Rendiconto del supercondominio: errori e rischi per l’amministratore

Il supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, salvo diversa disposizione del titolo, in presenza di beni o servizi comuni a più condominii autonomi, dai quali rimane tuttavia distinto.

Come chiarito dalla Cassazione civile nell’ordinanza n. 1366/2023, “il cosiddetto supercondominio viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomini autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto”.

La Corte d’Appello di Venezia, nella sentenza n. 1336/2023, ha precisato che “il supercondominio non costituisce un ente sovraordinato ai condominii né un ‘condominio di condominii’, bensì rappresenta una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i singoli proprietari delle unità immobiliari, accomunati dal vincolo funzionale tra parti comuni a più edifici o condominii ex art. 1117-bis cc”.

Il supercondominio, quindi, non soltanto gode di una sua autonoma soggettività giuridica e processuale ma anche di una sua autonomia gestionale ed amministrativa che culmina nella presentazione del proprio rendiconto annuale della gestione. Questa autonomia, a volte, viene violata dalla pratica di prassi consolidate e piuttosto diffuse nel Paese che minano la legittimità dei rendiconti e delle rispettive deliberazioni di approvazione.

Abitudini da censurare

Più segnatamente, ci sono alcune “abitudini” dure a morire che andrebbero censurate. La prima, che prendiamo in esame, è quella della frammentazione del rendiconto del supercondominio attraverso la distribuzione delle spese ai rispettivi condominii che lo compongono.

In buona sostanza, accade che i rispettivi rendiconti dei singoli edifici riportino un capitolo di spesa dedicato proprio alle spese del supercondominio.

La dicitura più diffusa, discutibile anche sul piano lessicale, è quella di “Spese intercondominio” che raggruppa, per l’appunto, tutte le quote di spesa delle parti comuni del supercondominio ragguagliate al rapporto di quel singolo edificio.

Questa pratica, oltre a determinare la nullità del rendiconto del singolo edificio per difetto di legittimazione attiva di quella assemblea, rappresenta un palmare caso di confusione patrimoniale, con conseguente rischio di revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 cc, comma 12, n. 4).

Inoltre, viene violato il principio contabile dell’identità che vieta la mescolanza di affari appartenenti ad enti diversi nel medesimo elaborato contabile. È appena il caso di ricordare come entrambe le circostanze siano oggetto di rilievo significativo da parte di un eventuale revisore incarico di verificare la contabilità.

È necessario, quindi, che sia l’amministratore del supercondominio a redigere il rendiconto dell’ente e a presentarlo nell’assemblea del supercondominio per la rispettiva approvazione.

Violazione dell’autonomia della riscossione

La seconda cattiva abitudine da censurare, sempre nel supercondominio, è quella che vede violata l’autonomia della riscossione dei contributi condominiali. In buona sostanza, avviene che il rendiconto del supercondominio, sul piano schematico, consegni uno stato di ripartizione delle spese non per singola unità immobiliare facente parte dell’intero supercondominio ma per singolo fabbricato.

La conseguenza è quella di assistere alla riscossione delle quote non dai singoli partecipanti ma dagli amministratori dei vari edifici situati all’interno del supercondominio.

Sempre la Corte d’Appello di Venezia ricorda come la gestione del supercondominio debba mantenersi distinta da quella dei singoli condominii, con necessaria separazione dei conti correnti e dei versamenti: i condomini sono tenuti a versare le quote condominiali sul conto del proprio condominio e le quote supercondominiali sul conto del supercondominio.

Gli stessi giudici Veneziani, aderendo a principi consolidati e già chiariti dalla Cassazione, hanno ricordato come l’amministratore del singolo condominio non abbia alcuna legittimazione attiva in ordine al pagamento, alla ripartizione e alla riscossione delle spese supercondominiali tra i propri condomini, non potendosi configurare alcuna commistione tra le due gestioni.

Pertanto, l’amministratore del supercondominio riscuote direttamente dai singoli condòmini le rispettive quote e questi pagano bene il loro contributo soltanto se lo versano direttamente sul conto corrente del supercondominio e giammai per l’interposta amministrazione dei singoli edifici. Anche in questo caso, siamo in presenza di rilievi significativi censurabili in sede di revisione della contabilità condominiale ai sensi dell’art. 1130-bis del codice civile.

Per dovere di cronaca, va ricordato come tutto ciò, almeno in numerosi casi, avvenga proprio su espressa richiesta dei condòmini che, nel tentativo di evitare l’assemblea del supercondominio, chiedono ai rispettivi amministratori non soltanto di dar conto delle spese del supercondominio ma anche di provvedere alla riscossione dei contributi del supercondominio.

Purtroppo, in Italia, ancora nel 2025, si registra un certo cordone ombelicale di subalternità tra amministratori di condominio e i signori condòmini amministrati: i primi fanno molta fatica a non assecondare le richieste formulate dai secondi perché, diciamolo, esercitano la professione nell’ambito di un mandato sempre sottoposto alla scure della mancata conferma.

Detta diversamente, se l’amministratore di condominio impone i più corretti profili gestionali contro il parere degli amministrati, rischia di perdere il mandato alla prima occasione utile.

Tuttavia, questa penosa condizione di mercato non può giustificare modelli gestori contra legem e questo perché le conseguenze sarebbero piuttosto rilevanti e delicate. I condòmini che versano le quote del supercondominio sul conto del proprio condominio, infatti, rischiano di pagare i contributi del supercondominio due volte atteso che questa modalità non li libera dall’obbligazione.

Inoltre, i rendiconti dei singoli edifici che danno contezza delle spese del supercondominio rischiano l’impugnazione per nullità e gli amministratori che si prestano a tali usanze, rischiano di vedersi revocati dal giudice, su ricorso anche di uno solo dei condòmini, per confusione patrimoniale.

Da ultimo, ma non per importanza, tali pessime pratiche costituiscono un gravissimo pregiudizio alla riscossione dei contributi condominiali: infatti, eventuali ricorsi per decreto ingiuntivo basati su tali impianti amministrativi e contabili, sarebbero facilmente opponibili e certamente oggetto di revoca da parte del giudice, con tutto le conseguenze del caso che ne deriverebbero a carico della buona gestione del supercondominio e i possibili profili di responsabilità dell’amministratore che rischia di rispondere in proprio per mala gestione dovuta ad una evidente quanto grave imperizia professionale.

Il terzo caso che prendiamo in esame è, probabilmente, quello peggiore: l’ignoranza totale dell’esistenza del supercondominio. Spesso, nei casi di pochi beni o servizi in comune a più edifici autonomi, si compie la scelta di demandare la gestione di quel solo cancello o di quel solo cortile a uno degli amministratori degli edifici, ignorando completamente l’esistenza del supercondominio.

In questi casi, l’amministratore individuato, addirittura anche dal regolamento, si occupa di gestire un bene che non potrebbe gestire per carenza di legittimazione attiva per poi chiedere ai suoi colleghi che amministrano gli altri edifici la rispettiva quota di rimborso per partecipazione alla spesa.

In questo caso, appare finanche superfluo sottolineare la nullità assoluta di quote queste pratiche che, ancora una volta, vengono imposte dai signori condòmini al solo scopo di evitare le spese legate alla nascita di un corretto e lineare supercondominio.

Francesco Schena | Revimm, Revisori Condominiali

Nascita dei sub condomini

Per concludere, un accenno al quarto caso, opposto al terzo: quello della nascita dei sub condominii, ovvero, l’errata, quanto nulla, individuazione di uno o più condominii all’interno di quello che non può che essere un unico e solo condominio.

È il caso, almeno quello più frequente, che vede la presenza di un amministratore e di un codice fiscale di una gestione distinta e dedicata, ad esempio, ai piani box interrati e sottostanti all’edificio fuori terra, o alle singole scale che compongono il medesimo fabbricato, dando luogo, così, all’esistenza amministrativa di un supercondominio che non avrebbe ragione di esistere.

La presenza di tali modelli gestori costituisce un serio motivo di preoccupazione sul quale occorrerebbe riflettere seriamente poiché rivelano pessimi livelli culturali e professionali che ancora oggi gravitano attorno alla materia del condominio.