Installare impianti fotovoltaici in condominio: cosa dice la giurisprudenza

L’art. 1122 bis c.c. del 2012 permette ai condomini di installare impianti fotovoltaici di energia rinnovabile su superfici comuni o private, senza autorizzazione assembleare se non modificano le parti comuni.

L’assemblea può comunque imporre cautele o modalità alternative, e la Corte ha chiarito che l’installazione su superfici comuni può essere fatta dal singolo senza autorizzazione preventiva.

Giova sul punto rilevare che l’art. 1122 bis. c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, (rubricato “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili), prevede, al comma 2, che è “consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato”, mentre, al comma 3, afferma “qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al comma 2, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali”. Il comma 4 del medesimo art. 1122 bis c.c. precisa, infine, che non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Resta inteso che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell‘edificio.

Condizione normativa perché, dunque, possano venire in rilievo attribuzioni dell’assemblea in ordine alla installazione, da parte di un singolo condomino, di un impianto di produzione di energia da fonti rinnovabili, è che l’intervento renda “necessarie modificazioni delle parti comuni”, nel qual caso, similmente a quanto dispone l’art. 1122, comma 2, c.c., è stabilito che l’interessato ne dia comunicazione all’amministratore, il quale possa così riferirne in assemblea perché siano adottate le eventuali iniziative conservative volte a preservare l’integrità delle cose comuni.

L’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, per quanto già affermato, può, dunque, essere apportata dal singolo condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, senza richiedere alcuna preventiva autorizzazione dell‘assemblea.

La preventiva autorizzazione dell’assemblea è richiesta solo laddove la stessa sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell‘autonomia privata (cfr. Cass. Sez. 2, 21/05/1997, n. 4509).

All’eventuale autorizzazione all’installazione di un tale impianto concessa dall’assemblea, ovvero al parere contrario espresso dalla stessa, può, quindi, attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza, o, viceversa, dell’esistenza, di un interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto all’utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (cfr. Cass. Sez. 2, 20/02/1997, n. 1554).

L’art.1122 bis 2° comma c.c. consente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune.

La stessa norma precisa che, qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, il condomino interessato deve dare comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi e che l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell‘edificio provvedendo altresì, ai fini dell‘installazione degli impianti di cui al secondo comma e a richiesta degli interessati a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Avuto pertanto riguardo a una tale disciplina e considerato che è pacifica la circostanza che un impianto di tali caratteristiche (pannelli fotovoltaici) dovrebbe interessare il lastrico solare, comportando modifiche alle parti comuni, la procedura che l’attore deve seguire è quella di dare comunicazione all‘amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi e ciò anche al fine di consentire all’amministratore l’esercizio del proprio potere di controllo finalizzato alla conservazione delle parti comuni (potere questo attribuito all’amministratore in forza dell’articolo 1130, comma 1 numero 4 del c.c.) e successivamente di investire l’assemblea.

È al riguardo anche da ricordare che, a fronte di una richiesta che riguardi l’installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni, sussiste l’obbligo da parte dell’amministratore di inserire all’ordine del giorno la richiesta del singolo condomino.

E infatti pur considerando che prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni (l’articolo 1122 bis è stato aggiunto dall’art. 7, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17giugno 2013) non vi era alcuna disposizione di legge che obbligasse l‘amministratore a inserire all‘ordine del giorno gli argomenti richiesti da singoli condomini essendosi il codice civile limitato a prevedere, all‘art. 66 disp. att., che due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, possono chiedere all‘amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria, ovvero possono provvedervi direttamente in caso di mancato adempimento alla richiesta.

Tale disposizione ora sussiste per la specifica richiesta di installazione di impianti di produzione di energia avendo l’art.1122 bis c.c. previsto l’intervento dell’assemblea in tutti i casi in cui si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni.

Del resto, tale obbligo di procedura, oltre a essere previsto dalla normativa in esame, è anche contemplato dall’art.1135 c.c. trattandosi di opera che riguarda parti comuni. È quindi da rilevare che la parte debba investire il consesso assembleare della sua richiesta di installare i pannelli solari chiedendo che l’argomento sia posto all’ordine del giorno. Se non lo fa incorre nel rigetto di ogni richiesta di tutela (Tribunale di Roma 2421/2021).

Intervento della suprema corte

Sulla materia è intervenuta di recente anche la Suprema Corte con ordinanza estremamente chiara, relatore dott. Antonio Scarpa, precisando che l’installazione di nuovi pannelli fotovoltaici da parte dei condomini non necessita dell‘autorizzazione dell‘assemblea, la quale non potrebbe neppure esprimere un parere volto ad ostacolare la modifica.

L’Ordinanza, Sez. 6 – 2, n. 1337 del 17/01/2023, ha fissato il seguente principio di diritto: “l’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122 bis. c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Ne consegue che all’eventuale parere contrario alla installazione di un tale impianto espresso dall’assemblea deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante, con riferimento al quale non sussiste l’interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.”.

L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell‘art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell‘installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l‘esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Il quarto comma del medesimo art. 1122 bis c.c. precisa, infine, che non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Resta inteso che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d‘uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.

Modificazioni delle parti comuni

Condizione normativa perché, dunque, possano venire in rilievo attribuzioni dell’assemblea in ordine alla installazione, da parte di un singolo condomino, di un impianto di produzione di energia da fonti rinnovabili, è che l’intervento renda “necessarie modificazioni delle parti comuni”, nel qual caso, similmente a quanto dispone l’art. 1122, comma 2, c.c., è stabilito che l’interessato ne dia comunicazione all’amministratore, il quale possa così riferirne in assemblea perché siano adottate le eventuali iniziative conservative volte a preservare l’integrità delle cose comuni.

Nel caso citato giunto alla Suprema Corte, la Corte d’appello di Milano ha dato per accertato che, al fine di realizzare il progetto di installazione di dodici pannelli fotovoltaici ad opera dei condomini, non risultava alcuna necessità di modificare le parti comuni, né quindi c’era possibilità per l’assemblea di prescrivere specifiche modalità esecutive. In tal senso, la stessa assemblea si sarebbe limitata, giacché sollecitata, ad esprimere un “parere” contrario al progetto in questione, ravvisandovi un pregiudizio al pari uso della parte comune.

Va evidenziato che le determinazioni prese dai condomini in assemblea sono considerate, a tutti gli effetti, come veri e propri atti negoziali, sicché l’interpretazione del contenuto delle delibere condominiali viene regolata secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c. e il relativo compito è assegnato ai giudici del merito, costituendo tale valutazione apprezzamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità ove sorretto da congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici (Cass. Sez. 2, 28/02/2006, n. 4501; Cass. Sez. 2, 27/08/2002, n. 12556).

Non possono perciò condividersi le critiche che i ricorrenti rivolgono alla sentenza impugnata in ordine all’esito interpretativo cui la stessa è pervenuta, nel senso di intendere la decisione del precedente secondo grado non come manifestazione di un “parere” avverso al progetto di installazione dell’impianto espresso dai condomini, diversi dai signori generalizzati e “ancora presenti in assemblea”, quanto come formale frapposizione di un “diniego” ostativo all’iniziativa dei richiedenti.

L’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, per quanto già affermato, può, dunque, essere apportata dal singolo condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, senza richiedere alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea (salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell’autonomia privata).

Luca Bridi | Avv. patrocinante in Corte di Cassazione presidente Foro Immobiliare Sez. Milano

All’eventuale autorizzazione alla installazione di un tale impianto concessa dall‘assemblea, ovvero al parere contrario espresso dalla stessa, può, quindi, attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell‘inesistenza, o, viceversa, dell’esistenza, di un interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante (Cass. Sez. 2, 20/02/1997, n. 1554).

Chi intenda procedere alla istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, non ha dunque interesse ad agire (cfr. anche Tribunale di Catania 2562/2025).