Servizi comuni in condominio e supercondominio: regole e spese
Impianti e servizi comuni tra più edifici seguono le norme del condominio ex art. 1117 bis cc. La ripartizione delle spese avviene in base ai millesimi, salvo unanimità. La nomina dell’amministratore è obbligatoria oltre le 8 unità. I servizi comuni in condominio e in supercondominio riguardano le parti edili e gli impianti condivisi, in virtù di una relazione funzionale di accessorietà necessaria.
Nel condominio rientrano le parti comuni a un singolo edificio, strutture come le scale, gli ascensori, i giardini e gli impianti esclusivi; mentre nel supercondominio (insieme di più condomini con parti comuni condivise) si aggiungono viali di accesso, aree verdi più estese, impianti di illuminazione e, talvolta, servizi di portierato, campi da tennis o piscina, comuni a più edifici.
Riconoscimento del supercondominio
Il Condominio è un fatto giuridico che viene posto in essere nel momento in cui, a norma dell’art. 1117 cc, in un medesimo complesso edile, vi sia la coesistenza di parti dell’edificio in proprietà esclusiva e parti dello stesso in comunione con i singoli condomini, funzionalmente destinate a garantire il miglior godimento delle singole proprietà.
Prima della riforma del diritto condominiale, apportata dalla legge n. 220/2012, era legislativamente prevista solo la fattispecie del condominio verticale, la quale si concretizzava quando la coesistenza tra parti in proprietà esclusiva e parti in proprietà comune avveniva per piani in un unico edificio.
Con la riforma del 2012 e l’inserimento nel corpus del codice civile dell’art. 1117 bis, il legislatore, recependo oramai l’orientamento costante della giurisprudenza, ha applicato la normativa del condominio negli edifici anche al condominio orizzontale. In forza del nuovo articolo 1117 bis cc, un complesso edile composto da una serie di unità immobiliari, di per sé corpus di fabbrica autonomi, nel quale vi siano presenti manufatti o servizi funzionalmente volti a garantire ai proprietari il miglior godimento delle loro abitazioni, è da considerarsi (se il contrario non risulta dal titolo) un condominio a tutti gli effetti con l’applicazione della relativa disciplina (cfr. Cass. 27360/2016).
È orientamento ormai consolidato, nella giurisprudenza della Suprema Corte, quello per cui “Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile, anche il cosiddetto supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari” (Cass., sent. n. 18238/2024).
Unificando più edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione.
In altri termini, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in supercondominio – diversamente dal bene in comunione – suscettibile di godimento autonomo” (Cass., ord. n. 2583/2024).
Nomina dell’amministratore e natura giuridica del supercondominio
Ciò posto, secondo l’art. 1129, comma 1, cc, si deve nominare l’amministratore del super-condominio se esso comprende almeno otto edifici o plessi condominiali superiori a otto unità (Tribunale di Lucca n. 1304/2024).
Se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria. L’applicabilità di tale disposizione, dettata per la materia del condominio, anche all’ipotesi di supercondominio è espressamente prevista dal legislatore, che all’art. 1117-bis cc ha previsto l’applicazione delle “disposizioni del presente capo in quanto compatibili, in tutti in casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cc”.
Si è comunque consolidato in merito agli impianti condivisi (Cass. n. 4973/2007) che “il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione.
Detta relazione di accessorietà può sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condominii, purché si tratti di edifici autonomi, atteso che l’art. 61 disp. att. cc individua l’autonomia della costruzione e non la gestione dell’edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l’art. 62 disp att cc, consente l’applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all’art. 1117 cc, rimaste comuni ai diversi edifici.
In tal modo si configura, specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, un condominio “sui generis”, allargato, di tipo verticale, in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale”.
Ripartizione delle spese condominio vs comunione
Nella comunione di diritti reali su immobili, invece, non concorre una situazione di coesistenza nel medesimo bene di porzioni in signoria esclusiva e beni comuni, posto che l’intero bene è in comproprietà pro indiviso in capo a tutti i titolari del diritto di proprietà secondo quote; da ciò consegue che nella situazione di comunione è sempre consentito al comunista chiedere la divisione del bene comune ex art 1111 cc e, così, porre fine allo stato di comunione.
Nel caso di Supercondominio, la giurisprudenza di legittimità, costante sul punto, stabilisce che “ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante” (cfr. da ultimo Cass. Sez. 2, Sent. n. 1141 del 16/01/2023), dovendo applicarsi la disciplina specifica del condominio alla stregua dell’art. 1117 bis cc, anziché quella generale della comunione (cfr. Cass. Sez. 2- Sent. n. 32237/2019).
Trova pertanto applicazione nel caso di specie l’art. 1123 cc. Ciò posto, il criterio della ripartizione delle spese necessarie alla loro conservazione e manutenzione in base ai millesimi ex art. 1123 comma 1 cc non può essere derogata se non all’unanimità dei condomini (cfr. Sez. 2, Ord. n. 21086/2022: “I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 cc, possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale” che può stabilire anche differenti tabelle millesimali ad hoc), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condomini (ad esempio, Cass., n. 641/2003)”.
Infine, si potrebbe sostenere che, nel caso di ritenuta condominialità di tali beni, dovrebbe applicarsi il criterio della ripartizione in base all’uso, previsto dall’art. 1123 cc.
Godimento e potenziale e criteri oggettivi nella ripartizione delle spese
Anche tale tesi è destituita di fondamento giuridico. Il criterio di cui all’art. 1123 comma 2 cc va infatti applicato, per giurisprudenza costante, ai soli casi in cui i condomini non possano fare uso del bene “per motivi strutturali e oggettivi” e non quando non lo utilizzino per motivi soggettivi, e dunque “Nell’applicazione di detta norma deve aversi riguardo non al godimento effettivo bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, atteso che quella del condomino è un’obbligazione “propter rem” che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicché il fatto che egli, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall’obbligo di pagamento delle spese suddette” (così già da tempo, Cass. sez. II sent. n. 13160/1991).
Luca Bridi | Avv. patrocinante in Corte di cassazione presidente Foro immobiliare Sez. Milano.
Diversamente interpretando la norma, da un lato si incrementerebbe illegittimamente la quota di spesa a carico degli altri condomini, tenuto conto che in ogni caso la presenza di piscina o campi da tennis indubitabilmente accresce il valore di tutto il compendio immobiliare e delle singole unità abitative di cui è composto (anche di quelle di proprietà di soggetti che di tali impianti non vogliano o non possano usufruire per ragioni di età, salute, scelte personali…) e dall’altro si priverebbe il criterio di contenuto oggettivo, mettendo a rischio la stabilità delle norme regolatrici del condominio (ad esempio paradossalmente si dovrebbe far luogo a nuova ripartizione in base all’uso ogni volta che un’unità immobiliare venga trasferita in proprietà a terzi, a seconda della volontà o meno dei nuovi acquirenti di usufruire degli impianti sportivi comunque destinati ad essere utilizzati da tutti i condomini).
Tali concetti possono essere accostati ai vialetti di accesso alle proprietà private che devono essere senza dubbio qualificati come beni “funzionalmente volti a garantire ai proprietari il miglior godimento delle loro abitazioni” per i quali opera la presunzione legale di comunione (così come l’illuminazione degli stessi, la cura del verde ivi presente…), salvo, come detto, titolo diverso (vedasi anche Tribunale di Sassari n. 24/2024).
