Gestione del condominio: norma Uni in arrivo

L’ente normativo volontario italiano ha svolto un’inchiesta preliminare per stabilire i requisiti relativi all’attività professionale di chi gestisce condomini. Spingerà ad alzare il livello, Norma Uni in arrivo.

Attraverso l’inchiesta pubblica preliminare, svolta per due settimane, dal 17 al 31 gennaio 2023, in totale trasparenza, l’ente di normazione italiano ha comunicato i riferimenti generali del progetto di norma Uni 1611661, che definisce i requisiti relativi all’attività professionale dell’amministratore di condominio, ai portatori di interesse e li ha messi a disposizione online per dare loro e al pubblico la possibilità di manifestare interesse a partecipare ai lavori.

Il progetto di norma. I requisiti sono specificati, a partire dai compiti e attività e dall’identificazione dei relativi contenuti, in termini di conoscenze e abilità, anche per identificarne chiaramente il livello di autonomia e responsabilità in coerenza con il Quadro Nazionale delle Qualificazioni (Qnq). I requisiti sono, inoltre, espressi in maniera tale da agevolare e contribuire a rendere omogenei e trasparenti, per quanto possibile, i processi di valutazione della conformità.

Nuova edizione

Si consideri che la nuova edizione della norma Uni 10801 nasce da una attenta analisi del mercato, dei cambiamenti che sta vivendo il settore e delle nuove norme elaborate dal gruppo, fra le quali troviamo la Uni 11777 sulla figura professionale del revisore condominiale.

La nuova edizione, inoltre, si allineerà alle regole sulle professioni non regolamentate, ma comprenderà anche innovazioni importanti pensate per soddisfare le esigenze degli stakeholder, in particolare quelle di maggiore trasparenza e di un supporto sempre più professionale nella tutela del valore della proprietà immobiliare.

Il contenuto

Le regole generali individuate da Uni, relative al metodo e alla struttura di tutte le norme relative alle attività professionali non regolamentate possono essere così sintetizzate:

• assicurare, nella fase pre-normativa, un costante monitoraggio del contesto legislativo pertinente, nazionale e internazionale, procedendo a una revisione periodica delle norme elaborate
• assicurare la coerenza con il Quadro Europeo delle Qualifiche (European Qualification Framework – Eqf) e con il Quadro Nazionale delle  Qualificazioni (Qnq), con particolare attenzione alla terminologia, alle modalità di espressione dei descrittori (ossia conoscenze, abilità, autonomia e responsabilità) e all’applicazione del principio secondo il quale sono determinanti i risultati dell’apprendimento e non il percorso effettuato, per favorire la portabilità delle competenze fra ambiti formali, informali e non formali
• assicurare, per quanto possibile, il coinvolgimento di tutte le parti interessate, ai vari livelli pertinenti (per esempio, Regioni e ministeri, organizzazioni rappresentative delle imprese, organizzazioni rappresentative dei sindacati dei lavoratori, organizzazioni dei consumatori, Ordini e albi professionali, associazioni professionali, organismi di valutazione della conformità organizzazioni non governative, università ed enti di ricerca, associazioni culturali)
• fornire specifiche indicazioni per i processi di valutazione della conformità pertinenti Inoltre, con riferimento alla legge 14 gennaio 2013, n. 4 (Disposizioni in materia di professioni non organizzate), nel caso in cui le norme riguardino le attività professionali non regolamentate previste dall’articolo 1 della legge stessa:
• ai sensi degli art. 1 comma 4 e art.6 comma 4, sono indirizzate anche ai consumatori/utenti ai fini della relativa tutela
• ai sensi dell’art.6 comma 3, «costituiscono i principi e criteri generali per la disciplina dell’esercizio autoregolamentato della singola attività professionale e ne assicurano la qualificazione» Il corpus normativo sulle attività professionali s’inserisce inoltre nel contesto dell’Unione Europea, come strumento utile alla mobilità delle persone e all’abbattimento delle barriere alla libera circolazione del capitale umano.

Si consideri che in Italia la proprietà immobiliare è suddivisa in quattro tipologie di fabbricati:

• la mono proprietà o proprietà individuale (pubblica o privata)
• la comunione
• il condominio
• la multiproprietà

L’amministrazione degli immobili in proprietà e/o in condominio è un’attività per il cui esercizio sono necessarie conoscenze interdisciplinari, tra le quali quelle di tipo economico, tecnico, giuridico, fiscale e relazionale.

L’amministratore di condominio si occupa della gestione dei servizi tecnologici e manutentivi negli edifici, con la necessità di affrontare molteplici attività gestionali, che vanno dall’energia alla sicurezza, dal restauro conservativo alla manutenzione ordinaria e straordinaria, dalla domotica alle facility, property e smart building, al risparmio energetico, coinvolgendo milioni di operatori e aziende di ogni settore.

L’amministrazione degli immobili in condominio può essere esercitata in forma individuale o societaria su mandato con rappresentanza ricevuta dall’assemblea del condominio o dall’autorità giudiziaria a norma dell’articolo 1129 del Codice Civile.

Tale attività ha bisogno di un professionista competente, preparato, attento ai cambiamenti impegnato in un percorso di formazione continua, che ritiene fondamentale per accrescere le proprie competenze e migliorare la qualità del servizio al cliente, i cui interessi sono prevalenti.

Criteri di qualificazione

La norma rivolge particolare attenzione al tentativo di individuare i criteri di qualificazione dell’amministratore condominiale, che può essere considerato elemento centrale del processo di gestione degli immobili in generale e del condominio in particolare, in funzione del suo ruolo primario di attuatore delle leggi dello Stato e di altre normative e disposizioni locali riguardanti direttamente o indirettamente gli immobili, come pure in qualità di esecutore di mandati e di mediatore tra le diverse figure coinvolte.

In quest’ottica la norma intende assumere anche un ruolo di carattere sociale più ampio, costituendo il primo passo per riorganizzare un settore socio-economico importante qual è quello dell’amministrazione condominiale e immobiliare, anche al fine di assicurare ai diversi soggetti interessati le migliori garanzie per un servizio di qualità.

Principi e indicazioni

Alla luce di quanto sopra delineato, nello sviluppo della norma, così come di tutte le altre norme afferenti all’ambito delle attività professionali non regolamentate, sono stati in primo luogo osservati i principi e le indicazioni di cui allo Eqf. Dal punto di vista metodologico, si è stabilito in particolare che:

i termini e le definizioni di base adottate sono, in massima parte, ripresi dallo Eqf e dal Qnq e dalla terminologia pertinente in vigore in ambito comunitario

• ai fini della declinazione dei requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità della specifica figura professionale è necessario partire da una preliminare identificazione dei compiti e delle attività specifiche della figura professionale
• i requisiti della specifica figura professionale sono definiti in termini di conoscenza, abilità e autonomia e responsabilità e sono state inoltre identificate, per quanto applicabile, le capacità personali attese. È fornita, inoltre, una indicazione per livello di autonomia e responsabilità associabile alla specifica attività professionale adottando a riferimento la classificazione del Qnq
• sono definiti gli elementi utili circa le modalità di valutazione delle conformità applicabili. Tali elementi sono stati sviluppati tenendo in debita considerazione quanto già consolidato nell’articolato ambito della normazione tecnica volontaria, anche con riferimento al corpus normativo riguardante la valutazione della conformità (ossia, serie Uni Cei En Iso/Iec 17000)
• siano contenute delle indicazioni relative agli aspetti etici e deontologici applicabili, compreso un inquadramento generale per la realizzazione di una infrastruttura della cultura dell’integrità professionale, di particolare rilevanza ai fini della tutela dei consumatori/
  utenti, compreso ogni stakeholder pertinente, indicazioni per la qualifica della formazione dell’amministratore e del personale di studio, sull’applicabilità del Gdpr al condominio, gli indicatori di qualità dello studio e del servizio, gli elementi essenziali per la definizione del rendiconto condominiale, indicazioni per la gestione del fascicolo del condominio
• venga riportato un esempio di scheda identificativa del condominio
• siano contenuti i riferimenti legislativi e normativi nazionali applicabili per lo svolgimento della professione di amministratore condominiale

Le quasi 70 pagine della norma di prossima pubblicazione (a oggi è terminata l’ultima inchiesta pubblica) dovrebbero permettere a molti professionisti del settore di alzare il livello, e che attraverso la qualificazione professionale possano trovare gratificazione.

Poi, bisognerà far capire al condomino medio che un professionista non può svendersi e fare la guerra del prezzi per essere nominato in un determinato stabile, ma quella è un’altra storia.

di Giancarmine Nastari