Sicurezza sul lavoro in condominio: come gestirla con consapevolezza

I lavori in appalto attivano obblighi stringenti in tema di sicurezza sul lavoro in condominio. L’amministratore, come committente, è responsabile civile e penale.

Il Duvri, il verbale assembleare e il Registro della Sicurezza diventano strumenti essenziali per prevenire rischi e tutelare tutti i soggetti coinvolti.

Negli ultimi anni, il tema della sicurezza sul lavoro nei condomìni ha conosciuto una profonda evoluzione, spazzando via l’idea che si tratti di ambiti esenti dalle regole che valgono nei luoghi di lavoro tradizionali.

Il decreto legislativo 81/2008, che disciplina la tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro, si applica anche al condominio.

Un passaggio normativo che impone nuovi obblighi e richiede una gestione più consapevole da parte di amministratori e condomini.

Il condominio è un luogo di lavoro? La cassazione dice di sì

Quando si eseguono lavori di manutenzione o ristrutturazione, il condominio diventa a tutti gli effetti un luogo di lavoro.

Questo principio è stato chiarito dalla Cassazione penale (sentenza n. 18169/2025), che qualifica l’amministratore come committente ai fini della normativa antinfortunistica.

Anche se si tratta di lavori affidati ad imprese esterne, è comunque il condominio, rappresentato dall’amministratore, a organizzare l’attività.

Il committente-amministratore obblighi e doveri

L’amministratore, in qualità di committente, ha specifici obblighi di sicurezza, sanciti dall’art. 26 del dlgs 81/2008:

• verifica dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa, non solo tramite la visura camerale, ma anche mediante autocertificazione;
• informazione sui rischi specifici presenti nell’edificio e sulle misure di emergenza adottate;
• coordinamento e cooperazione tra le imprese esecutrici per evitare interferenze pericolose.

Duvri: nessuno lo può ignorare

Uno strumento cardine nella gestione dei rischi è il Duvri (Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze), obbligatorio quando più imprese operano nello stesso contesto.

Serve a valutare i rischi interferenziali, cioè quelli che nascono dall’interazione tra attività diverse, e a definire le misure preventive.

Tuttavia, sono previste esenzioni in caso di attività brevi o non pericolose (meno di 5 uomini-giorno, assenza di rischi elevati).

Coordinatore per la sicurezza sul lavoro in condominio, quando nominarlo

Se nel cantiere operano più imprese, anche non contemporaneamente, la nomina del coordinatore per la sicurezza è obbligatoria.

L’amministratore può nominarlo autonomamente, ma l’assemblea deve approvarne il compenso. Il coordinatore ha il compito di verificare il rispetto delle misure di sicurezza, organizzare il coordinamento tra le imprese e segnalare irregolarità al committente.

Ruolo attivo dei condomini

Anche i condomini hanno responsabilità dirette. Le decisioni assembleari non si limitano all’approvazione dei lavori, ma devono riflettere una piena consapevolezza degli obblighi di sicurezza. È importante deliberare:

• la verifica dell’idoneità delle imprese;
• la nomina del coordinatore per la sicurezza (quando necessaria);
• le modalità di gestione dei rischi e la redazione del Duvri.

Responsabilità civile, penale e solidale

La disciplina della sicurezza sul lavoro, così come interpretata dalla giurisprudenza, impone al condominio-committente un sistema di responsabilità a più livelli: civile, penale e solidale.

Una responsabilità che non è solo formale o astratta, ma che si radica nel concreto esercizio del potere decisionale e organizzativo sull’esecuzione dei lavori.

In caso di infortunio, il committente può essere chiamato a rispondere in sede civile per i danni subiti dal lavoratore, anche laddove questi sia alle dipendenze di un’impresa appaltatrice o subappaltatrice.

Questo accade quando il condominio, per il tramite del suo amministratore, omette di adottare le misure necessarie a tutelare l’integrità fisica e la salute dei lavoratori.

Come chiarito dalla giurisprudenza di merito, tale responsabilità si configura, ad esempio, quando non venga effettuata una verifica adeguata dell’idoneità tecnico-professionale dell’impresa, o quando manchi la valutazione dei rischi specifici legati al contesto condominiale.

Il Dlgs 81/2008 prevede espressamente, all’art. 157, anche sanzioni penali per i committenti che non adempiano ai propri obblighi. Tra questi:

• la mancata nomina del coordinatore per la sicurezza nei casi obbligatori (art. 90, comma 3);
• l’omissione della verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese o dei lavoratori autonomi (art. 26, comma 1);
• la mancata elaborazione del Duvri quando necessario (art. 26, comma 3).

In proposito, la Cassazione penale, Sez. IV, sent. n. 18169 del 14 maggio 2025 ha chiarito che l’amministratore di condominio, in quanto soggetto stipulante di contratti d’appalto, assume la posizione di committente ai sensi della normativa antinfortunistica, con tutte le conseguenti responsabilità.

Inoltre, la Cassazione penale, Sez. III, sent. n. 5907 del 13 febbraio 2023 ha distinto chiaramente tra Dvr e Duvri, attribuendo esclusivamente al committente l’obbligo di redigere quest’ultimo, quale strumento fondamentale per garantire un’effettiva valutazione e gestione dei rischi da interferenze tra attività lavorative diverse.

Responsabilità solidale ancora di protezione per il lavoratore

Uno degli aspetti più gravosi e spesso sottovalutati è rappresentato dalla responsabilità solidale prevista dall’art. 26, comma 4, del dlgs 81/2008. In base a tale disposizione: “L’imprenditore committente risponde in solido con l’appaltatore e con ciascuno degli eventuali subappaltatori per tutti i danni per i quali il lavoratore non risulti indennizzato dall’Inail”.

Questo significa che il condominio può essere chiamato a risarcire direttamente il lavoratore infortunato, anche in presenza di responsabilità esclusiva dell’impresa esecutrice, ogniqualvolta l’indennizzo Inail non sia sufficiente o non venga riconosciuto.

La Cassazione penale, Sez. IV, sent. n. 17683 del 6 maggio 2024 ha ribadito che il committente, in quanto soggetto che concepisce, promuove e finanzia l’opera, riveste una posizione di garanzia ex lege. Tale posizione lo rende corresponsabile dell’incolumità dei lavoratori, a prescindere dalla natura subordinata o autonoma del rapporto di lavoro.

Responsabilità integrate consapevolezza e prevenzione

Queste responsabilità non sono derogabili né trasferibili. E soprattutto, non si limitano all’amministratore come persona fisica, ma possono estendersi all’intero condominio in quanto soggetto collettivo, in forza del mandato conferito e delle delibere adottate.

Diventa quindi essenziale:

• valutare con attenzione le imprese da incaricare;
• affidarsi a professionisti esperti per la gestione della sicurezza;
• documentare in modo puntuale ogni decisione attraverso verbali chiari e circostanziati;
• attuare le misure di sicurezza sul campo, non limitandosi a formalismi.

Cultura della sicurezza, non solo adempimenti

La progressiva estensione della normativa in materia di sicurezza sul lavoro all’ambito condominiale ha determinato un profondo cambiamento di prospettiva.

Amministratori e condomini non possono più considerare i lavori in appalto come meri adempimenti tecnici o burocratici: ogni intervento manutentivo o di ristrutturazione comporta obblighi precisi, responsabilità concrete e potenziali conseguenze civili e penali.

In questo contesto, la corretta strutturazione del verbale assembleare rappresenta non solo una formalità, ma un vero e proprio strumento di governo del rischio.

Un verbale redatto in modo completo, che documenti le scelte dell’assemblea in termini di sicurezza, contribuisce a tutelare il condominio in caso di infortuni, ispezioni o contenziosi. Tuttavia, la sola verbalizzazione non è sufficiente.

Gli obblighi normativi richiedono un’effettiva attuazione delle misure di prevenzione, dalla verifica dell’idoneità delle imprese alla nomina dei coordinatori, dalla redazione del Duvri fino alla gestione operativa delle interferenze.

In altre parole, la responsabilità del committente, e quindi del condominio, è sostanziale prima ancora che formale, e si misura nella capacità di presidiare concretamente la sicurezza in ogni fase del processo.

Federico Massoli | Centro Studi di Amministratore Protetto

Di fondamentale importanza è il coinvolgimento di professionisti qualificati, in grado di supportare l’amministratore nella gestione tecnica, giuridica e organizzativa della sicurezza: ingegneri, Rspp, coordinatori, consulenti.

La loro presenza rappresenta non solo un obbligo di legge, ma anche una forma di investimento nella qualità, nella legalità e nella tutela degli interessi collettivi.

Infine, va sottolineato che la normativa sulla sicurezza è un ambito in continua evoluzione, non solo sotto il profilo legislativo ma anche giurisprudenziale.

Mantenere aggiornate le competenze e adottare un approccio proattivo, fondato su informazione e formazione, è essenziale per evitare errori, omissioni o sottovalutazioni che possono tradursi in gravi responsabilità.

Adottare una cultura della sicurezza significa trasformare un obbligo in un valore. È questa la vera sfida, e insieme l’opportunità, per chi amministra, vive e lavora in ambito condominiale.