aree verdi. Per gestire queste “parti comuni” serve un’organizzazione ad hoc, alla quale si applicano analogicamente le norme condominiali tradizionali.
Questa configurazione nasce di diritto (ipso iure et facto) dalla semplice presenza di beni e servizi condivisi, ma genera frequenti interrogativi. Particolarmente delicate sono le regole che disciplinano le assemblee e i diritti dei singoli proprietari.
L’ordinanza della Cassazione n. 20052 del 18 luglio 2025 fa chiarezza su questi punti nevralgici, offrendo indicazioni preziose per cittadini e amministratori.
Il nodo della questione
La Suprema Corte ha affrontato due questioni centrali per i supercondomini con più di sessanta partecipanti:
- se le delibere assunte senza un rappresentante regolarmente nominato siano valide;
- quando il singolo condomino può contestare tali decisioni.
Prima di questo pronunciamento, esistevano incertezze sulla differenza tra nullità e annullabilità in simili circostanze, nonché sui reali poteri d’azione del singolo proprietario – soprattutto quando il proprio rappresentante aveva espresso voto favorevole.
Caso concreto ordinanza cassazione n. 20052/2025
La vicenda ha preso le mosse dall’azione di una società proprietaria di posti auto in un fabbricato facente parte di un Comprensorio più ampio. La società aveva contestato diverse delibere assembleari del Comprensorio.
Il Tribunale di Torino, in primo grado, aveva accolto parzialmente le richieste, dichiarando nulle le delibere. Il ragionamento era lineare: in tutte le assemblee contestate, il Condominio del Fabbricato 5/8 non aveva mai designato il proprio rappresentante, come invece richiede l’art. 67, comma 3, delle disposizioni attuative del codice civile per i supercondomini oltre sessanta membri.
Per il Tribunale, questa lacuna comprometteva la validità stessa dell’assemblea, rendendo nulla ogni delibera. La Corte d’Appello aveva confermato questo orientamento. L’interpretazione dei giudici di merito avrebbe però creato un precedente rischioso: la mancata nomina anche di un solo rappresentante avrebbe reso nulle tutte le decisioni assembleari, generando incertezza giuridica e difficoltà operative per i grandi complessi condominiali.
Quadro normativo
Il supercondominio, pur non avendo definizione esplicita nel codice civile, trova riconoscimento nell’art. 1117-bis cc., che gli estende le norme condominiali tradizionali in quanto compatibili. Centrale è l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., secondo cui:
- Con più di sessanta partecipanti, ogni condominio deve designare il proprio rappresentante per l’assemblea del supercondominio, per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore.
- La nomina richiede maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio).
- In caso di mancata nomina, singoli condomini o rappresentanti già nominati possono rivolgersi all’autorità giudiziaria.
- Il potere di rappresentanza non può subire limitazioni predeterminate dai condomini mandanti.
Analisi della cassazione n. 20052/2025
L’ordinanza ha ribaltato le decisioni di merito, chiarendo due aspetti fondamentali:
- Natura del vizio: annullabilità, non nullità. La Cassazione ha stabilito che la mancata nomina del rappresentante comporta annullabilità, non nullità delle delibere. Richiamando le Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021 e n. 4806/2005), ha qualificato la violazione delle regole di convocazione come causa di annullabilità. Questo vizio si manifesta prima della delibera e non tocca gli elementi costitutivi essenziali, l’impossibilità dell’oggetto o l’illiceità (presupposti invece della nullità). L’annullabilità, con il termine d’impugnazione di 30 giorni (art. 1137 cc.), offre una sanzione proporzionata.
- Legittimazione del singolo condomino. Il singolo condomino può impugnare le delibere del supercondominio solo quando il proprio rappresentante sia risultato assente, dissenziente o si sia astenuto. Questo principio, già espresso con sentenza n. 8254 del 28 marzo 2025, sottolinea che eventuali tradimenti del rappresentante rispetto alle indicazioni ricevute restano questione interna tra rappresentante e rappresentato. Non giustificano quindi impugnazione individuale quando il voto sia stato favorevole.
Avv. Roberto Tomassoni | Esperto in diritto condominiale, Cassazionista.
Conclusioni
L’ordinanza n. 20052/2025 porta stabilità nella gestione dei supercondomini. La mancata nomina di un rappresentante non annulla le delibere ma le rende solo annullabili, offrendo un correttivo meno drastico.
Inoltre, il diritto d’impugnazione del singolo condomino dipende strettamente dal comportamento del proprio rappresentante, rafforzandone ruolo e responsabilità. Per proprietari e amministratori è essenziale conoscere questi principi per una gestione efficace e per prevenire contenziosi.
