Su condominio di dicembre sicurezza, impianti sportivi, privacy e innovazione
Il condominio contemporaneo non è più soltanto un insieme di appartamenti con spazi comuni da gestire, ma un microcosmo sociale, giuridico e tecnologico in costante evoluzione. Gli edifici moderni ospitano sempre più spesso piscine, campi da tennis, palestre, aree fitness, ascensori di ultima generazione e sistemi digitali per la gestione dei servizi.
Tutti elementi che accrescono la qualità della vita e il valore degli immobili, ma che allo stesso tempo aprono scenari complessi in termini di diritti, doveri, responsabilità e tutela dei dati personali.
Non è più sufficiente pensare alla figura dell’amministratore come a un semplice esecutore di delibere: oggi egli è chiamato a essere custode della sicurezza, garante della legalità e coordinatore di processi complessi che riguardano il benessere della collettività condominiale.
Tra i temi più dibattuti c’è la gestione degli impianti sportivi
Uno dei temi più dibattuti riguarda l’utilizzo e la gestione degli impianti sportivi condominiali. Il campo da tennis, se previsto originariamente nella costruzione, rientra tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.; qualora invece sia stato aggiunto successivamente, può configurarsi come innovazione ex art. 1120 c.c. e l’uso può essere riservato ai soli partecipanti alla spesa.
Lo stesso discorso vale per le piscine, sulle quali la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 1234/2025, ha ribadito il principio secondo cui le obbligazioni condominiali hanno natura propter rem: a dover contribuire è chi è titolare di un diritto reale, a prescindere dall’utilizzo effettivo.
In passato, la Cassazione aveva già chiarito che la rinuncia soggettiva all’uso non libera dall’obbligo contributivo (Cass. civ., sez. II, n. 28972/2019).
Soltanto nel caso di innovazioni voluttuarie o gravose, come previsto dall’art. 1121 c.c., è ammessa l’esenzione dalla spesa, con la conseguente rinuncia al diritto di fruizione, salvo successiva adesione con versamento della quota arretrata rivalutata.
Dietro la fruizione di questi spazi si cela un articolato sistema di regole volto a garantire la sicurezza. L’amministratore, custode delle parti comuni ex art. 2051 c.c., risponde dei danni derivanti da cattiva manutenzione.
Le fonti normative di riferimento sono molteplici: il dm 37/2008 sugli impianti tecnologici, le norme Uni En 1177:2019 sulle pavimentazioni e recinzioni, le Linee guida del Ministero della Salute del 2003, aggiornate nel 2015, per la gestione delle acque delle piscine e il rischio legionella, e il dlgs 81/2008 in materia di sicurezza.
La riforma del condominio del 2012 (L. 220/2012) ha introdotto il Registro Anagrafe e Sicurezza Condominiale (RAS), che consente di documentare lo stato delle parti comuni e le criticità, trasferendo in assemblea la responsabilità delle decisioni. Si tratta di un presidio fondamentale che tutela tanto i condomini quanto l’amministratore.
Anche gli ascensori sono oggetto di attenzione normativa
Un discorso analogo riguarda gli ascensori, che rappresentano non solo una comodità ma anche uno strumento di inclusione sociale. La legge n. 13/1989 e l’art. 1136 c.c. prevedono quorum agevolati per le delibere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 7938/2017, ha riconosciuto la prevalenza del diritto alla mobilità del disabile rispetto al pregiudizio estetico o patrimoniale subito da altri condomini.
A livello normativo, il dpr 162/1999 (recepimento della direttiva 95/16/Ce, aggiornata con la direttiva 2014/33/Ue) impone obblighi stringenti:
- manutenzione affidata esclusivamente a imprese abilitate
- verifiche biennali a cura di organismi notificati
- registri e documentazione aggiornati.
L’amministratore non può limitarsi a delegare: la giurisprudenza ha più volte sottolineato che la sua responsabilità deriva dall’omessa vigilanza (Cass. civ., sez. II, n. 1675/2015). Le conseguenze del mancato rispetto sono severe: sanzioni amministrative, responsabilità civile ex art. 2051 c.c., fino alla responsabilità penale per lesioni personali colpose o omicidio colposo (Cass. pen., sez. IV, n. 22842/2016).
La digitalizzazione ha introdotto nuove sfide sulla privacy
Accanto alla sicurezza fisica si colloca la questione della protezione dei dati personali. La digitalizzazione della vita condominiale ha introdotto registri ospiti, prenotazioni online, sistemi elettronici di accesso e videosorveglianza.
Le Linee guida del Garante del 10 aprile 2025 hanno ribadito i principi cardine del GDPR: minimizzazione dei dati (art. 5), proporzionalità, trasparenza e accountability.
È vietata la pubblicazione in bacheca dei nominativi dei morosi o di chi prenota gli impianti; i tempi di conservazione devono essere ridotti (24-72 ore per le immagini video, 30 giorni per i log di accesso); l’installazione di telecamere sulle parti comuni è consentita solo previa delibera assembleare ex art. 1122-ter Codice civile.
La giurisprudenza ha rafforzato tali principi: la Cassazione penale, con sentenza n. 30191/2021, ha precisato che non è la ripresa in sé a essere illecita, ma l’uso improprio dei filmati; l’ordinanza n. 10925/2024 ha ribadito che il singolo condomino non può installare telecamere sulle parti comuni senza il rispetto delle garanzie di legge.
La complessità dei condomìni
La crescente complessità dei condomini moderni ha favorito lo sviluppo di servizi integrati: call center, piattaforme digitali, outsourcing di fornitori. Questi strumenti garantiscono efficienza, ma introducono anche nuove vulnerabilità legate alla privacy, alla sicurezza e alla governance contrattuale.
Senza un’adeguata compliance, il rischio di data breach, accessi non autorizzati e conflitti di responsabilità tra fornitori è elevato. Modelli innovativi hanno introdotto procedure di governance, audit periodici e persino la nomina di Data Protection Officer in ambito condominiale, per garantire la conformità costante alle norme.
Un esempio di evoluzione è rappresentato da Refe Holding spa, che ha sviluppato un modello di gestione innovativo capace di trasformare i condomini in comunità moderne.
Unendo studi locali sotto una rete nazionale, Refe valorizza le competenze tradizionali e le rafforza con strumenti digitali, formazione attraverso la propria Academy dell’Eccellenza Condominiale, uso sistematico del Registro di Sicurezza digitale e standardizzazione delle procedure.
Compliance, sicurezza e trasparenza sono i pilastri di questo approccio, che non si limita ad amministrare immobili ma mira a creare fiducia e coesione sociale.
Il condominio 4.0 si configura così come un laboratorio in cui diritto, tecnologia e comunità si incontrano. Ogni innovazione – che si tratti di una piscina, di un ascensore o di un sistema digitale – porta con sé norme, responsabilità e opportunità.
La normativa civile, le direttive europee, le pronunce della Corte di Cassazione e le Linee guida del Garante costituiscono un tessuto normativo e giurisprudenziale che delinea chiaramente i confini.
L’amministratore del futuro non sarà soltanto un gestore di conti, ma un professionista capace di coniugare benessere collettivo, prevenzione dei rischi, tutela della privacy e innovazione tecnologica. In questo modo, vivere in condominio significa non soltanto condividere spazi, ma soprattutto condividere responsabilità, trasformando gli obblighi in occasioni di crescita collettiva e di sicurezza condivisa. (Avv. Carlo Pikler)
