Cos’è un Bid nei progetti di riqualificazione urbana

I Business Improvement District sono aree individuate da soggetti privati che, sulla base di un accordo con la municipalità di riferimento, si impegnano a versare un’ulteriore imposta per specifici progetti di riqualificazione urbana.

Il nostro patrimonio immobiliare è nella gran parte stato realizzato in epoche passate. Quindi, presenta non poche problematiche, alle quali dobbiamo aggiungere l’elevato rischio sismico di molte aree del nostro Paese e i rischi legati all’ormai evidente e inquietante cambiamento climatico, nonché a un consumo del suolo per molti casi insensato, come è stato drammaticamente evidenziato dall’alluvione di una notevole parte della Romagna.

Il passaggio relativamente recente per il nostro Paese da una economia ancora largamente agricola a una industriale avvenuto dopo la Seconda guerra mondiale (1945-1970), seguito dallo sviluppo intenso dei servizi e della tecnologia digitale, ha cambiato pesantemente il nostro ambiente socio economico, mentre la fondamentale infrastruttura immobiliare in moltissimi casi è rimasta la stessa, divenendo sempre più inadeguata alle necessità della vita moderna, ma anche ai dettati normativi dell’Unione Europea.

Soprattutto, ma non solo, per questo attiene lo spaventoso consumo-dissipazione energetica causata proprio dal nostro patrimonio immobiliare. La tabella mostra alcuni dei cambiamenti epocali avvenuti dalla Seconda guerra mondiale a oggi. Questi cambiamenti hanno trascinato altre trasformazioni in un contesto nel quale la competizione a livello mondiale è sempre più crescente e gli equilibri geopolitici sempre più incerti.

In tabella i cambiamenti epocali dalla seconda guerra mondiale a oggi post industrializzazione

I cambiamenti organizzativi e culturali delle imprese o organizzazioni

• Strutture organizzative meno generiche e più piatte
• Unità organizzative più autonome e responsabili di obiettivi economici (da compiti e obiettivi)
• Soluzioni organizzative trasversali (Project Management) e temporanee (Task Force, team di miglioramento)
• Gestione del personale centrata su obiettivi
• Attivazione della catena del valore → integrazione organizzativa
• Ricerca dell’eccellenza
• Qualità del personale/motivazione
• Valore del Brand, della reputazione

Così i temi-problemi della rigenerazione urbana, dall’adeguamento delle infrastrutture della mobilità e dei servizi sociali (scuole, ospedali, asili), della sostenibilità ambientale sono diventati ormai strategici per poter continuare, come sistema-paese, a competere a livello internazionale e crescere assicurando il tal modo un futuro per le nuove generazioni.

La pandemia non ha fatto che accelerare alcuni ulteriori cambiamenti a livello sociale. Cambiamenti epocali già in atto prima della pandemia causando una forte rottura con comportamenti e tecnologie del recente passato:

1. Distribuzione commerciale-acquisti online
2. Sistemi di pagamento-carte di credito, sistemi smart-telefonici, sistemi di rateizzazione finanziati
3. Condivisione di beni: auto, biciclette, spazi di lavoro, case
4. Sistemi di trasporto: alta velocità, metropolitane automatiche senza guidatore
5. Istruzione di nuovo tipo
6. In generale, un’utilizzazione maggiore delle tecnologie digitali a livello delle imprese (smart working) e sociale

La società sta cambiando a ritmo sostenuto: lavoro, finanza, fonti di energia, sensibilità al cambiamento climatico, all’ambiente… Il covid ha accelerato la dinamica dei cambiamenti e le sensibilità e in alcuni casi li imporrà come nuove prassi prevalenti (attenzione al benessere dei dipendenti, attenzione alle motivazioni-coinvolgimento del personale e alla condivisione dei valori dell’organizzazione).

Dai beni (hardware) alla prevalenza dei consumi software: salute, sicurezza, wellness, tempo libero intrattenimento, alla crescita generale dei servizi alle persone e alle organizzazioni.

I Bid (Business Improvement District)

Nel nostro Paese è seppur lentamente cresciuta anche a livello politico una sensibilità verso il problema delle periferie urbane e più in generale verso le aree che presentano evidenti segnali di degrado.

In questa direzione si è mossa una norma di legge approvata del Governo con l’emanazione dell’articolo 24 del decreto-legge del 12 settembre 2014 numero 133 noto come Sblocca Italia.

Nell’articolo intitolato Misure di agevolazione della partecipazione delle comunità locali in materia di tutela e valorizzazione del territorio, si evidenziano alcuni elementi dello spirito partecipativo quando si enuncia che «i Comuni possono definire i criteri e le condizioni per la realizzazione di interventi su progetti presentati da cittadini singoli e associati, purché individuati in relazione al territorio da riqualificare».

Interventi, questi, che «possono riguardare la pulizia, la manutenzione, l’abbellimento di aree verdi, piazze o strade ed in genere la valorizzazione di una limitata zona del territorio urbano o extraurbano…».

Il dato positivo e innovativo della norma, è che prevede una profonda innovazione tecnico-amministrativa, strategica, lì dove sottolinea che «in relazione alla tipologia dei predetti interventi i Comuni possono deliberare riduzioni o esenzioni di tributi inerenti al tipo di attività posta in essere. L’esenzione e concessa per un periodo limitato, per specifici tributi e per attività individuate dai Comuni, in ragione dell’esercizio sussidiario dell’attività posta in essere».

Bid, identificazione aree e proposte progetti

Che cosa sono i Bid

I Bid sono aree definite, denominate distretti, individuate da soggetti privati, normalmente imprese e attività-associazioni commerciali insediate in quel contesto, che sulla base di uno specifico accordo con la municipalità di riferimento si impegnano a versare alla pubblica amministrazione un’ulteriore imposta per finanziare progetti (concordati con la Pa) di riqualificazione urbana entro i confini del distretto.

Il Bid è quindi finanziato attraverso il contributo sottoscritto dai promotori, ma può in molti casi usufruire di altri flussi di finanziamento pubblico o di privati, questi ultimi erogati da soggetti che pur non essendo tra i promotori del distretto sono comunque interessati (stakeholder) alla riqualificazione dell’area Negli Usa, in generale, l’istituzione di un Bid prevede diversi vincoli e passaggi:

• Una proposta/progetto sottoscritta dalla maggioranza delle imprese o attività insediate nell’area di riferimento

• Verifica da parte della municipalità che i soggetti proponenti costituiscano una certa e significativa maggioranza delle organizzazioni economiche operanti nell’area

• La municipalità delibera la specifica normativa che regola tutti gli aspetti relativi la decisionalità, l’operatività e le finanze del Bid

• Lo stato vara la normativa che permette alla municipalità di promuovere e regolarizzare la necessità del Bid

• In Gran Bretagna la materia è regolamentata con modalità diverse ma simili: l’obbiettivo è sempre quello di garantire che i promotori del Bid  costituiscano una effettiva e qualificata maggioranza «per realizzare un Bid devono esservi due ordini di maggioranza: la maggioranza semplice e la maggioranza del valore imponibile prodotto nell’area, per assicurarsi che gli interessi delle grandi e piccole imprese siano protetti».

In Italia fino a oggi, sulla base delle informazioni in nostro possesso esiste una sola esperienza di Bid. È quella di Cascina Merlata Partnership, nata a Milano sulla base di un accordo quadro promosso da 12 operatori con una governance strutturata da ruoli e responsabilità e budget fra tutti gli stakeowner del nuovo quartiere a sud di Arexpo, sul modello dei Business Improvement District (Bid) delle città statunitensi.

Attualmente a Cascina Merlata è in essere un super condominio tra le proprietà presenti nell’area, finalizzato a condividere le spese per la gestione del verde pubblico e le vasche di laminazione.

Dal punto di vista della governance, la scelta di definire una partnership tra le proprietà dell’area è dettata dalla volontà di porre al centro gli abitanti della zona e di collaborare secondo una strategia condivisa per un fine comune.

Sull’area operano 12 società immobiliari che condividono la necessità di promuovere e presidiare il parco e le aree residenziali, sia per mantenerne elevato l’appeal commerciale, che per mantenere un buon livello di percezione da parte di abitanti e potenziali acquirenti.

Il Budget di spesa complessivo del Bid Cascina Merlata Partnership è stato di 592.018 euro nel 2018 e 350.000 euro nel 2019 e le priorità di intervento sono rappresentate nello schema grafico.

Il primo Bid a essere istituito è stato il Bloor West Village Business Improvement Area a Toronto nel 1970, mentre il primo negli Usa è il Downtown Development District di New Orleans nel 1974.

Oggi esistono circa un migliaio di Bid negli Usa distribuiti fra le 50 più importanti città e New York ne ha creato ben 74. Bid sono stati realizzati anche in città di piccole dimensioni, per esempio, lo Stato del Wisconsin ne ha realizzati 90, di cui 25 a Milwaukee, mentre i restanti 65 in piccole cittadine.

Nella maggioranza dei casi negli Usa la gestione amministrazione di un Bid fa capo a un consiglio, i cui rappresentanti sono in parte eletti dai promotori e in parte designati dalla municipalità. In Gran Bretagna, soprattutto a Londra, alcuni Bid promossi da imprese sono gestiti da società appositamente costituite nelle quali sono comunque presenti rappresentanti del Municipio londinese di riferimento.

Lo schema grafico rappresenta le priorità d’intervento

È questo il caso della New West End Company, per la promozione di Bond Street, Oxford Street e Regent Street, uno dei più grandi Business Improvement Districts d’Europa, che rappresenta gli interessi commerciali di oltre 600 esercenti, proprietari di immobili e aziende locali, che opera a stretto contatto con il sindaco di Londra, Transport for London, Westminster City Council, polizia metropolitana e i quartieri direttamente interessati per favorire una vision condivisa e lo sviluppo armonico dell’area.

Se lo standard qualitativo urbano offerto dagli enti locali che, ricordiamo, sono stati soggetti recentemente, non solo in Italia, a tagli di bilancio draconiani, non può essere all’altezza richiesta, non ne soffrono solo i residenti dell’area individuata, ma complessivamente la città.

Per esempio, a Roma, quanto vale l’insicurezza notturna intorno al Colosseo, alla stazione ferroviaria Termini, soprattutto considerando le centinaia di alberghi ed esercizi commerciali che si fregiano di tale contiguità?

di Oliviero Tronconi