Amministrazione condominiale in Italia: dall’estero arrivano i Big

Sul mercato italiano dell’amministrazione degli edifici residenziali entra il colosso svedese Odevo, attraverso Portik-Estia. È il primo passo verso una concentrazione del business che riguarda 300 mila professionisti.

L’unione fa la forza. Ma ancora di più è la dimensione che garantisce economie di scala e, di conseguenza, profitti. E così anche il settore della gestione dei condomini sta silenziosamente vivendo una rivoluzione.

A provocare questo cambiamento radicale sono due fattori: la tecnologia, che consente di tenere sotto controllo più facilmente tanti edifici diversi e distanti tra loro, e l’avanzare di grandi società di gestione immobiliare, anche dall’estero. Queste ultime hanno imparato a utilizzare la tecnologia a proprio favore, con l’aggiunta di capacità manageriali assenti in gran parte dei piccoli studi di amministrazione condominiale.

Il mercato

Una stima del mercato italiano della gestione dei condomini indica in circa 50 mila amministratori professionisti e un totale di 250 mila operatori, se si contano anche i piccoli condomini con meno di otto abitazioni, in cui un semplice condòmino può gestire l’edificio.

Ma secondo la settima edizione del rapporto 2019 Gli immobili in Italia, curato dall’Agenzia delle Entrate e dal ministero dell’Economia, il mercato è ancora maggiore. Il patrimonio immobiliare nazionale è composto da oltre 63 milioni di unità immobiliari, di cui oltre 34 milioni (il 54%) abitazioni.

Il rapporto indica, inoltre, oltre 1,2 milioni di condomini. Un’altra ricerca della Confederazione europea delle professioni immobiliari (Cepi), aumenta ulteriormente il numero degli amministratori di condominio a circa 300 mila.

Un esercito, rispetto al numero di professionisti che operano negli altri paesi. In Francia, per esempio, il numero è di circa 12.500 professionisti per 7,5 milioni di unità immobiliari, come riporta il quotidiano Le Figaro.

Una evidente sproporzione, che suggerisce la necessità di una maggiore gestione di tipo manageriale, supportata da grandi strutture che consentano di intervenire tempestivamente in condominio in caso di necessità, ridurre i costi delle forniture grazie alla capacità di svolgere economie di scala, ripristinare gli ammaloramenti degli edifici dovuti al decadimento delle strutture, rinforzi antisismici, efficientamento energetico, programmazione della manutenzione.

La crescita

Secondo la valutazione di Scenari Immobiliari, l’industria dei servizi per il real estate in Europa (gestione, consulenza, progettazione) negli ultimi dieci anni è cresciuta più delle costruzioni: +60%, rispetto al +55%. Ma in Italia lo sviluppo è più recente e vede un incremento del 45%.

Nel 2023, ultimi dati disponibili, il fatturato dei servizi immobiliari ha toccato i 40 miliardi di euro con un incremento del 9,6% sull’anno precedente, con un fatturato medio per dipendente aumentato del 26,5% a dimostrazione che ci sono ampi margini di crescita.

Nuovi player

Un mercato, insomma, tutto da conquistare, che ha ingolosito anche società estere, pronte ad aggiudicarsi fette di un mercato ancora vergine, forti dell’esperienza accumulata in altri paesi dove la gestione immobiliare è da tempo più strutturata rispetto all’Italia.

L’ultima mossa è quella di Odevo, società svedese e uno dei principali gruppi globali di gestione immobiliare residenziale, che ha annunciato l’ingresso in Italia, ma anche in Spagna, Portogallo e Messico.

Per comprendere la forza di Odevo basta citare i numeri del suo business: gestisce 2,2 milioni di edifici residenziali e 30 mila proprietà grazie al lavoro di 10 mila professionisti. Ed è un gruppo nato solo nel 2019.

«La nostra missione è diventare leader nel settore della gestione immobiliare e dei servizi residenziali e siamo alla ricerca di persone, imprenditori e aziende con la stessa mentalità che si uniscano a noi», spiega Thomas Gullgården, Ceo di Odevo.

«Diverse aziende leader con una lunga storia di servizi di alta qualità hanno unito le forze per formare Odevo. In soli quattro anni Odevo è diventata un’azienda leader a livello internazionale, gestendo oltre 2,2 milioni di case. Con la nostra espansione nel resto del mondo speriamo di essere d’ispirazione per gli altri operatori del settore.

Anche se siamo grandi, per noi l’eccellenza è fondamentale. Aspiriamo a esplorare nuovi orizzonti attraverso l’innovazione e a creare un ambiente di lavoro in cui possiamo crescere come individui e divertirci a raggiungere grandi traguardi insieme. Il tutto con i clienti più soddisfatti e vivendo e prosperando in comunità sostenibili».

Buone intenzioni, ma anche numeri che fanno capire la forza del gruppo, che in Italia è sbarcato attraverso il Gruppo Portik acquisito a inizio anno, che a sua volta detiene una quota di maggioranza (51%) nell’italiana Estia, acquisita a inizio 2025.

Multinazionale della gestione

Per dare una dimensione, nel 2024 Portik ha aggiunto alla sua attività 18 mila nuovi condomini in Europa e America Latina, con 70 milioni di euro di fatturato, pari a una crescita del 50% rispetto all’anno precedente. Portik, interamente controllata da Odevo, opera sotto diversi marchi: in Italia attraverso Estia, in Spagna Inmho, in Portogallo Ldc Group, e in Messico con All In One.

La società, oltre alla gestione condominiale offre servizi come tecnologia, costruzioni, servizi per edifici e assicurazioni. Attualmente Portik gestisce 415 mila unità abitative in Spagna, 150 mila in Portogallo, 35 mila in Italia e 20 mila in Messico.

Il piano

La restante quota di Estia (il 49%) è suddivisa tra la famiglia dei fondatori Garesio, con il 44% e la filiale italiana del gruppo energetico E.On con il 5%. Il colosso svedese vede nel nostro paese una prateria tutta da esplorare.

Il primo obiettivo della società è accelerare la crescita nella gestione professionale e strutturata del condominio proprio dove esiste un mercato molto frammentato, come in Italia. Secondo il business plan, in Italia Odevo punta ad aggiungere per il 2029 la gestione di circa 8 mila condomini e 200 mila unità abitative.

La chiave di questa espansione è un modello di servizio efficiente, trasparente e digitalizzato. L’accordo societario che consente questo progetto c’è già: Estia offre già una gestione smart dei condomini grazie alla sua piattaforma digitale.

«Il nostro obiettivo è sviluppare la nostra leadership nella gestione dei condomini in Italia, un settore dal forte potenziale di crescita, e l’ingresso di Odevo in Portik fornisce un ulteriore sostegno al nostro piano di crescita che per il 2029 ci vede proiettati sulla gestione di circa 8 mila condomini e 200 mila unità abitative, attraverso crescita organica e acquisizioni per linee esterne», ha spiegato Giuliano Garesio, Ceo di Estia, all’annuncio dell’accordo.

«Il mercato italiano è molto frammentato, con oltre 250 mila operatori, ed è quindi pronto per un consolidamento basato su un modello di servizio efficiente, trasparente e digitalizzato».

La rete

Estia gestisce già 1.600 condomini per oltre 35 mila unità abitative. Opera attraverso una rete di un centinaio di risorse e uffici tra Torino, Milano, Roma, Udine, Reggio Calabria, Palermo e Catania.

Il software consente a singoli condomini e agli amministratori di accedere in tempo reale a documenti, spese e comunicazioni, valutare le proposte legate all’efficienza energetica, come fotovoltaico e pompe di calore, con la partnership dell’utility E.On, ma anche gestione e consulenza immobiliare, brokeraggio assicurativo, servizi tecnici e intermediazione finanziaria.

Estia, inoltre, vanta un forte interesse per la formazione: ha un’Academy interna per aggiornare gli amministratori e aiutare i condomini a conoscere diritti e doveri.

L’arrivo di Odevo segna, insomma, una tappa di quello che sembra essere il trend dei prossimi anni. «La vera rivoluzione del settore immobiliare è l’impressionante crescita delle attività al servizio non solo di una gestione più efficiente, ma anche della progettazione, della vendita.

L’immobile diventa un luogo intorno a cui si accentua la presenza di servizi sempre più innovativi e la tecnologia la fa da padrona», è la previsione espressa da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.

di Paolo Caliari