Dal verbale alla mediazione: le sfide dell’amministratore condominiale ibrido
L’amministratore condominiale non è più una figura meramente tecnica: oggi è un attore istituzionale che si muove tra diritto civile, obblighi giuslavoristici, responsabilità penali e norme privacy.
Il nuovo volto dell’amministratore di condominio
Le riforme legislative e le Linee Guida sulla protezione dei dati disegnano un ruolo centrale, che richiede competenze trasversali e approccio integrato.
Mediazione condominiale: nuovi poteri e responsabilità
Con la Riforma Cartabia (art. 5-ter dlgs 28/2010), l’amministratore può aderire alla mediazione senza delibera preventiva, ma il verbale va ratificato dall’assemblea. Pur non essendo più obbligatoria, la convocazione preventiva resta consigliata per garantire trasparenza.
Sicurezza nei cantieri: il verbale come presidio
Il verbale assembleare deve documentare istruttoria e responsabilità, riportando descrizione lavori, rischi interferenziali, verifica imprese (art. 26 dlgs 81/08), eventuale nomina del coordinatore sicurezza (art. 90), presenza del Duvri. La responsabilità del committente-condominio è ex lege e non delegabile.
Privacy e videosorveglianza: il Gdpr in condominio
Le Linee Guida Privacy 2025 chiariscono i ruoli privacy: condominio, amministratore, condomino o fornitore a seconda del contesto. La videosorveglianza sulle parti comuni è ammessa solo con delibera assembleare (art. 1136 c.c.). Un rendiconto poco chiaro può essere annullato: serve trasparenza documentale.
Fondo speciale: obbligo inderogabile
La costituzione del fondo speciale per lavori straordinari (art. 1135, co. 1 n. 4 c.c.) è requisito essenziale. Secondo la Cassazione (ord. 9388/2023), la mancata costituzione concreta del fondo rende nulla la delibera.
Verso una nuova cultura professionale
La nascita dell’associazione Rccf testimonia un’evoluzione della professione. Il revisore condominiale deve essere formato e certificato. Esperienze come Rf Associati dimostrano come competenza e serietà possano diventare modelli virtuosi, senza improvvisazione.
Il condominio è oggi una micro-società complessa
L’amministratore del futuro sarà un professionista “ibrido”, capace di governare con consapevolezza normativa, contabile e relazionale: solo così si costruisce fiducia e si garantisce buona amministrazione.
Avv. Carlo Pikler
