Cartelloni pubblicitari in condominio, le vie per farsi buona pubblicità

Cartelloni pubblicitari, insegne, pannelli: la superficie esterna di un edificio si presta a ospitare attività di advertising. Ma a patto che i proventi siano suddivisi equamente e che siano rispettate le normative locali.

Advertising sulle superifci esterne degli edifici

I cartelloni pubblicitari, come forme di comunicazione commerciale, sono sempre più presenti nelle nostre città, spesso apposti sulle facciate o sui tetti degli edifici condominiali.

Si tratta di una forma di sfruttamento delle parti comuni (consentito ai sensi dell’articolo 1102 Codice civile) che può generare vantaggi economici per i condomini. Ma ovviamente occorre cautela nell’adozione delle delibere per evitare possibili problemi che possano poi causare fonte di contenzioso per il condominio.

Maggioranze necessarie

L’accordo con cui un condominio conceda a terzi, dietro corrispettivo, uno spazio sulla facciata per installarvi insegne o cartelloni pubblicitari solleva l’interrogativo delle maggioranze necessarie per l’approvazione.

Sulla base di quanto osservato dalla Cassazione a Sezioni Unite nella sentenza 8434 del 30.4.20, è da ritenersi che la risposta sia una delibera assunta con le maggioranze di cui al secondo (ove si tratti di prima convocazione) e al terzo comma (ove si tratti di seconda convocazione) dell’articolo 1136 Codice civile (sempre fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dello stesso articolo 1136).

Le Sezioni unite infatti, con riguardo peraltro a una questione assai delicata quale l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento a un terzo, dietro corrispettivo, il lastrico solare allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture per l’esercizio del servizio di telefonia mobile, hanno ricondotto tale contratto fra gli atti di ordinaria amministrazione e, quindi, ritenuto sufficienti le maggioranze sopra indicate.

Naturalmente le parti non dovranno aver inteso attribuire al loro accordo effetti reali, ma solo effetti obbligatori e la durata convenuta non dovrà essere superiore a nove anni (diversamente occorrendo il consenso unanime dei partecipati al condominio ai sensi dell’articolo 1108, terzo comma, Codice civile).

Regolamenti da rispettare

Necessario sarà anche rispettare i limiti di cui all’articolo 1120, ultimo comma, Codice civile, nonché verificare se, nel caso concreto, sussista un regolamento di condominio di origine contrattuale che preveda particolari disposizioni in punto.

Supponendo, poi, che questo tipo di accordo, come di norma avviene, sia formalizzato in una locazione, si segnala che il reddito che ne deriverà (fiscalmente da inquadrarsi tra i redditi diversi) spetterà a tutti indistintamente i condòmini in ragione delle rispettive quote millesimali di proprietà. Anche in tal caso, tuttavia, sempreché un regolamento di condominio di origine contrattuale non disponga diversamente.

Se il cartellone pubblicitario viene installato senza il consenso dell’assemblea o in violazione delle norme vigenti, il condominio può agire in giudizio per ottenere la rimozione del cartellone e il risarcimento dei danni eventualmente subiti. Inoltre, il responsabile dell’affissione può essere soggetto a sanzioni amministrative, sia da parte dell’autorità comunale che da parte della polizia stradale.

Cartellone pubblicitario sulla facciata condominiale

Vantaggi

L’installazione di cartelloni pubblicitari sulla facciata condominiale può rappresentare una fonte di reddito per il condominio, che può stipulare dei contratti di affitto con le società pubblicitarie.

I proventi derivanti da questa attività possono essere utilizzati per finanziare i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria del condominio, o per ridurre le spese condominiali.

Inoltre, i cartelloni pubblicitari possono contribuire a valorizzare l’immagine del condominio, se sono di buona qualità e armonizzati con lo stile architettonico dell’edificio. Alcuni cartelloni possono anche avere una funzione sociale, se promuovono campagne di sensibilizzazione o di solidarietà.

Norme e accorgimenti

Ovviamente occorre seguire un iter preciso affinché tutto possa procedere senza problemi. Innanzitutto, occorre ottenere le autorizzazioni necessarie da parte degli enti competenti. Queste autorizzazioni possono essere più difficili da ottenere se il condominio si trova in una zona storica o vincolata, oppure se i cartelloni pubblicitari sono di grandi dimensioni o molto luminosi.

Le norme generali vigenti in materia di cartelloni pubblicitari sono stabilite dal decreto legislativo 507/1999, che regola le affissioni pubbliche e le pubblicità esterne. Queste sono soggette a un’imposta comunale e devono rispettare alcuni requisiti di sicurezza, decoro e tutela ambientale.

I cartelloni non devono creare confusione, difficoltà, riduzione della visibilità o dell’efficacia della segnaletica stradale, né arrecare disturbo visivo o distrazione agli utenti della strada, con conseguente pericolo per la sicurezza della circolazione.

Devono rispettare le caratteristiche dimensionali, formali, cromatiche e di ubicazione stabilite dalle autorità competenti, in base al contesto urbanistico, paesaggistico e ambientale in cui sono inseriti.

Inoltre, si deve porre particolare attenzione all’installazione che deve essere eseguita rispettando criteri di stabilità, solidità e sicurezza, in modo da evitare il rischio di caduta o di danneggiamento di persone o cose.

Pubblicità sui condomini usata anche per finanziare i lavori

Regolamenti locali

È sempre opportuno che il condominio, attraverso l’amministratore, consulti i regolamenti locali per la disciplina delle autorizzazioni per l’installazione di impianti di pubblicità e propaganda di ogni comune, il codice della strada e i siti web specializzati nel settore della cartellonistica pubblicitaria.

Occorre rispettare i diritti e gli interessi dei condomini, che devono essere informati e consultati prima di procedere all’installazione dei cartelloni pubblicitari. Infatti, i cartelloni pubblicitari possono incidere sull’estetica e sulla sicurezza dell’edificio, oltre che sulla privacy e sulla quiete dei condomini.

Per questo motivo, è necessaria, come abbiamo visto, la delibera che autorizza l’installazione dei cartelloni pubblicitari, stabilendo le modalità e le condizioni del contratto di affitto.

Occorre tenere conto delle eventuali limitazioni o divieti previsti dal regolamento condominiale, che può vietare o disciplinare l’uso delle parti comuni per scopi pubblicitari. Se poi il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, potrebbe essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

Infine, occorre verificare la responsabilità civile e penale che può derivare dall’installazione dei cartelloni pubblicitari in condominio. Per esempio, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni causati ai terzi o ai condomini, nel caso questi fossero difettosi, pericolosi o non conformi alle norme.

Inoltre, il condominio potrebbe essere sanzionato per violazione delle norme urbanistiche, ambientali, fiscali o di sicurezza. In ogni caso, per evitare problemi e tutelare il condominio, occorrerà sempre farsi assistere da un legale specializzato in diritto condominiale che prepari un contratto adeguato, dopo avere preso tutte le informazioni del caso: sulle parti contraenti, su vincoli di carattere amministrativo, sulle norme regolamentari del condominio, precisando nel contempo responsabilità, sanzioni e foro di competenza in caso di contenzioso.

A tal proposito si consiglia sempre il ricorso all’arbitrato al fine di addivenire ad una risoluzione più celere e più economica rispetto all’autorità giudiziaria.

Applicazione, manutenzione e norme sulla cartellonistica pubblicitaria

Pubblicità e ponteggio

Qualora i cartelloni pubblicitari riguardassero i ponteggi per il tempo necessario del cantiere, l’introito derivante dalla pubblicità temporanea può essere incassato direttamente dalla proprietà/committente per l’intera locazione dello spazio di ponteggio, oppure facendo pagare direttamente l’impresa esecutrice dei lavori dalla società pubblicitaria.

Nel primo caso, soprattutto quando si tratta di condomini, la gestione dell’introito economico è più complessa perché andrebbe poi suddiviso l’importo: ogni condomino, infatti, dovrà percepire la quota proporzionata alla caratura millesimale posseduta.

Nel secondo caso, invece, avviene un diretto passaggio economico tra la società pubblicitaria che affitta lo spazio di ponteggio e l’impresa esecutrice dei lavori.

In questo caso la committente, già in sede contrattuale, cede all’impresa il diritto di locare il ponteggio a scopi pubblicitari, magari vincolando il pagamento al previo benestare della direzione lavori sulla corrispondenza dell’esecuzione delle opere appaltate secondo il regolare stato dell’arte.

Possibili problemi

L’utilizzo della facciata condominiale per la pubblicità può costituire un problema. Abbiamo infatti visto come sia possibile, infatti, che una clausola del regolamento di natura contrattuale contenga limitazioni ai poteri dei singoli condomini sulle cose comuni, arrivando a vietare l’apposizione di insegne e targhe sui muri perimetrali dell’edificio.

Del resto, è frequente che molti condomini si oppongano a tale tipo di operazione. Maggiori possibilità ha, invece, la collocazione dei cartelloni sul lastrico solare comune di cui è possibile solo l’uso indiretto.

In tale ipotesi l’accordo con cui un condominio conceda in locazione a terzi, dietro corrispettivo, uno spazio sulla facciata per installarvi insegne o cartelloni pubblicitari può essere approvato con una delibera assunta a maggioranza semplice, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione.

Naturalmente, la durata convenuta del rapporto di locazione non dovrà essere superiore a nove anni (diversamente occorrendo il consenso unanime dei partecipanti al condominio ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, c.c.). Necessario sarà anche rispettare i limiti di cui all’articolo 1120 Codice civile, ultimo comma.

Specifiche tecniche

Nella redazione del contratto di locazione si dovrebbe porre attenzione all’esatta specificazione degli spazi che si intendono locare; all’inserimento dell’espresso divieto di sublocazione; alla determinazione di una durata del contratto di locazione non superiore ai nove anni, al termine del quale i cartelloni e relative strutture dovranno essere smontati a spese del conduttore.

Sotto diverso profilo, l’utilizzo della facciata da parte del singolo con cartelloni importanti non sembra lecito, costituendo una violazione dell’articolo 1102 Codice civile, nonché turbativa del compossesso della facciata condominiale da parte degli altri abitanti dell’edificio. Del resto, è illegittimo l’uso particolare o più intenso della facciata se ciò determina un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale.In ogni caso, è priva di valore la clausola che concede il diritto d’uso ad un singolo condomino di una o più facciate del caseggiato.

Queste ultime svolgono, di per sé, non tanto una funzione statica e di copertura laterale dell’edificio stesso (funzioni queste svolte principalmente dai muri maestri, dai pilastri e dalle travi portanti, parti comuni dell’edificio distintamente elencate dall’articolo 1117, n. 1 Codice civile), quanto piuttosto una funzione estetica o di decoro architettonico del fabbricato, determinandone la fisionomia e rendendolo (possibilmente) esteticamente gradevole; di conseguenza riservare l’uso esclusivo di tali parti comuni dell’edificio a uno soltanto dei condomini, sia pure al fine specifico di installarvi pannelli pubblicitari, comporta di per sé la sottrazione agli altri partecipanti al condominio del diritto di godimento della cosa comune loro spettante e il correlativo svuotamento della relativa proprietà nel suo nucleo essenziale.

Spazi pubblicitari sui ponteggi

Le sentenze per il tema dei cartelloni pubblicitari in condominio

Altri esempi di sentenze che hanno affrontato il tema dei cartelloni pubblicitari in condominio. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27796 del 20051, ha stabilito che la società proprietaria dei cartelloni pubblicitari affissi in violazione delle norme è obbligata in solido con l’autore materiale della violazione, nonché destinataria del provvedimento di rimozione e delle spese sostenute dall’amministrazione.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n.11417 del 20122, ha riconosciuto il diritto dei condomini a ottenere la rimozione di un cartellone pubblicitario affisso sulla facciata condominiale senza il loro consenso, in quanto lesivo dell’estetica del palazzo e del godimento del bene comune.

Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n.1050 del 20203, ha condannato il condominio a rimuovere un cartellone pubblicitario affisso sulla facciata condominiale senza il permesso del comune, in quanto in contrasto con il regolamento comunale in materia di pubblicità e con il piano paesaggistico regionale.

di Daniela Zeba