Infiltrazioni da terrazza a livello: spese e criteri di ripartizione tra condomini

La sentenza del tribunale di Palermo del 7.6.2025 che commentiamo, oltre a ribadire alcuni principi già affermati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di ripartizione delle spese conseguenti a infiltrazioni dalla copertura di una terrazza a livello, ne afferma altri relativamente a questioni collegate alla questione principale.

La controversia

Nella fattispecie portata all’esame del Tribunale di Palermo l’attrice, proprietaria esclusiva di un immobile posto al primo e secondo piano di un complesso monumentale di interesse storico e artistico sito in Palermo, conveniva in giudizio le proprietarie degli immobili siti al piano terra dello stesso edificio, esponendo di avere eseguito opere di manutenzione urgente di parti comuni del fabbricato la cui necessità, già riscontrata dalla Sovrintendenza per i beni culturali e ambientali di Palermo, era stata dapprima condivisa dalle convenute che però rimanevano successivamente del tutto inerti nonostante la riconosciuta necessità degli interventi.

Le convenute si costituivano in giudizio negando la sussistenza dei necessari presupposti di indifferibilità e urgenza degli interventi eseguiti dall’attrice, contestavano comunque il quantum richiesto e l’asserita natura solidale dell’obbligazione e in via riconvenzionale lamentavano che l’attrice avesse omesso l’esecuzione di opere di manutenzione delle terrazze di sua proprietà costituenti copertura dei loro immobili causando infiltrazioni di acqua meteorica ai danni del loro immobile e chiedevano quindi la condanna dell’attrice a rifondere il danno derivante dal mancato godimento parziale subito e subendo dalle convenute stesse.

Queste lamentavano anche che le parti processuali, con un pregresso accordo intercorso, avevano stabilito che la ripartizione delle spese condominiali delle parti comuni del caseggiato avrebbe dovuto avvenire in base a tabelle redatte dai rispettivi tecnici affermando quindi di avere avevano diritto di ripetere dall’attrice somme dalla stessa dovute quale rimborso di importi pagati in precedenza.

L’attrice contestava le domande riconvenzionali delle convenute deducendo che il diritto al rimborso era escluso per il fatto che le cennate tabelle non erano mai state approvate e che gli interventi sulle terrazze non si erano potuti eseguire proprio per colpa delle convenute che si erano ingiustificatamente opposte, e proponeva anche reconventio reconventionis chiedendo la condanna delle convenute in solido tra loro a provvedere agli interventi per la manutenzione straordinaria dei terrazzi concorrendo dapprima alla relativa spesa nella misura del 50% dell’importo stimato necessario da idonea Ctu.

Successivamente l’attrice rinunciava alla reconventio riconventionis riservandosi di proporre domanda in separato e autonomo giudizio.

Il Giudice dava atto della rinuncia alla domanda formulata come reconventio reconventionis ribadendo il principio secondo il quale, a differenza del caso della rinuncia agli atti del giudizio, per la rinuncia a una sola delle domande proposte, non doveva ritenersi necessaria l’accettazione della rinuncia da parte delle convenute.

Rimborso delle spese condominiali

Passando all’esame del merito della controversia, il Tribunale di Palermo in primis respingeva la domanda di condanna delle convenute al rimborso delle somme spese dall’attrice per l’esecuzione di interventi sulle parti comuni rilevando come nella fattispecie dedotta in giudizio dovessero ritenersi applicabili non le norme sulla comunione in generale e quindi in particolare l’art 1110 cc che condiziona il diritto al rimborso della spesa sostenuta dal comproprietario alla mera trascuranza degli altri partecipanti, bensì le norme dettate dagli artt. 1117-1139 cc in materia di condominio e quindi, in particolare, la disposizione dell’art 1134 cc che subordina il diritto al rimborso al diverso e ben più stringente presupposto dell’urgenza degli interventi manutentivi.

Sul punto il Tribunale richiama il principio sancito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass n. 27519/2011) applicabile anche al cosiddetto “condominio minimo” secondo il quale “per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare che deve sussistere l’urgenza ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini”.

Orbene rileva il Tribunale che nella fattispecie doveva ritenersi esclusa sulla scorta dalla stessa ricostruzione della vicenda operata da parte attrice, la sussistenza del requisito dell’urgenza richiesto dalla legge per il riconoscimento del diritto al rimborso invocato ex art 1134 cc.

Infatti, se non vi era dubbio che i lavori eseguiti dall’attrice fossero in tutto o in parte necessari doveva negarsi che gli stessi fossero urgenti nel senso di “indifferibili senza possibilità di interpellare previamente i restanti condomini” secondo la ratio della norma citata.

Osservava correttamente il Tribunale che, a fronte delle sollecitazioni a eseguire gli interventi manutentivi provenienti anche dalle autorità competenti e di un’eventuale inerzia dei restanti condomini, non avrebbe dovuto agire in via autonoma, ma avrebbe potuto e dovuto invocare l’intervento dell’autorità giudiziaria nelle forme dell’art 1105 cc ultimo comma.

Se la spesa non è urgente in senso tecnico, seppur necessaria, il condomino interessato può e deve comunque agire perché venga eseguita utilizzando il disposto degli artt. 1133 cc con ricorso all’assemblea o degi artt. 1137 e 1105 cc con ricorso all’autorità giudiziaria.

Per le stesse ragioni per le quali ha respinto la domanda di rimborso proposta da parte attrice ex art 1134 cc. il Tribunale ha rigettato anche quella subordinata di rimborso della quota asseritamente dovuta dalle convenute della quota spesa dall’attrice per gli interventi comuni, sulla base dell’art 30 del dlgs n. 42/2004, norma che prevede tra gli obblighi gravanti sui proprietari di beni culturali quello di garantirne al conservazione, ma che, come giustamente ha osservato il Tribunale non prevede espressamente alcuna deroga al regime di cui all’art 1134 cc, sicché resta ferma la possibilità di ottenere il rimborso solo alle condizioni previste dalla disposizione, ritenute assenti, come già rilevato, nella fattispecie.

Passando poi all’esame delle domande riconvenzionali proposte dalle convenute nei confronti dell’attrice, il Tribunale accoglie la richiesta di condanna dell’attrice all’esecuzione di opere di impermeabilizzazione della terrazza di sua proprietà costituente anche copertura dell’immobile di proprietà della controparte.

In base gli esiti della consulenza tecnica disposta in causa era infatti emersa “in maniera inequivocabile” la necessità di porre rimedio a fenomeni infiltrativi verificatisi in danno delle proprietà sottostanti.

Indicazioni del Ctu

Il Ctu aveva indicato due possibili soluzioni tecniche: la prima meno costosa e di portata più limitata, la seconda, definita di radicale manutenzione straordinaria e di maggiore costo comprendente anche la sostituzione della pavimentazione sulla terrazza a livello.

Il Tribunale ha ritenuto opportuno ordinare l’esecuzione del secondo intervento manutentivo individuato dal Ctu in quanto dava maggiori garanzie di soluzione duratura delle problematiche individuate.

Ripartizioni dei costi

L’aspetto della pronuncia che maggiormente interessa dal punto di vista dottrinale e che questo commento vuole evidenziare, concerne però i criteri stabiliti dal Tribunale per la ripartizione dei relativi costi della soluzione tecnica prospettata.

La pronuncia in commento stabilisce infatti in primis che tutti i costi delle opere sostenute debbano essere ripartiti nella misura del 50% per ciascuno tra l’attrice e la proprietaria della sola unità immobiliare rispetto alla quale la terrazza de qua funge da copertura.

Il Tribunale motiva tale decisione osservando che, sebbene le terrazze a livello (superfici scoperte poste al vertice di alcuni vani e sullo stesso livello di altre unità di proprietà esclusiva), in ragione della parziale affinità funzionale con i lastrici solari, vengano a questi ultimi equiparate sotto ogni profilo in materia di ripartizione delle spese secondo il criterio dell’art 1126 cc, tuttavia, allorquando venga in rilievo una terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare ovvero un unico piano, come nel caso che ci occupa, si rende opportuna un’applicazione analogica dell’art.1125 cc (così Cass n. 21337/2017) naturalmente ai soli fini della ripartizione delle spese.

Fin qui nulla di nuovo, atteso che già altre pronunce sia di merito che di legittimità hanno affermato questo principio orientandosi nel senso dell’applicabilità dell’art 1125 anziché dell’art 1126 cc.

Equità o creatività giurisprudenziale?

Precisa però il Tribunale che, contrariamente a quanto affermato dalla convenuta, il suddetto obbligo di contribuzione gravante sulla proprietaria dell’immobile sottostante riguarda tutti i lavori da eseguire sul terrazzo “compresi quindi quelli riguardanti la pavimentazione, il parapetto il trasporto e la discarica dei detriti in quanto necessari in via conseguenziale e strumentale così da doversi considerare spese accessorie”.

Al di là di ogni considerazione concernente l’equità di tale decisione ci limitiamo ad osservare che essa, in parte contraddicendo la premessa di applicazione “analogica” dell’art. 1125 cc, in realtà detta un criterio normativo non previsto da alcuna norma vigente analogicamente applicabile. Infatti, la norma citata dettata per una fattispecie del tutto diversa da quella dedotta in giudizio (spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, volte e solai) prevede che dette spese siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti “restando a carico del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario piano inferiore, l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Orbene, ammesso e non concesso che possa ritenersi applicabile “per analogia” detta norma alla fattispecie della terrazza a livello, la rigorosa applicazione della norma de qua alla fattispecie che ci occupa e cioè quella della copertura, la pavimentazione, dovrebbe essere integralmente posta a carico del piano superiore, quindi del proprietario della terrazza e la manutenzione del soffitto dell’unità immobiliare inferiore dovrebbe essere posta sempre integralmente a carico del proprietario di questo, mentre infine dovrebbe essere ripartita al 50% tra i due piani la parte di manufatto compresa tra pavimento e soffitto, che poi sostituisce il vero e proprio “solaio” o soletta.

Qualsiasi diversa soluzione compresa quella applicata dalla pronuncia in commento, non sembra quindi tanto il frutto di una puntuale applicazione analogica di una norma (dettata tra l’altro come già detto non per un caso simile, ma per una fattispecie affatto diversa), quanto l’indicazione da parte di una giurisprudenza “creativa” di un criterio di ripartizione delle spese non previsto in realtà da alcuna norma specifica e più che altro suggerito da apprezzabili motivazioni ispirate a presunta “equità” ma non del tutto giustificato.

Avv. Vincenzo Nasini | Cassazione Foro di Genova Vicepresidente Confedilizia Nazionale

Tra l’altro, sembra corretto precisare che mentre le spese per trasporto e discarica dei detriti sono certamente spese accessorie (ma vanno pur sempre ricondotte con precisione alle singole spese per le quali vale l’accessorietà), non altrettanto può dirsi per le spese relative alla stessa pavimentazione che è una spesa principale, né al parapetto la cui funzione è quella di garantire l’affaccio al (solo) proprietario della terrazza e sarà quindi necessario accertare se l’intervento manutentivo si sia reso necessario esclusivamente per l’esecuzione dei lavori di demolizione della copertura o se le sue condizioni richiedessero comunque un intervento manutentivo.

Va rilevato poi, ad abundantiam, che l’accertamento di eventuali responsabilità esclusive o prevalenti, positive od omissive in capo al proprietario della terrazza dovrebbero comportare nei singoli casi concreti la non applicabilità dei criteri di ripartizione commentati in precedenza, essendo in tali casi applicabile in toto l’art. 2051 del codice civile anche perché l’obbligo di custodia grava in modo prevalente su colui il quale utilizza costantemente il manufatto e in misura residuale su chi, essendo solo coperto dal manufatto stesso, non ha su di esso alcuna possibilità di controllo e di verifica.