Impianti sportivi condominiali: spese, regole e responsabilità

Abbiamo raccolto le domande più frequenti dei cittadini e le risposte professionali degli esperti riguardo agli impianti sportivi condominiali condivisi, alla luce delle più recenti pronunce giurisprudenziali e delle linee guida normative – Risponde l’avv. Carlo Pikler – Centro Studi Privacy and Legal Advice – Vicepresidente de il Foro Immobiliare

Il campo da tennis condominiale è di tutti i condomini?

Sì, di norma il campo da tennis è una parte comune dell’edificio (art. 1117 c.c.), quindi tutti i condomini hanno diritto di utilizzarlo.

Tuttavia, se il campo è stato costruito dopo la realizzazione del fabbricato può essere considerato un’“innovazione” (art. 1120 c.c.), e in quel caso l’uso può essere riservato solo a chi ha partecipato alla spesa. Se invece è di proprietà esclusiva di uno o più condomini, l’impianto è privato e le spese di manutenzione non gravano sugli altri.

Chi deve pagare le spese della piscina condominiale?

Tutti coloro che hanno un diritto reale sulla piscina (proprietari, usufruttuari, titolari di diritto d’uso) devono contribuire, anche se non la utilizzano.

Lo ha chiarito la Cassazione nel 2025, ribadendo che le obbligazioni condominiali sono “propter rem”: derivano dalla titolarità
del diritto, non dall’uso effettivo. Solo chi ha un diritto personale (ad esempio un inquilino in locazione) non è direttamente obbligato, restando in capo al proprietario l’onere delle spese.

E se non utilizzo mai piscina o campo da tennis, posso non pagare?

No, salvo che l’impianto sia considerato un’innovazione “voluttuaria” o “gravosa” (art. 1121 c.c.). In quel caso chi non partecipa alla spesa non potrà utilizzare l’impianto, ma se in futuro decidesse di farlo dovrà versare la sua quota. L’uso soggettivo (cioè il fatto che io scelga di non andare in piscina) non mi esonera dal pagamento: conta la possibilità oggettiva di utilizzo.

Quali regole valgono per l’uso del campo o della piscina?

Il regolamento condominiale stabilisce orari, modalità di prenotazione, eventuali divieti e norme di comportamento. L’amministratore vigila sul rispetto delle regole e sulla manutenzione. Inoltre, vanno rispettate le norme sulla quiete pubblica e sul rumore (art. 844 c.c. e art. 659 c.p.).

La privacy come viene tutelata quando prenoto un impianto sportivo condominiale?

Le nuove Linee guida del Garante Privacy 2025 impongono regole precise: si possono chiedere solo i dati strettamente necessari (ad esempio il numero degli ospiti, non i loro nomi, salvo casi eccezionali di sicurezza).

Le telecamere negli spazi comuni sono ammesse solo con delibera assembleare e tempi di conservazione brevi (24–72 ore). È vietato richiedere copie di documenti di identità o pubblicare in bacheca i nomi di chi ha prenotato o è moroso.

Chi risponde se qualcuno si fa male in piscina o nel campo sportivo condominiale?

L’amministratore, quale custode delle parti comuni, deve garantire la sicurezza delle strutture (art. 2051 c.c.). Ciò significa manutenzione degli impianti elettrici, recinzioni, pavimentazioni antitrauma, qualità dell’acqua, illuminazione ecc.

Per gestire tutto correttamente si utilizza il Registro Anagrafe e Sicurezza Condominiale (RAS), che fotografa lo stato degli impianti e riduce i rischi per amministratore e condomini.

Come funziona per gli ascensori condominiali?

L’installazione di un ascensore è considerata innovazione finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche e può essere deliberata con maggioranze agevolate (art. 1136 c.c. e L. 13/1989).

Se però l’opera rende inservibile una parte dell’edificio anche a un solo condomino, serve l’unanimità. Il singolo disabile può installare a proprie spese un servoscala o soluzioni minime, ma non un ascensore senza delibera. La giurisprudenza, tuttavia, tende a favorire il diritto alla mobilità rispetto a modesti sacrifici estetici.

Chi è responsabile della sicurezza degli ascensori?

L’amministratore deve vigilare su manutenzione, verifiche biennali da parte di organismi notificati, aggiornamento registri e gestione tempestiva delle anomalie. La mancata osservanza comporta sanzioni, responsabilità civile per danni (art. 2051 c.c.) e, nei casi più gravi, responsabilità penale. Non si tratta quindi di burocrazia, ma di obblighi concreti di sicurezza.

Qual è il futuro della gestione condominiale?

Le esperienze più innovative, come quelle di REFE Holding S.p.A., puntano su digitalizzazione, formazione degli amministratori e sicurezza
degli impianti. Con strumenti come il Registro di Sicurezza digitale e un’Academy dedicata alla formazione continua, si vuole trasformare il condominio in una comunità sostenibile, trasparente e sicura.