Gestione dei dati in condominio: privacy e Gdpr

Il supercondominio è ormai una realtà sempre più frequente nelle nostre città: più edifici autonomi che condividono spazi e servizi comuni, come viali di accesso, parcheggi, giardini o impianti centralizzati.

In questo contesto, il tema della privacy assume un rilievo particolare, perché i dati personali dei condomini non circolano soltanto all’interno dei singoli edifici, ma finiscono inevitabilmente per coinvolgere una platea più ampia, quella dell’intero complesso. Si tratta di nominativi, recapiti, posizioni debitorie, verbali assembleari e, sempre più spesso, immagini raccolte da sistemi di videosorveglianza.

Titolare del trattamento dati

La prima questione riguarda chi sia il titolare del trattamento dei dati. Ogni condominio lo è in modo autonomo per i dati dei propri condomini, ma quando si parla di supercondominio, e quindi di gestione delle parti comuni a più edifici, anche quest’ultimo diventa titolare dei dati che servono per le attività di amministrazione sovra-condominiale.

Ciò significa che l’amministratore del singolo condominio non può trasferire liberamente dati alla struttura più ampia, se non nei limiti delle finalità strettamente necessarie alla gestione.

Videosorveglianza

Un terreno particolarmente delicato è quello della videosorveglianza. L’art. 1122-ter del codice civile prevede che l’installazione di telecamere sulle parti comuni debba essere approvata dall’assemblea con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, secondo comma, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.

Nel supercondominio ciò comporta che non sia sufficiente la delibera di un singolo condominio, ma sia necessaria una decisione a livello unitario.

Inoltre, la gestione delle immagini richiede particolare attenzione: l’informativa deve indicare chiaramente chi è il titolare del trattamento, per quanto tempo saranno conservate le riprese e quali sono i diritti riconosciuti agli interessati. Un caso concreto aiuta a capire meglio le implicazioni.

Nel 2018 il Garante per la protezione dei dati personali sanzionò un condominio di Roma che aveva installato telecamere puntate non solo sugli accessi comuni, ma anche su spazi che permettevano l’inquadramento diretto delle finestre di alcuni appartamenti.

La contestazione non riguardava tanto l’installazione in sé, che era stata approvata dall’assemblea, quanto l’uso sproporzionato e non conforme al principio di minimizzazione dei dati: le immagini raccolte eccedevano le finalità di sicurezza e incidevano sulla vita privata dei residenti.

Il provvedimento del Garante sottolineò che la sicurezza non può trasformarsi in controllo generalizzato della vita domestica. Se trasliamo questo caso in un supercondominio, il rischio di violazioni è ancora maggiore: più edifici, più telecamere, più persone coinvolte e quindi più occasioni di contenzioso.

Verbali assembleari

Anche la gestione dei verbali assembleari presenta insidie. I rappresentanti nominati dai condomìni hanno l’obbligo di riportare al proprio condominio le decisioni assunte, ma ciò non significa che possano circolare informazioni dettagliate su singole posizioni personali.

Se, ad esempio, viene verbalizzato che un condominio del supercondominio è moroso, i singoli proprietari degli altri edifici hanno diritto a conoscere questo dato perché incide sulla ripartizione delle spese comuni, ma non hanno diritto a conoscere i nomi dei singoli debitori interni a quell’edificio.

Il rappresentante

Il ruolo del rappresentante è quindi cruciale non solo sotto il profilo della validità delle delibere, come ha chiarito di recente la giurisprudenza, ma anche sotto l’aspetto della tutela della riservatezza.

Egli deve rispettare il principio di minimizzazione previsto dal Gdpr, riferendo al proprio condominio solo le informazioni necessarie e pertinenti.

Ciò significa, per esempio, che potrà comunicare l’importo complessivo dei lavori straordinari deliberati e la quota di spese a carico, ma non i dettagli nominativi relativi ad altri edifici.

Conteziosi

Questo intreccio tra regole condominiali e disciplina sulla protezione dei dati può diventare terreno fertile per contenziosi. Da un lato la Cassazione tende a rafforzare la vincolatività del voto espresso dal rappresentante, dall’altro la normativa sulla privacy impone trasparenza, correttezza e proporzionalità nell’uso delle informazioni.

Una gestione superficiale o disattenta può esporre non solo a contestazioni assembleari, ma anche a ricorsi dinanzi al Garante per la protezione dei dati personali.

Equilibrio

In conclusione, la privacy nel supercondominio è soprattutto una questione di equilibrio: da un lato il diritto all’informazione dei condomini, dall’altro la necessità di proteggere i dati personali di ciascuno.

Autore | Avv. Carlo Pikler

Gli amministratori e i rappresentanti sono chiamati a muoversi con prudenza, predisponendo informative chiare, evitando la circolazione di dati eccedenti e curando con attenzione strumenti delicati come gli impianti di videosorveglianza.

Il supercondominio diventa così un banco di prova della capacità di coniugare efficienza gestionale e rispetto delle regole del Gdpr, segno di una vera maturità giuridica nella vita condominiale.