Nullità delibera condominiale cappotto termico: limiti e diritti

La sentenza n. 496/2025 della Corte d’Appello di L’Aquila dichiara la nullità delibera condominiale sull’installazione di un cappotto termico, ritenuta lesiva del decoro architettonico e della proprietà esclusiva. Un equilibrio tra efficienza e diritti individuali.

La sentenza n. 496/2025 della Corte d’Appello di L’Aquila si inserisce in un filone giurisprudenziale in espansione, che vede il progressivo consolidarsi di un principio di equilibrio tra l’interesse collettivo del condominio, specie in materia di riqualificazione energetica, e la tutela dei diritti individuali dei singoli condòmini sulle parti di proprietà esclusiva.

L’occasione è rappresentata dalla controversia sull’installazione di un cappotto termico esterno, deliberata dall’assemblea condominiale a maggioranza, ma ritenuta lesiva del decoro architettonico, nonché della proprietà individuale, ciò in quanto l’intervento di installazione del cappotto termico, oltre a modificare la facciata dell’edificio condominiale, comportava una consistente riduzione della profondità dei terrazzini di proprietà esclusiva.

I temi trattati nella sentenza in commento assumono una particolare rilevanza giuridica, stante l’approfondita analisi svolta dalla Corte sui limiti dei poteri dell’assemblea condominiale, sull’interpretazione dell’art. 1120 cc e sulla configurabilità di una lesione al diritto individuale ai sensi dell’art. 42 Cost., quando l’intervento collettivo incide direttamente su beni in proprietà esclusiva.

Il fatto

Installazione del cappotto termico tra esigenze di riqualificazione energetica, decoro architettonico e proprietà individuale. Il caso in esame origina dalla delibera con cui l’assemblea condominiale ha approvato, a maggioranza, l’installazione di un cappotto termico esterno, da posizionare lungo tutta la facciata perimetrale dell’edificio.

Alcuni condòmini, proprietari di appartamenti con balconi aggettanti, hanno impugnato il deliberato deducendo la lesività dell’intervento prospettato, in quanto avrebbe compromesso, oltre al decoro architettonico, l’utilizzo dei propri balconi, rendendone impossibile l’accesso in condizioni normali, alterandone l’estetica e impedendone la manutenzione.

Il Tribunale ha dichiarato la nullità della deliberazione impugnata, richiamando la disciplina codicistica di cui all’art. 1120 cc, il quale prevede che “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

In particolare, il Tribunale ha ritenuto che l’intervento deliberato alterasse sensibilmente la fisionomia dell’intero edificio e della facciata, incidendo significativamente sul decoro architettonico dell’edificio.

Per l’effetto, il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera, in quanto l’intervento di installazione del cappotto è stato approvato solo a maggioranza e, dunque, in violazione dell’art. 1120 cc.

Questioni giuridiche affrontate dalla corte d’appello

La qualificazione dell’intervento come innovazione “lesiva” del decoro architettonico e della proprietà individuale. La Corte d’Appello, condividendo l’orientamento del Tribunale afferma, con motivazione articolata, che l’installazione del cappotto termico costituisce un’innovazione ex art. 1120 cc. che, nella fattispecie concreta è lesiva del diritto individuale dei condomini in quanto incide funzionalmente su parti di proprietà esclusiva (i balconi aggettanti), limitandone consistentemente l’uso, oltre che la funzione estetica.

Viene quindi ribadito il principio secondo cui il diritto del singolo condomino su beni di proprietà esclusiva non può essere sacrificato in nome di un interesse collettivo, se non nei limiti previsti dalla legge.

Nullità della delibera per violazione dei diritti individuali

La Corte richiama la giurisprudenza di legittimità sulla distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali, affermando che la deliberazione impugnata è da ritenersi nulla per contrasto con diritti soggettivi perfetti, indisponibili dal consesso assembleare.

Principio di proporzionalità e assenza di alternative meno invasive

Altro punto nodale analizzato dalla Corte è la necessità di operare un bilanciamento concreto tra l’utilità dell’intervento e la compressione del diritto individuale.

In tal senso, la Corte, pur condividendo le conclusioni del Tribunale, ha avuto modo di osservare che “Non può sussistere (…) un diritto assoluto del singolo condomino all’immodificabilità perpetua dell’originario assetto estetico (comprensivo di linee prospettiche e delle colorazioni) dell’edificio; sì che ben possa darsi una modifica integrale di tali aspetti pure mantenendosi “decoro architettonico” rilevante ai fini de quibus, senza che sia necessaria l’unanimità dei consensi”.

Edoardo Molinari | Avv. cassazionista esperto diritto immobiliare

Dunque, la Corte adotta una scelta argomentativa tesa a stemperare la rigida conclusione cui era pervenuto il Tribunale, ossia che qualunque consistente alterazione della facciata consista in una innovazione lesiva del decoro architettonico, evidenziando la necessità di guardare al singolo caso concreto e sottolineando, in casi analoghi a quello considerato, la necessità di compiere un “necessario bilanciamento tra rilevanti interessi, tutti grandemente meritevoli di tutela, quali da un lato quello al godimento estetico del bene collettivo o individuale (di fatto il godimento di un balcone) e dall’altro tuttavia il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio complessivamente considerato”.

In buona sostanza, dunque, la Corte d’Appello condivide la conclusione del Tribunale circa la violazione dell’art. 1120 cc, tuttavia, tiene a precisare che è necessario operare un contemperamento tra la disciplina codicistica sopra richiamata e le esigenze di efficientamento energetico, strettamente correlate con il tema del contenimento dei consumi e, più in generale, della tutela ambientale.

Conclusioni e rilievi critici

La sentenza n. 496/2025 della Corte d’Appello dell’Aquila si pone in continuità con un orientamento giurisprudenziale attento alla tutela del diritto di proprietà esclusiva nel contesto condominiale.

Il principio enunciato è chiaro: anche laddove esista un interesse collettivo legittimo – come quello all’efficientamento energetico – l’assemblea condominiale non può travalicare i limiti imposti dalla legge e dalla Costituzione a tutela della proprietà privata.