Rendiconto condominiale: obblighi e struttura completa

L’art. 1130-bis c.c. disciplina il rendiconto condominiale imponendo criteri di trasparenza, chiarezza e completezza. Registro contabile, riepilogo finanziario, nota esplicativa e conto economico devono garantire la verifica immediata e il diritto dei condomini a una gestione intellegibile.

La legge 11 dicembre 2012, n. 2020, ha introdotto il nuovo articolo 1130-bis del codice civile dal titolo “Rendiconto condominiale”. Questa norma introduce un vero e proprio concetto di “struttura” del rendiconto, prevendo che questo debba contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve e che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Inoltre, il legislatore ha precisato come il fascicolo di rendicontazione debba comporsi di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Sul piano tecnico, quindi, stiamo discorrendo delle cosiddette prescrizioni di forma e contenuto.

La novella, inoltre, va letta sia in un’ottica sistemica con le restanti parti del codice che contemperata con gli interventi della giurisprudenza di questi anni. La Cassazione civile con ordinanza n. 28257 del 9 ottobre 2023 della Cassazione, infatti, ha stabilito che il rendiconto deve rappresentare anche il risultato economico dell’esercizio annuale determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Ne consegue la necessità di aversi al fascicolo di rendicontazione anche il conto economico o, in alternativa, il bilancio della gestione.

Con il medesimo arresto, gli Ermellini hanno ulteriormente specificato che per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto non è necessaria una contabilità redatta con forme rigorose analoghe a quelle dei bilanci societari, essendo sufficiente che essa renda intelligibili ai condomini le voci di entrata e spesa con le quote di ripartizione, in armonia con le previsioni di cui all’art. 1135 cod. civ. e all’art. 63 d.a.c.c.

Rendiconto condominiale: composizione del fascicolo

Pertanto, possiamo affermare che il fascicolo di rendicontazione del condominio deve comporsi dei seguenti contenitori e contenuti:

1. il registro di contabilità, che deve specificare le voci di entrata e di uscita documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti dal condominio durante l’anno, con una valorizzazione cronologica e unitaria, senza che si possa prevedere alcuna forma di frammentazione dell’elaborato sulla scorta delle diverse risorse di cassa contabili utilizzate come, ad esempio, la cassa contanti e il conto corrente condominiale;
2. il riepilogo finanziario, che contiene sia il conto entrate/uscite, quale elaborato di epilogo della gestione, che la situazione patrimoniale del condominio;
3. una nota sintetica esplicativa, che illustra i fatti più rilevanti della gestione dando conto dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;
4. un conto economico di esercizio, che valorizza e rappresenta i costi e i ricavi relativi all’annualità finanziaria presa in considerazione;
5. uno stato di ripartizione che dia evidenza della ripartizione tra i signori condòmini dei costi dell’anno.

Come ha precisato la Suprema Corte, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto in maniera inscindibile, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato (Cass. n. 27639/2018). 

Alla luce di tali principi, l’art. 1130 bis c.c. va interpretato non già in un’ottica meramente formalistica, bensì in chiave sostanziale, valorizzando, cioè, l’effettiva idoneità dei documenti integranti il complessivo rendiconto condominiale a garantire, ai condomini, il diritto alla trasparenza e alla comprensibilità della gestione condominiale.

Il rendiconto, dunque, dev’essere redatto in maniera tale da consentire l’immediata verifica del suo contenuto e imprescindibile a tal fine è l’allegazione dei documenti che lo compongono e che di esso devono fare parte obbligatoriamente in quanto qualora, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, esso ne sia privo ne consegue l’annullamento della delibera che lo ha approvato (Cass. n. 33038/2018).

I principi contabili a cui attenersi

L’articolo 1130-bis del codice, dunque, si rivela fondamentale nell’ottica della corretta lettura del rendiconto poiché vengono introdotti precisi principi contabili a cui attenersi, pena il rischio di vederselo impugnato e annullato: parliamo del principio della completezza, dell’intellegibilità e della immediata verificabilità quali tutte possibili cause di censure in sede di impugnazione o di revisione.

Ecco, allora, che affinché siano garantiti tali principi, pur non richiedendosi alcuna rigidità ragionieristica del bilancio commerciale, è necessario che l’elaborazione di questi documenti avvenga con i giusti criteri di redazione, passando dalla più chiara possibile simbologia schematica. Occorre, perciò, evitare che il rendiconto risulti confuso e poco verificabile a causa della mancanza di conti intermedi di rappresentazione o per carenza informativa del registro di contabilità.

Inutile ricordare come, alla base di tutto, debbano essere garantite le minime regole di correttezza contabile generale, evitando, ad esempio, l’edizione di elaborati che mescolano, impropriamente, le variazioni finanziarie di capitale con le variazioni di conto economico o la presentazione di una situazione patrimoniale con avanzi o disavanzi di capitale o un conto entrate/uscite con un disavanzo di cassa.

Francesco Schena | Presidente del Comitato Tecnico Scientifico di RCCF Revisori Condominiali Certificati e Forensi

Inoltre, va suggerito al lettore la necessità del rispetto del principio di annualità del rendiconto quale limite insormontabile a pena di nullità della deliberazione: il fascicolo di rendicontazione deve dar conto esattamente di un anno di gestione e giammai, ad esempio, di tredici mesi o di nove. E questo anche nel rispetto del dualismo venutosi a creare tra la durata del mandato dell’amministratore e quella della gestione del condominio.

Da ultimo, va ricordato come il rendiconto della gestione sia uno e uno soltanto, su base annuale e comprensivo anche dei fatti relativi alle manutenzioni straordinarie deliberate dall’assemblea e come debba garantire il principio della continuità rispetto alle risultanze della gestione precedente, così come voluto dalla Cassazione n. 29618/2022.

di Francesco Schiena