Il verbale d’assemblea condominiale come strumento di tutela e prevenzione nei cantieri

Il verbale d’assemblea condominiale, se correttamente redatto, è molto più di un semplice documento amministrativo: diventa un vero e proprio strumento di tutela giuridica per l’amministratore e per il condominio nei lavori in appalto, garantendo il rispetto degli obblighi previsti dal dlgs 81/2008 in materia di sicurezza sul lavoro.

Quando l’assemblea delibera interventi straordinari o lavori con interferenze lavorative, il verbale diventa parte integrante della strategia di prevenzione e difesa legale, certificando l’adempimento delle responsabilità del committente e dell’amministratore.

Contenuto sostanziale del verbale forma e responsabilità

Affinché il verbale assolva la sua funzione preventiva, esso deve contenere riferimenti espliciti e puntuali a una serie di aspetti giuridicamente rilevanti:

• La descrizione dell’intervento, con indicazione di natura, durata, localizzazione e possibili rischi interferenziali.
• Il conferimento del mandato all’amministratore per la verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese, ai sensi dell’art. 26, comma 1, dlgs. 81/2008.
• L’attestazione della necessità o meno del Duvri, secondo i criteri previsti dal comma 3 dello stesso articolo.
• L’autorizzazione alla nomina del coordinatore per la sicurezza, obbligatoria in presenza anche non contemporanea di più imprese (art. 90 dlgs 81/2008).
• La previsione di misure per la gestione delle emergenze e dell’informazione ai condomini, soprattutto nei casi di limitazione temporanea delle parti comuni.

Omettere tali elementi o adottare formule generiche rischia di determinare una presunzione di negligenza a carico del condominio, in caso di accertamenti da parte degli organi ispettivi o di contenziosi risarcitori.

Nel sistema delineato dal dlgs 81/2008, la figura del committente riveste una posizione di garanzia in senso proprio: non solo in quanto soggetto promotore dell’intervento edilizio, ma in quanto titolare di un obbligo giuridico specifico di protezione dell’incolumità dei lavoratori coinvolti nell’esecuzione dell’opera.

Secondo la Cassazione penale, Sez. IV, sentenza n. 17683 del 6 maggio 2024, tale posizione deriva direttamente dalla legge (ex lege), e sorge in capo al soggetto che concepisce, organizza, finanzia e appalta l’opera, indipendentemente dalla sua competenza tecnica o dal grado di coinvolgimento nella gestione operativa del cantiere.

In ambito condominiale, questo soggetto è il condominio, rappresentato per legge dall’amministratore. La Corte ha ribadito che la posizione di garanzia del committente non è delegabile né eludibile, e si configura anche quando l’amministratore abbia regolarmente affidato i lavori a imprese terze o nominato i coordinatori previsti dalla legge.

Ciò in quanto l’art. 26 e l’art. 90 del dlgs 81/2008 impongono al committente un dovere di verifica, controllo e coordinamento, che si estende:

• alla scelta dell’impresa esecutrice (idoneità tecnico-professionale),
• all’eliminazione dei rischi da interferenze (Duvri),
• alla nomina dei coordinatori per la progettazione e l’esecuzione dei lavori,
• e, più in generale, all’adozione di tutte le misure necessarie a evitare infortuni o incidenti nel contesto operativo di riferimento.

L’essenza della posizione di garanzia, nella ricostruzione della giurisprudenza penale, è la funzione protettiva a favore di un determinato bene giuridico – nel caso della sicurezza sul lavoro, l’integrità psicofisica dei lavoratori (art. 2087 c.c., art. 2 dlgs 81/2008).

L’inadempimento a tale dovere di protezione, anche solo sotto forma di negligenza nella verifica o nell’informazione, può integrare il reato di cui all’art. 590 o 589 c.p., in presenza di lesioni o decesso, laddove sussista un nesso causale tra la condotta omissiva e l’evento dannoso.

Proprio in ragione della configurazione della posizione di garanzia, la Cassazione ha chiarito che l’onere probatorio si ribalta sul committente/amministratore: sarà quest’ultimo a dover dimostrare di aver adottato tutte le misure doverose per prevenire il rischio, compresa la corretta istruttoria assembleare e la formalizzazione delle scelte attraverso il verbale e la documentazione tecnica correlata.

Il verbale assembleare, se redatto in modo dettagliato e consapevole, diventa quindi una componente essenziale della strategia difensiva del condominio, capace di attestare la diligenza osservata e la trasparenza decisionale nella gestione degli obblighi di sicurezza.

In questo quadro, il verbale assembleare ben redatto rappresenta una tutela sostanziale, fungendo da elemento probatorio per:

• dimostrare che l’amministratore ha agito in esecuzione di un mandato assembleare ben definito;
• provare che l’assemblea era consapevole delle responsabilità connesse alla delibera dei lavori;
• documentare la corretta istruzione e informazione dei condomini e delle imprese coinvolte.

Come evidenziato dalla Cassazione penale, Sez. IV, nella sentenza n. 18169/2025, l’assunzione del ruolo di committente da parte dell’amministratore non è meramente formale, ma comporta obblighi effettivi, il cui mancato rispetto può configurare reati omissivi rilevanti ai sensi della normativa antinfortunistica.

Il Registro Anagrafe della Sicurezza: fondamento tecnico per il verbale d’assemblea condominiale

Ulteriore presidio giuridico e organizzativo è rappresentato dal Registro dell’Anagrafe condominiale, così come previsto dall’art. 1130, n. 6 e integrato dal comma 6 dell’art. 1129 c.c. In esso devono essere custoditi anche i dati e i documenti rilevanti in materia di sicurezza delle parti comuni (certificazioni impiantistiche, verbali di manutenzione, relazioni tecniche, ecc.).

La corretta tenuta del Registro Anagrafe nella sua parte tecnico-sicurezza (Ras fornisce il substrato documentale indispensabile per:

• supportare il contenuto del verbale assembleare;
• dimostrare che le decisioni sono state assunte sulla base di un’adeguata istruttoria tecnica;
• facilitare la redazione del Duvri e la valutazione delle interferenze.
  

  Avv. Carlo Pikler | Vicepresidente de Il Foro Immobiliare

Conclusioni

In definitiva, il verbale d’assemblea condominiale, se ben redatto, si configura come un vero e proprio strumento giuridico di prevenzione, utile a contenere i rischi di responsabilità che derivano dalla gestione dei cantieri condominiali.

Esso assume il valore di prova documentale dell’adempimento dell’obbligo di diligenza qualificata richiesto all’amministratore ai sensi dell’art. 1176, comma 2, codice civile. In un’epoca in cui la sicurezza è sempre più oggetto di attenzione normativa e giudiziaria, la predisposizione di un verbale dettagliato e consapevole non è più una scelta, ma un dovere professionale.