Brave: il software che valuta la qualità di un immobile

Un software dedicato all’analisi delle caratteristiche tecniche dell’immobile è uno strumento che consente di valutare pregi e difetti dell’ambiente su cui si può intervenire per migliorarne qualità e redditività. Gli esempi non mancano

BRaVe è l’acronimo di Building Rating Value ed è lo strumento per l’analisi delle caratteristiche fisico tecniche dell’immobile-patrimonio e valutazione delle potenzialità creato dal gruppo di ricerca all’interno del Politecnico di Milano, che ha dato poi vita alla società spin-off Brave m&t, licenziataria del software.

«Tutto nasce dall’esigenza di capire come si valuta la qualità di un immobile», ha spiegato l’architetto Antonio Invernale, amministratore delegato della società, intervenuto al convegno Il futuro è immobiliare a Bergamo.

«Il ciclo edilizio è costituito da diverse fasi e questo software valuta la qualità degli immobili nelle diverse fasi del processo. Quindi, nella fase di progetto, durante e dopo la costruzione dell’edificio. Analizzare i dati di progetto e le caratteristiche dell’immobile è un’attività che va sempre messa a punto, soprattutto se si ha un occhio attento alla fattibilità dell’investimento».

13 aspetti per la qualità dell’immobile

L’aspetto energetico è solo uno dei tanti aspetti che bisogna tenere in considerazione quando si parla di qualità immobiliare.

«Abbiamo individuato 13 famiglie di aspetti che bisogna indagare: involucro edilizio, isolamento acustico interno, energia, climatizzazione sia invernale che estiva, illuminazione, efficienza delle superfici, sicurezza, gestione dei servizi legati all’immobile, cablaggio, qualità delle finiture, servizi esterni, gli impianti di sollevamento, la gestione dell’acqua. C’è poi una quattordicesima famiglia, che riguarda la certificazione, non solo della classe energetica dell’edificio, ma anche di aspetti quali la sostenibilità», ha elencato Invernale.

«Per valutare la qualità di un immobile è fondamentale considerare questi aspetti in modo olistico, guardando tutte queste famiglie in maniera interconnessa. Oltre a misurare uno a uno i vari parametri, bisogna poi dare un voto all’insieme all’interno di una scala predefinita. Il nostro software BRaVe mutua la scala di rating che si utilizza internazionalmente nel mondo della finanza individuando edifici che vanno dalla tripla A fino alla classe D».

Rispondere alle esigenze

Ma cos’è fondamentalmente la qualità?

«Se volessimo dare una definizione generale è la capacità di un immobile di rispondere alle esigenze di chi lo utilizza. Ovviamente la qualità nel tempo decade e da qui l’importanza della manutenzione, soprattutto programmata e predittiva», ha chiarito l’architetto.

«BRaVe va oltre la cogenza, cioè dà per scontato che l’immobile sia a norma, e serve a chi deve utilizzare un immobile per fare una valutazione della qualità e confrontare immobili diversi. Il sistema è nato per gli immobili destinati a uso uffici, ma successivamente l’algoritmo si è evoluto per rispondere anche ad altre esigenze, dalla logistica al condominio passando per gli ospedali, il social housing, gli hotel, gli spazi commerciali. Siccome è un sistema molto complesso abbiamo realizzato anche delle versioni light, in grado di valutare l’edificio con parametri più sintetici ma che potessero comunque offrire un colpo d’occhio affidabile sulla qualità dell’immobile».

Case study Fino a oggi il software BRaVe è stato utilizzato in numerosi casi studio, soprattutto su Milano.

«Abbiamo valutato un centinaio di immobili, anche portafogli piuttosto consistenti, quindi abbiamo avuto di modo di testare e sperimentare il nostro sistema nel corso del tempo in maniera molto approfondita», ha raccontato l’architetto.

«Ovviamente cerchiamo di aggiornare il software in modo costante e flessibile perché il mercato e le esigenze cambiano continuamente e di conseguenza anche la valutazione della qualità degli immobili».

Il primo esempio presentato alla platea riunita a Bergamo è stato la Cascina Tregarezzo a Segrate (Milano), edificio di proprietà di Generali Real Estate e destinato ad alcuni nuovi uffici della Mondadori, collocati vicino all’iconico headquarters, sempre a Segrate.

«Il sistema ha analizzato oltre 250 items e nel complesso l’edificio è stato valutato in classe AA perché tutti i parametri, a esclusione della gestione idrica, erano molto alti».

Questo tipo di valutazione ha l’obiettivo di andare oltre la normale certificazione.

«Non si tratta soltanto di mettere un bollino di valore, ma c’è un tema di gestione: il nostro sistema consente di identificare quali sono le possibili aree di miglioramento e fare delle valutazioni su come aumentare il valore. Molto spesso il concetto della certificazione è molto fine a se stesso e non serve dal punto di vista della gestione. La certificazione non viene monitorata e aggiornata, mentre uno strumento come BRaVe viene utilizzato proprio per andare a capire quali possono essere le leve di miglioramento dell’edificio».

L’architetto Antonio Invernale, amministratore delegato di Brave m&t

Come aumentare la qualità dell’immobile

Un’altra case history portata a esempio dall’architetto Invernale è quella del Building Vittor Pisani a Milano.

«Questo edificio si trova proprio di fronte alla Stazione Centrale di Milano. L’immobile era la copia di un edificio gemello che sorgeva accanto. I due edifici avevano proprietà diverse e solo la struttura di destra, di proprietà di Generali Real Estate, ha subìto un processo di valorizzazione ed è stato trasformato anche da un punto di vista architettonico. In questo caso abbiamo applicato il nostro modello fotografando l’edificio pre-intervento, proprio per capire quali erano gli aspetti su cui bisognava intervenire per aumentare la qualità dell’immobile e renderlo più performante, offrendo degli input sia per quanto riguarda la progettazione sia per quanto riguarda i capitoli di spesa. Successivamente abbiamo fatto una seconda analisi per capire se il progetto rispondeva alle richieste preventivamente ipotizzate», ha raccontato Invernale. 

Valorizzazione dell’edificio

Interessante anche la referenza di un edificio situato nel comune di Cinisello Balsamo, nell’hinterland milanese, che ha mostrato come si procede con la valorizzazione di un immobile quando interviene l’obsolescenza dell’edificio.

«L’edificio in questione, nato a metà degli anni Sessanta, era diventato fondamentalmente obsoleto. L’intervento, costato circa 10,6 milioni di euro, non si è limitato alla riqualificazione, ma ha puntato alla valorizzazione. La differenza è che quando si riqualifica si lavora per avere un immobile più bello, quando lo si valorizza si lavora nell’ottica di aumentare la sua capacità di generare del reddito. In questo caso, prima dell’intervento, il canone pagato dall’inquilino era 79 euro al metro quadrato annuo. Dopo l’intervento, il nuovo inquilino, viste le migliorate caratteristiche e prestazioni dell’immobile, è stato disposto a pagare 180 euro al metro quadro annuo. Questo vuol dire che l’investimento della proprietà ha raddoppiato la capacità di canone dell’immobile», ha illustrato il relatore.

Il vecchio conduttore, una società di nome Aster/Astrim, si era resa conto che l’immobile non era più in grado di soddisfare le sue necessità. Quindi ha proposto alla proprietà di intervenire direttamente sull’edificio, effettuando interventi su misura rispetto alla sua organizzazione aziendale.

Questo comportava per la proprietà un minor rischio, ma anche un minor rendimento.

La proprietà ha invece deciso di intervenire con una riqualificazione integrale dell’edificio attraverso un processo di valorizzazione, demolendo l’immobile al rustico (travi e pilastri), azzerando ogni rapporto di locazione e avviando la ricerca di un nuovo conduttore.

«Un immobile a uso uffici può essere valorizzato anche decidendo di cambiarne la destinazione d’uso. Dopo aver valutato una possibile destinazione retail o alberghiera, al termine del processo decisionale è prevalsa la volontà di mantenere la destinazione a uso uffici, anche per la presenza di altre importanti società nella zona e il previsto potenziamento della rete dei trasporti, come la metro tranvia leggera e la linea della metropolitana 5», ha raccontato l’amministratore delegato di Brave m&t.

«Un altro elemento preso in considerazione in fase di analisi è stato l’aspetto urbanistico. Nel caso specifico il piano prevedeva la possibilità di realizzare in quel lotto 7 mila metri quadrati aggiuntivi di superficie lorda. Questo avrebbe consentito di aumentare la superficie a disposizione e quindi la possibilità di chiedere una locazione più alta, ma i contro erano evidenti: non era possibile realizzare nuovi volumi adiacenti e sopraelevazioni per questioni statiche. Inoltre, ciò avrebbe comportato difficoltà nel trovare un unico conduttore che occupasse interamente i 15 mila metri quadrati ottenibili. La decisione finale è arrivata grazie all’intuizione dei progettisti della società Degw Italia – Lombardini 22, che hanno pensato di utilizzare solo in parte la superficie utile potenziale, trasformando il seminterrato destinato a magazzino in spazi pienamente fruibili, senza grossi costi di intervento».

Il criterio di intervento

La decisione finale è stata dunque frutto di un’attenta analisi, supportata anche da strumenti specifici come il Dct, ovvero il discount cash flow, «strumento che utilizzano tutti gli investitori per valutare la bontà del possibile potenziale investimento», ha chiarito l’architetto.

«Questo strumento consente di strutturare tutti i flussi di cassa che l’immobile è in grado di generare sia nella parte di spese sia nella parte di incassi, attualizzati nel tempo. Lo studio di fattibilità prende in esame tutte le possibili ipotesi di valorizzazione e consente all’investitore di sapere a cosa va incontro, anche in caso di ritardi, e il rischio che andrà a correre per poterlo gestire».

Oltre a un incremento dell’area utilizzabile, il progetto di valorizzazione dell’immobile di Cinisello Balsamo ha previsto la realizzazione di una nuova facciata curtain wall che combina pannelli isolanti in vetro e alluminio, con elementi rettangolari, trasparenti o rivestiti di pellicole a pixel che disegnano un motivo visuale continuo.

L’ex piano seminterrato è stato trasformato nella nuova hall d’ingresso e sono stati creati anche spazi in grado di poter garantire la sosta esterna o semicoperta. La riqualificazione ha riguardato anche gli spazi di lavoro, distribuiti principalmente in open space e parzialmente in uffici chiusi, senza trascurare gli aspetti del risparmio energetico e dell’impiantistica.