Convocazione assemblea condominiale: 3 sentenze di annullabilità delle delibere

Tribunale di S. Maria Capua Vetere | Sentenza del 27.1.2025

La convocazione dell’assemblea costituisce indubbiamente una delle funzioni più importanti e delicate demandate all’amministratore di condominio perché dall’errata convocazione possono derivare conseguenze gravissime per il condominio stesso sotto il profilo dell’invalidità delle delibere dal cui annullamento possono derivare danni notevoli per i condomini sia in termini economici che morali nonché rilevanti responsabilità professionali in capo allo stesso amministratore. Per tale ragione il legislatore ha riservato un’attenzione particolare alla convocazione dell’assemblea incombente dal cui corretto adempimento dipende in gran parte la validità delle delibere da essa adottate, tanto che un gran numero di impugnazioni giudiziali proposte contro di esse ha come oggetto la sussistenza di vizi relativi proprio a questa fase. Com’è noto, l’art. 66 disp. att. c.c. stabilisce al terzo comma che l’avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno dev’essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione e aggiunge che detta comunicazione deve essere effettuata a mezzo di posta elettronica certificata (quindi non basta una semplice e-mail), a mezzo fax o tramite consegna a mano. Va rammentato anche che, in forza dell’art. 72 delle disposizioni di attuazione, i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni del citato art. 66. Trattasi quindi di norma assolutamente inderogabile, se non, almeno ad avviso di chi scrive, in forza di regolamento di condominio di natura contrattuale.

I principi riaffermati

La sentenza che si commenta riafferma alcuni principi importanti che peraltro non si discostano dalla giurisprudenza di merito e di legittimità formatasi sull’argomento. La sentenza, in primo luogo, riafferma il principio secondo il quale le modalità di convocazione dell’assemblea a mezzo WhatsApp (o a mezzo affissione in bacheca sul gruppo WhatsApp dei condomini) o per e-mail non sono consentite dalla legge in quanto non garantiscono la certezza della ricezione. La sentenza ha quindi dichiarato l’illegittimità della delibera assembleare tenutasi a seguito di modalità illegittime di convocazione e per la precisazione la sua annullabilità.

Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere nella pronuncia in commento precisa anche che la convocazione può avvenire in modi diversi da quelli previsti dalla legge purché tali modalità siano state concordate inequivocabilmente dai condomini o perché richieste direttamente dagli stessi o in quanto siano state formalizzate in regolamenti condominiali approvati (Trib. Padova n. 1238 del 2023) e, ripetiamo noi, tale interpretazione deve intendersi circoscritta solo a previsioni contenute in regolamenti condominiali di natura contrattuale o a delibere adottate in forma totalitaria. Poiché nella fattispecie non era stata fornita alcuna prova di tali circostanze dal condominio “resistente rimasto contumace” la delibera è stata annullata.

Tribunale di Roma | Sentenza n. 8458 del 20/05/2024

La sentenza in questione si integra perfettamente con quanto già espresso dal Tribunale di Roma con sentenza n. 8458 del 20/05/2024, che ha espressamente escluso la validità della convocazione tramite posta elettronica ordinaria, anche qualora l’indirizzo sia presente nell’anagrafe condominiale: “l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato secondo le modalità espressamente previste dal regolamento condominiale, se esistente, o in mancanza secondo quanto disposto dall’art. 66 disp. att. c.c.

La comunicazione tramite posta elettronica, anche se l’indirizzo e-mail risulta indicato nell’anagrafe condominiale, non può ritenersi modalità valida di convocazione in assenza di una esplicita richiesta o accettazione da parte dei condomini di tale forma di comunicazione. Qualora il regolamento condominiale preveda specifiche modalità di convocazione (come l’invio tramite raccomandata) e tempistiche determinate (come il termine di 15 giorni prima dell’assemblea), queste devono essere rigorosamente rispettate, non potendo essere derogate da prassi o consuetudini diverse instauratesi nel condominio. L’onere della prova della regolare convocazione dell’assemblea grava sul condominio, costituendo elemento costitutivo della validità della delibera”.

Tribunale di Avellino | Sentenza n. 1705 del 08/10/2024

Infine, occorre sottolineare come anche il Tribunale di Avellino, con sentenza n. 1705 del 08/10/2024, ha ribadito l’inammissibilità dell’utilizzo di sistemi di messaggistica istantanea come WhatsApp, confermando l’orientamento espresso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere: “L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, utilizzando esclusivamente le modalità tassativamente previste dalla legge: posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano.

Le comunicazioni effettuate tramite applicativi di messaggistica istantanea come WhatsApp, avendo carattere informale e preparatorio, non sono idonee a costituire valida convocazione dell’assemblea, in quanto non garantiscono la certezza della ricezione da parte di tutti i condomini e non rispettano i requisiti di forma prescritti dalla normativa”. La ratio di tali pronunce risiede nell’impossibilità di garantire la certezza della ricezione attraverso questi strumenti informali di comunicazione.

Cassazionista Foto di Genova e Presidente Foro Immobiliare

a cura di Avv. Vincenzo Nasini