Guida Condominio sostenibile: l’assistente in tasca per tutti

Un pratico volume dedicato ad amministratori e proprietari di abitazioni condominiali: l’edizione 2025 comprende le novità in materia di bonus ma anche le regole che riguardano il Salva Casa, e le attività di manutenzione.

In Italia la stima è di oltre 1,2 milioni di edifici, che contengono oltre 14,3 milioni di abitazioni nelle quali risiede il 58% delle famiglie italiane. Numeri che evidenziano l’importanza dei condomini non solo dal punto di vista immobiliare ed energetico, ma anche e soprattutto dal punto di vista economico e sociale.

Il patrimonio immobiliare italiano, inoltre, è in buona parte obsoleto. Il 60% dei condomini è stato edificato prima del 1976, anno in cui per la prima volta fu introdotta una normativa che prescriveva per legge criteri di efficienza energetica negli edifici, e l’82% è stato edificato prima dell’avvento della legge 10 del 1991, la prima sull’efficienza energetica.

La necessità

Ogni anno questi edifici consumano energia pari mediamente a 20 litri di gasolio per metro quadrato.

Ma se andiamo a verificare i consumi degli edifici ante 1970 i litri raddoppiano.

Sono valori che in prospettiva sono insostenibili, soprattutto se rapportati alla produzione media di CO2, che per quegli stessi edifici è pari a 40 chilogrammi per metro quadrato all’anno.

Il paragone con gli edifici efficienti energeticamente è stridente, visto che arrivano a consumare dieci volte di meno, fino alle nuove tecnologie costruttive che oggi permettono di costruire edifici a consumo zero, edifici che producono l’energia necessaria al loro funzionamento.

Vademecum

Insomma, riqualificare un edificio significa riprogettare la sua (in)efficienza. E un intervento il più delle volte coinvolge tutta la copertura, tetto compreso. Per questo parlare di condominio significa anche offrire uno sguardo al problema della riqualificazione degli immobili nella sua interezza. È uno degli aspetti affrontati dalla nuova Guida del Condominio Sostenibile realizzata da Virginia Gambino Editore.

Le nuove regole per gli incentivi fiscali ancora disponibili, che fare con la cessione del credito, le deroghe ammesse, gli obblighi per gli amministratori, gli adempimenti passo dopo passo, le schede di tutti i bonus: il volume, dal formato agile, è un prezioso manuale per proprietari e professionisti della filiera dell’edilizia e immobiliare.

La nuova edizione è aggiornata anche su argomenti come le più recenti indicazioni dell’Agenzia delle Entrate che riguardano gli sgravi fiscali ancora in vigore, l’obbligo dell’attestazione Soa per lavori di grandi dimensioni, gli interventi di efficientamento e variazione catastale nei condomini, le opere ammissibili, senza dimenticare tutte le regole che riguardano i bonus ancora in vigore.

Le novità

Ovviamente le novità introdotte sul fronte dei bonus sono il punto di partenza del volume.

A partire dai nuovi tetti alle detrazioni fiscali rispetto ai redditi familiari dei contribuenti: 14 mila euro massimi con redditi superiori a 75 mila euro e fino a 100 mila euro; 8 mila euro con redditi superiori a 100 mila euro, con riduzione in base al numero di figli.

Le variazioni introdotte dal governo con la legge di Bilancio prevedono anche condizioni di trattamento più vantaggiose nell’applicazione delle aliquote di detrazione dei bonus edilizi se l’abitazione risulta adibita ad abitazione principale da parte di titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto) o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado): la condizione di abitazione principale deve essere ottenuta dal beneficiario entro il termine dei lavori.

Ancora: è stata introdotta la riduzione delle aliquote di detrazione con l’applicazione di una detrazione omogenea per quasi tutti i bonus fiscali ordinari (ecobonus, sismabonus e bonus ristrutturazione, mentre rimane invariato il bonus barriere e il termine del superbonus).

La Guida, inoltre, è aggiornata anche con le precisazioni dell’Agenzia delle Entrate introdotte a giugno riguardo le aliquote di detrazione vengono trattati i lavori nelle parti comuni di un condominio.

La patente a crediti

Non è secondario, per chi amministra un edificio, conoscere che cosa prevede la patente a crediti dell’edilizia, sancita con il decreto legge 19/2024, che rappresenta un sistema di qualificazione obbligatoria per le imprese e i lavoratori autonomi operanti nei cantieri temporanei e mobili, e riguarda pertanto anche i cantieri nei condomini.

Questo strumento di controllo, diventato operativo a partire dall’ottobre 2024, è funzionale a garantire maggiore sicurezza sul lavoro nei cantieri temporanei o mobili e per questo la descrizione degli aspetti della legge è compresa nel volume.

La possibilità di operare da parte delle imprese, anche in condominio, è legata a un punteggio minimo di 15 crediti. In caso di decurtazione nel corso dello svolgimento dell’opera, è consentito il completamento delle attività se il valore di quanto realizzato è superiore al 30% rispetto al corrispettivo contrattuale.

Il nuovo obbligo incide in modo significativo anche sui condomini dove l’amministratore, riconosciuto come committente dei lavori, assume una responsabilità ancora più pesante nella scelta e nel controllo delle imprese esecutrici.

Il professionista, per questo, prima dell’inizio dei lavori, quando l’amministratore è tenuto a verificare il possesso della patente da parte delle imprese alla quale è stato affidato l’appalto. E durante i lavori l’amministratore è tenuto a verificare il mantenimento della validità della patente.

Se il punteggio dell’impresa scende sotto i 15 crediti durante i lavori, deve cessare le attività, a meno che non abbia completato almeno il 30% dell’opera, come previsto dalla legge.

Il Salvacasa

Un altro punto caldo riguarda la legge 105/2024 conosciuta come Salva Casa. Anche su questo argomento la Guida del Condominio Sostenibile è preziosa per dirimere ogni dubbio.

Il Salva Casa ha l’obiettivo di semplificare e facilitare gli interventi di ristrutturazione attraverso la regolarizzazione di lievi difformità edilizie e una sanatoria edilizia relativa alle opere di trasformazione interna eseguite senza titolo e non comunicate ai rispettivi comuni.

Nei contesti condominiali, il Salva Casa rappresenta un facilitatore degli interventi di ristrutturazione, in quanto prevede che le difformità e gli abusi presenti nelle parti comuni non potranno bloccare la riqualificazione di un’abitazione.

Aggiornamento

La Guida del Condominio Sostenibile, è anche un insostituibile aiuto per chi vuole rimanere aggiornato per una gestione più verde degli edifici residenziali, per esempio in chiave della direttiva europea Case Green.

Ma non dimentica argomenti come la digitalizzazione delle attività dello studio di amministrazione condominiale. Infine, il manuale propone una serie di schede sui lavori più comuni nel condominio, dalle scale agli androni, dai tetti ai citofoni.

di Franco Saro