Keybox affitti brevi: sentenze, divieti e nuove tecnologie

A maggio il Tar ha revocato il divieto di utilizzare i KeyBox per affitti brevi, ovvero, le scatolette che contengono le chiavi destinate ai turisti. Un fenomeno che ha acuito il disagio per il viavai indesiderato in molti edifici residenziali. E ora arriva un nuovo dispositivo tech.

In migliaia di condomini italiani è in corso una (non sempre) silenziosa battaglia. Gli schieramenti vedono da una parte il partito dell’accoglienza, dall’altra quello della resistenza. Ma la politica non c’entra. I pro e contro si riferiscono, invece, al corollario degli affitti brevi chiamato keybox.

Le piccole cassaforti delle dimensioni di una scatoletta di pomodori pelati, dotate di combinazione, contengono le chiavi dell’alloggio affittato per pochi giorni ai turisti. In pratica, al proprietario basta comunicare la combinazione della keybox che custodisce le chiavi dell’alloggio a chi ha affittato i locali, che può sbrigarsela da solo.

Sono comode, pratiche, ed efficienti per chi cede in locazione l’appartamento, ma considerate antiestetiche e troppo invasive per chi soffre dell’overturism che in molte città rende la vita difficile ai residenti. Non solo: sono spesso agganciate a cancelli, segnaletica stradale, inferriate che si trovano in città, spazi pubblici: in sostanza in spazi occupati abusivamente e infliggono un danno al decoro urbano.

Tanto che in centri come Firenze sono sorti comitati cittadini per contrastare la pratica delle keybox. Anche perché, secondo un’interpretazione della legge, il proliferare delle scatolette portachiavi per la città violerebbe l’articolo che regola le affissioni illecite e richiede almeno interventi da parte delle autorità locali.

Nulla osta

Il fenomeno ha finito per coinvolgere le amministrazioni locali ed è finito sugli scranni della giustizia. Che a maggio ha deliberato: il Tar del Lazio ha stabilito che le keybox non sono vietate.

La sentenza dissolve la circolare del 18 novembre 2024 emessa dal ministero dell’Interno, secondo cui l’accoglienza da remoto dei turisti da parte del proprietario della struttura di accoglienza (anche un semplice appartamento in condominio) non si potesse più tollerare in nome della sicurezza nazionale.

Di conseguenza, sempre secondo il ministero retto da Matteo Piantedosi, i gestori delle locazioni turistiche avrebbero dovuto verificare di persona l’identità degli ospiti. Ma la sentenza dei giudici ha rigettato la decisione secondo il principio che «l’identificazione de visu non risulta di per sé in grado di garantire l’ordine e la sicurezza pubblica».

Inoltre, il documento del ministero «non contiene giustificazioni adeguate rispetto all’obbligo imposto, poiché genericamente viene fatto riferimento ad una intensificazione delle cosiddette locazioni brevi su tutto il territorio nazionale».

I soddisfatti

Un via libera che ha scontentato chi avversa il sistema delle keybox ma, al contrario, ha soddisfatto le associazioni dell’extralberghiero, come Abbav, Associazione Locazioni Turistiche, B&B, locazioni turistiche e guest house che aderisce a Cna.

«Siamo soddisfatti di quanto il Tar prende atto, che la tecnologia consente di identificare la persona anche se non è in presenza», ha commentato all’indomani della sentenza Ulisse Baldisseri, vicepresidente di Abbav per il Veneto.

«Una sentenza che fotografa la situazione attuale. Siamo favorevoli alle semplificazioni nel mantenimento della sicurezza. Anche con i check-in de visu, non essendo noi forze di polizia, non possiamo verificare che il documento d’identità fornito dall’ospite sia autentico. Inoltre, alle questure noi comunichiamo soltanto gli estremi del documento e non la relativa foto».

Divieti locali

Ma chi pensava che la pronuncia del Tribunale amministrativo mettesse una pietra sopra le polemiche si sbagliava. Gli utilizzatori delle keybox fanno appello al decreto legge 201 del 2011, introdotto per rendere più efficiente la burocrazia, che sembra in contrasto con il divieto delle scatolette, che ostacola la gestione remota delle prenotazioni turistiche.

Cancellare la possibilità di check-in remoto, insomma, comporterebbe complicazioni significative, il contrario dello spirito della legge in vigore, che l’intento di migliorare il sistema amministrativo.

Insomma, le keybox hanno continuato a dividere in due fazioni i proprietari di appartamenti, soprattutto in condominio, dove la convivenza tra turisti non sempre attenti alle buone maniere e le famiglie degli edifici residenziali interessati spesso non è pacifica.

Nonostante l’annullamento del divieto governativo, la questione non è ancora risolta definitivamente. Anche perché è partito subito un ricorso contro la sentenza del Tar del Lazio.

La parola è passata quindi al Consiglio di Stato. Ma la via giudiziaria non è l’unica arma degli anti-keybox, perché le scatolette con le chiavi devono fare i conti anche con le ordinanze delle amministrazioni locali.

A Roma, per esempio, secondo le stime in un anno il numero di case vacanza, affittacamere e B&B è aumentato da 32.753 nel 2024 a 38.500, in gran parte nel centro. Le città prese d’assalto dai turisti, come la capitale, sono il fronte su cui si combatte la battaglia.

Il regolamento di Polizia urbana a Roma, entrato in vigore l’8 luglio 2019, prevede divieti e sanzioni per la tutela e il decoro della città. E in virtù di tali divieti, l’assessore della giunta Gualtieri Alessandro Onorato ha avviato a fine gennaio la rimozione forzata delle keybox. Nei soli primi mesi dell’anno ne sono state rimosse 500 non autorizzate e installate in spazi pubblici.

Il ruolo dell’amministratore

Roma è anche, per ora, l’unica ad aver coinvolto i condomìni nel problema, anche nella persona dell’amministratore in caso di mancato reperimento del proprietario dell’alloggio adibito ad affitto breve che non rimuova di propria volontà le scatolette portachiavi.

«Il Comune di Roma ha stabilito una sanzione di 400 euro al condominio per ogni dispositivo installato e non rimosso. Il divieto riguarda in particolare le aree soggette a Carta Qualità o quelle riconosciute come patrimonio Unesco», ha precisato al Sole 25Ore la presidente di Anaci Roma Rossana De Angelis. «Ma solo se le keybox sono collocate su suolo o beni pubblici».

L’associazione offre anche alcuni consigli agli amministratori: «Sarà bene diffidare i proprietari delle strutture ricettive che utilizzano keybox, richiedendone la rimozione immediata. Se la diffida viene ignorata, l’amministratore può attivare le vie legali per ottenerla.

Il problema, però, è che i tempi della giustizia mal si conciliano con le esigenze di sicurezza pubblica e allora l’unica soluzione per l’amministratore resta quella di segnalare la situazione direttamente agli uffici della task force della Polizia locale di Roma Capitale».

Associazioni divise

Di parere diverso, invece, è un’altra associazione, Unai (Unione nazionale amministratori d’immobili). Per bocca del suo presidente, Rosario Calabrese, Unai sostiene che «premesso che il condominio, come soggetto giuridico non esiste, considerato che i singoli condòmini, a norma dell’articolo 1102 del Codice civile, possono utilizzare i beni condominiali, anche nell’interesse individuale, senza danneggiare l’estetica, la statica e non impedire il pari uso, va tenuto in conto che le keybox poste in facciata non possono essere rimosse neppure dal Comune».

Insomma, Unai difende a spada tratta di chi gestisce affitti brevi, perché le keybox sono proprietà privata, «e neanche il condominio stesso può rimuoverle d’imperio». In caso di danno estetico, però, «il condominio dovrebbe fare causa al condomino che l’ha prodotto», conclude Calabrese.

Tastierino elettronico

La strada, in ogni caso, è lunga anche perché ci si è messa di mezzo la tecnologia. A Firenze, dove il comune ha vietato la proliferazione delle keybox, il business degli affitti brevi ha escogitato un nuovo mezzo: i tastierini elettronici all’esterno dei portoni. Sono dispositivi wireless che si aggiungono al citofono o a un ingresso e consentono di aprire una porta a distanza se dotata di chiusura elettronica.

Contro questi surrogati delle keybox è sceso in campo il comitato Salviamo Firenze. Che in autentico spirito corrosivo toscano ha apposto sugli apparecchi adesivi con la scritta «ma ci prendete X bischeri?».

«A distanza di due mesi dall’inizio della rimozione, da parte dei vigili o volontaria delle keybox, stiamo assistendo al moltiplicarsi dei tastierini elettronici. Questi proprietari confidano così di farsi beffa della legge e della delibera del comune, avendo visto che i controlli sono a oggi scarsi e poco approfonditi.

Lo abbiamo detto e lo ribadiamo: non va tollerata la sostituzione delle keybox con i tastierini. Evitiamo le prese in giro. Servono controlli», ha dichiarato all’agenzia Ansa il portavoce del comitato Massimo Torelli, secondo cui la delibera di Palazzo Vecchio che vieta l’uso di apparecchi per il self check-in «diventa meramente di estetica e senza impatto reale».

Nella città del giglio il nuovo dispositivo sembra essere diventato di tendenza. Nell’ultimo tratto di via de Pepi, spiegano da Salviamo Firenze, dove c’erano 13 keybox, ora ci sono dieci tastierini.

«Non ci vuole certamente un grande detective per capire quello che sta succedendo. La sindaca ha detto che non avrebbe più tollerato furbizie né in strada né dentro i condomini. Giusto, ma ora intervenga con fatti concreti, le parole non bastano». La guerra continua.

di Alessandro Bonvicino