Supercondominio tra diritto, tecnica e vita quotidiana

Il supercondominio è ormai una realtà consolidata nel panorama immobiliare italiano. Nasce automaticamente, “ipso iure et facto”, quando più edifici condividono beni o servizi comuni, come strade, giardini, impianti o aree verdi.

Non è una scelta volontaria, ma una condizione giuridica che comporta regole specifiche e sfide gestionali complesse.

La giurisprudenza recente ha contribuito a definire meglio questa figura. La Cassazione, con la sentenza n. 8254/2025 e l’ordinanza n. 20052/2025, ha chiarito che la nomina del rappresentante è obbligatoria oltre i sessanta partecipanti e che il suo voto vincola i singoli condomini, salvo dissenso, assenza o astensione.

La mancata nomina comporta l’annullabilità, non la nullità, delle delibere. Il rappresentante non è un amministratore, ma un portavoce della volontà assembleare del condominio che rappresenta.

I tribunali di merito affrontano casi concreti che mostrano le implicazioni pratiche di queste regole. Il Tribunale di Palermo ha ribadito che le spese per lavori comuni sono rimborsabili solo se urgenti, mentre per le infiltrazioni da terrazze ha applicato l’art. 1125 c.c., dividendo le spese al 50% tra i proprietari coinvolti.

La Corte d’Appello de L’Aquila ha annullato una delibera per l’installazione di un cappotto termico che comprometteva la fruibilità dei balconi, evidenziando il conflitto tra interesse collettivo e diritti individuali.

Avv. Carlo Pikler | Vicepresidente de Il Foro Immobiliare

Dal punto di vista tecnico, gli impianti centralizzati sono il fulcro operativo del supercondominio. Illuminazione, fognature, cancelli automatici e impianti idrici richiedono una gestione efficiente e programmata. La mancanza di manutenzione, contatori separati e schemi aggiornati genera disagi e costi imprevisti. La modernizzazione è essenziale per ridurre spese e valorizzare gli immobili.

Anche la privacy richiede attenzione: nei supercondomini, la gestione dei dati personali è più complessa e il rischio di violazioni è elevato. È fondamentale adottare informative chiare e rispettare il principio di minimizzazione.

In conclusione, il supercondominio rappresenta una sfida giuridica, tecnica e sociale. Richiede competenze integrate, aggiornamento costante e una visione condivisa.

La formazione continua è la chiave per affrontare le trasformazioni in atto e per garantire una gestione moderna, sostenibile e rispettosa dei diritti individuali.