Su Condominio S&C di luglio la leadership condivisa
Nel panorama condominiale contemporaneo, l’amministratore non è più – se mai lo è stato – una figura meramente tecnica e contabile. È, piuttosto, un attore istituzionale che si muove tra norme civilistiche, obblighi giuslavoristici, responsabilità penali e regole sulla privacy.
Le recenti riforme legislative, le evoluzioni giurisprudenziali e le nuove linee guida in materia di protezione dei dati personali tracciano un orizzonte chiaro: l’amministratore oggi è il perno di un sistema complesso, che richiede competenze trasversali e un approccio integrato alla gestione condominiale.
Mediazione: nuovi poteri e nuove responsabilità
Con l’entrata in vigore dell’art. 5-ter del dlgs 28/2010, riformato dalla c.d. Riforma Cartabia, l’amministratore può attivare, aderire e partecipare a procedimenti di mediazione senza previa delibera assembleare.
Si tratta di una legittimazione diretta e potenziata, che snellisce le procedure ma al contempo accentua le responsabilità. Il verbale di conciliazione deve comunque essere approvato dall’assemblea entro il termine stabilito, con le maggioranze ex art. 1136 c.c. In assenza di approvazione, la conciliazione è inefficace.
Pur non essendo più obbligatoria, la convocazione preventiva dell’assemblea resta opportuna per garantire condivisione e trasparenza: la governance condominiale non può ridursi a un atto solitario del suo rappresentante.
Cantieri condominiali: il verbale come strumento di prevenzione
Il verbale assembleare non è più solo un documento di sintesi: diventa presidio giuridico-preventivo. Se redatto in maniera completa e consapevole, documenta la corretta istruttoria e la piena assunzione di responsabilità da parte dell’assemblea e dell’amministratore. Deve contenere, tra le altre cose:
- La descrizione dei lavori e dei rischi interferenziali;
- Il conferimento del mandato per la verifica dell’idoneità delle imprese (art. 26 dlgs 81/2008);
- L’eventuale nomina del coordinatore per la sicurezza (art. 90 dlgs 81/2008);
- L’attestazione dell’esigenza o meno del Duvri.
La Cassazione ha più volte sottolineato come la responsabilità del committente – cioè del condominio rappresentato dall’amministratore – sia “ex lege”, indelegabile e solidale.
Privacy e videosorveglianza
Le Linee Guida Privacy 2025 del Garante introducono un nuovo paradigma per la protezione dei dati in condominio. È fondamentale comprendere chi sia il titolare del trattamento: il condominio, l’amministratore, il singolo condomino o un fornitore, a seconda del contesto.
L’installazione di impianti di videosorveglianza, ad esempio, è lecita solo previa delibera assembleare adottata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, co. 2 c.c. (500 millesimi)
Un rendiconto redatto in modo opaco può essere annullato, anche se approvato formalmente. La validità della delibera è subordinata alla completezza documentale: l’assemblea deve essere in grado di comprendere e deliberare in modo consapevole.
La costituzione del Fondo Speciale: un obbligo non derogabile
Un altro aspetto cruciale è la costituzione del fondo speciale per lavori straordinari, prevista dall’art. 1135, co. 1 n. 4 c.c. La sua omissione rende la delibera radicalmente nulla secondo la Cassazione (ord. 9388/2023). Non basta una previsione contabile: il fondo deve essere concretamente costituito, pena l’illegittimità della delibera.
Verso una nuova cultura professionale
La recente nascita dell’associazione RCCF – Revisori Condominiali Certificati e Forensi – è sintomo di una professione in transizione. L’amministratore non può più improvvisare, né può delegare responsabilità senza piena consapevolezza.
Il revisore condominiale – figura sempre più rilevante – deve essere competente, formato e certificato.
Allo stesso modo, emergono esperienze virtuose come quella di RF Associati, una realtà giovane che dimostra come si possa coniugare competenza, selettività e successo senza scorciatoie.
Governare con consapevolezza
Il condominio oggi è un sistema articolato, una micro-società che richiede regole, trasparenza e rigore. L’amministratore del futuro sarà un professionista “ibrido”, capace di orientarsi tra diritto, tecnica, comunicazione e responsabilità sociale. Non si tratta solo di “gestire”: si tratta di governare con consapevolezza. Ed è proprio questa consapevolezza – normativa, contabile, relazionale – il vero baluardo della nuova amministrazione condominiale.
