Affitti brevi in condominio: cosa comunicare all’amministratore

Gli affitti brevi in condominio richiedono una corretta comunicazione con l’amministratore di condominio, in conformità all’art. 1130 c.c.

La mancata trasmissione dei dati entro i termini può comportare responsabilità e sanzioni, influenzando la gestione condominiale e la sicurezza degli occupanti.

Nel mercato immobiliare odierno, gli affitti brevi rappresentano una realtà sempre più diffusa e apprezzata.

Tuttavia, dietro la semplicità di un contratto di locazione turistica si nasconde una serie di obblighi giuridici, spesso sottovalutati, che coinvolgono direttamente il rapporto tra il locatore e l’amministratore di condominio.

Obblighi di comunicazione

Una corretta gestione delle comunicazioni non è solo una buona prassi: è un vero e proprio obbligo di legge, con ricadute pratiche e responsabilità precise.

L’art. 1130 n. 6 del Codice civile stabilisce che l’amministratore ha il compito di curare la tenuta dell’anagrafe condominiale, registrando le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali o personali di godimento sulle unità immobiliari.

Queste informazioni devono comprendere non solo il nome, ma anche il codice fiscale, la residenza o il domicilio. Ecco perché, ogni volta che un’unità immobiliare viene destinata ad affitti brevi, il locatore ha l’obbligo di comunicare tempestivamente all’amministratore i dati relativi ai conduttori.

La legge fissa tempi precisi: entro sessanta giorni dalla variazione, il locatore deve inviare all’amministratore, in forma scritta, tutte le informazioni necessarie. Se richiesto, dovrà rispondere a eventuali integrazioni entro trenta giorni.

Non rispettare queste tempistiche non è una semplice dimenticanza: è una violazione degli obblighi condominiali, come evidenziato dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 8344/2024.

Rischi derivanti da omissioni o ritardi

In caso di omissioni o ritardi, l’amministratore ha la facoltà di sollecitare formalmente le informazioni mancanti tramite raccomandata. Se il locatore persiste nell’inadempimento, l’amministratore può acquisire autonomamente i dati, addebitandone il costo al condomino responsabile. Una misura che mira a tutelare l’interesse generale del condominio, a fronte di comportamenti individuali disattenti.

La gestione degli affitti brevi in condominio presenta ulteriori implicazioni. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 93/2021, ha ribadito che la locazione breve è una forma di locazione turistica e non un’attività alberghiera.

Tuttavia, pur rimanendo una locazione civile, essa deve rispettare gli stessi obblighi di comunicazione previsti per qualsiasi variazione nei titolari di diritti personali di godimento.

Sul piano pratico, la mancata o incompleta comunicazione può comportare conseguenze significative. Per il locatore, oltre all’addebito dei costi per l’acquisizione dei dati mancanti, si aprono scenari di contestazioni formali da parte dell’amministratore e di responsabilità indirette in caso di problematiche di sicurezza o di gestione condominiale.

Per l’amministratore, come precisato dal Tribunale di Rieti nella sentenza n. 329/2024, vi è l’obbligo di documentare ogni richiesta di informazioni e di mantenere l’anagrafe aggiornata, pena la propria responsabilità verso il condominio.

Privacy e gestione dati

Non bisogna dimenticare gli aspetti legati alla privacy. Secondo la sentenza del Tribunale di Roma n. 15964/2024, la raccolta dei dati da parte dell’amministratore, finalizzata all’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, è pienamente conforme al Gdpr. La richiesta di informazioni personali non costituisce violazione della riservatezza, bensì adempimento di un obbligo legale.

Buona pratica per una gestione efficace

Per evitare rischi, sono raccomandate buone pratiche operative sia da parte dei locatori che degli amministratori. Il locatore deve predisporre un sistema interno per comunicare tempestivamente ogni nuova locazione breve, conservando copia delle comunicazioni inviate e rispondendo puntualmente a eventuali richieste di integrazione.

L’amministratore, dal canto suo, deve implementare procedure snelle ed efficienti per la gestione dell’anagrafe, documentare tutte le richieste e aggiornare costantemente i dati raccolti.

Le conseguenze di un inadempimento sono chiare: come ha evidenziato il Tribunale di Pisa nella sentenza n. 1337/2022, il locatore che omette di fornire i dati o li comunica in modo incompleto è responsabile degli effetti negativi che da ciò derivano.

L’interesse primario alla corretta gestione delle informazioni condominiali è del condomino stesso, che risponde delle proprie omissioni anche economicamente.

In definitiva, l’affitto breve non si esaurisce nel mero rapporto tra proprietario e inquilino: ha riflessi diretti sulla gestione condominiale e coinvolge obblighi precisi nei confronti dell’amministratore e della collettività condominiale.

Chi opera in questo settore deve sapere che una corretta comunicazione non è un optional: è una responsabilità giuridica concreta.

La tempestività, la completezza e la trasparenza nelle informazioni sono oggi le chiavi per garantire una gestione serena e conforme degli affitti brevi all’interno del condominio. Un investimento minimo in organizzazione che evita rischi molto più grandi in futuro.

di Rebecca Alberti