La delibera senza fondo speciale condominio è nulla
Causa di nullità o di annullabilità della delibera? La Corte di cassazione con ordinanza 5 aprile 2023 n. 9388 ha risposto al quesito se la creazione di un fondo speciale condominio in caso di delibera di lavori di straordinaria manutenzione o innovazioni nel condominio sia obbligatoria ex art 1135 c.1 n. 4 e costituisca una condicio sine qua non per la validità della delibera stessa.
Il fondo speciale condominio: vincolo normativo inderogabile
La norma citata stabilisce che “l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari a valore delle opere appaltate”.
Il successivo il dl 1454/2013 ha integrato la norma citata precisando che il fondo speciale non deve essere necessariamente di importo equivalente al costo complessivo delle opere ma, se il contratto stipulato con l’appaltatore prevede un pagamento rateale, è possibile costituire il fondo in base ai singoli pagamenti effettuati in funzione dei cosiddetti stati di avanzamento dei lavori.
Nella fattispecie oggetto dell’ordinanza in commento il condominio aveva approvato rilevanti opere di manutenzione straordinaria senza specificare di aver costituito il fondo speciale né per l’intera somma né in base alla previsione contrattuale contemplante pagamenti in funzione del progressivo stato di avanzamento dei lavori appaltati.
Orbene secondo la Corte l’uso da parte del legislatore dell’avverbio “obbligatoriamente” è chiaramente indicativo della necessità di tale costituzione.
Non v’è dubbio quindi che una delibera che approvi spese straordinarie o innovazioni senza costituire il fondo debba considerarsi illegittima e invalida atteso che, come affermato da Cass. 25.5.2022, l’art. 1135 comma 1 n. prescrive che la delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria o di innovazione debba provvedere obbligatoriamente (e non come stabilito dalla normativa previgente “se occorre”), a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ovvero, se così sia previsto dal contratto un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento lavori.
Secondo la Corte si tratta di una norma volta alla tutela di un interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale nonché dell’interesse del singolo condomino a vedere escluso il rischio su di lui incombente di dover garantire al terzo creditore il pagamento di somme dovute da condomini morosi sulla scorta del meccanismo previsto dal comma 2 dell’art 63 dis att cc.
Nullità della delibera senza fondo: effetti giuridici
Ne consegue che la norma pone una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere. Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può avere un contenuto che violi l’art. 1135 comma 1 n. 4 cc omettendo la costituzione del fondo stesso o modificandone le modalità di costituzione stabilite dalla normativa vigente neppure con il consenso dell’appaltatore in quanto sarebbe comunque palesemente pregiudizievole per interessi sia pubblici che privati dei singoli partecipanti al condominio o connessi alle esigenze di una corretta e puntuale gestione condominiale.
Ciò premesso si è però discusso in dottrina se la violazione della norma debba ritenersi causa di nullità o di mera annullabilità della delibera.
L’ordinanza che con questa nota si commenta propende per la soluzione più drastica e radicale affermando espressamente che la delibera dedotta in quel giudizio deve ritenersi radicalmente nulla.
La questione è rilevante anche sotto il profilo pratico perché, ove si tratti di delibera meramente annullabile, la mancata impugnazione nei termini di decadenza comporterebbe la possibilità di sanare il vizio mentre, ricorrendo un’ipotesi di nullità, non solo il vizio sarebbe insanabile, ma potrebbe essere rilevato senza limiti di tempo da chiunque ne avesse interesse e anche d’ufficio dal Giudice, con tutte le gravi conseguenze intuibili e immaginabili sotto il profilo della certezza del diritto.
In questo caso l’unica soluzione sarebbe l’adozione di una nuova delibera sostitutiva della precedente e contemplante la costituzione del fondo.
Se nella fattispecie ricorresse solo un’esigenza di tutela della minoranza dissenziente e/o dei condomini assenti all’assemblea, si potrebbe forse sostenere che la mancata impugnazione nei termini di decadenza o in caso di opposizione a decreto ingiuntivo come nella fattispecie dedotta nel giudizio di cassazione de quo, la mancata proposizione di domanda riconvenzionale, possa essere interpretata come mancanza nei condomini dissenzienti o assenti di un concreto interesse a far valere il vizio inficiante la delibera per la mancata costituzione del fondo.
Ratio della norma
Come osservato dalla Corte, la ratio della norma va oltre la tutela dei singoli, inserendosi in un contesto normativo unitario ispirato a un principio comune.
L’art. 63 disp. att. c.c. sancisce la parziarietà delle obbligazioni condominiali, temperata dalla sussidiarietà: ogni condomino risponde solo del proprio debito, ma può essere chiamato a rispondere di quelli altrui solo dopo l’inutile escussione di questi ultimi.
Il legislatore era consapevole del fatto che questa soluzione alquanto complessa e macchinosa finalizzata al superamento della logica della solidarietà passiva secondo il previgente orientamento della cassazione, avrebbe comportato nella prassi dei rapporti condominiali, con le imprese appaltatrici e in genere con i fornitori del condominio, gravi conseguenze soprattutto connesse alla difficoltà per questi ultimi di recuperare i propri crediti e alla lentezza con cui tale recupero sarebbe avvenuto e ha voluto prevenire effetti negativi quali la paralisi delle attività manutentive e il danno all’economia.
Tutela dei creditori e interesse pubblico nella disciplina del fondo obbligatorio
Per questo, ha previsto misure volte a prevenire la morosità e tutelare i creditori, tra cui anche l’art. 1129 c.c., che impone all’amministratore di integrare la polizza assicurativa nei lavori straordinari.
Avv. Vincenzo Nasini | Cassazione Foro di Genova Vicepresidente Confedilizia Nazionale
Entrambe le norme (art. 1135 e 1129 c.c.) mirano a proteggere i creditori, pur con conseguenze diverse in caso di inosservanza: nullità della delibera per mancata costituzione del fondo e revoca giudiziale dell’amministratore per omessa integrazione assicurativa.
La finalità dell’art. 1135 c.c. è garantire la solvibilità dei condomìni e, indirettamente, tutelare l’economia nazionale da effetti negativi dovuti all’insolvenza di imprese.
L’interesse pubblico sotteso rende la norma inderogabile dall’assemblea e non sanabile per mancata impugnazione. Da ciò deriva che la costituzione del fondo deve essere effettiva, con il concreto versamento delle somme da parte dei condomini, e non una semplice previsione contabile.
