Danni al tetto condominiale: di chi le responsabilità e gli obblighi di manutenzione?

Quando il tetto è condominiale, tutti i condomini sono tenuti a pagare le spese di manutenzione in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, normalmente espresso in millesimi

Nella consolidata giurisprudenza di legittimità in tema di condominio degli edifici, in assenza di una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 c.c., in ragione della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano.

Per l’effetto, il terrazzo a livello o il lastrico solare o il tetto, sono oggetto di proprietà comune se non risulta contrariamente dal titolo (Cass. civ., sez. II, n. 27363/2021; Cass. civ., sez. II, n. 20287/2017). In assenza di un titolo idoneo a provare la proprietà esclusiva, si ritiene operante la presunzione ex lege di cui all’art. 1117 c.c. e, di conseguenza, la proprietà comune del bene (in tal senso conforme Corte Appello di Milano 2909/2024).

Il tetto è anch’esso bene comune condominiale avente funzione di copertura di tutta la restante parte dell’edificio, salvo che un titolo diverso o il regolamento condominiale contrattuale non stabilisca il contrario. Quando il tetto, come di norma, è condominiale, tutti i condomini, ai sensi e per gli effetti dell’art.1123 Codice Civile, sono tenuti a pagare le spese di manutenzione, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, normalmente espresso in millesimi.

Allo stesso modo il lastrico solare o la terrazza, pur se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti i condomini.

Uso non comune della terrazza

Come enunciato da Cass. Sez. Unite 10 maggio 2016, n. 9449, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.

Per integrare l’art. 2051 c.c. è necessario che il danno sia provocato dalla cosa custodita. In caso di danno derivante da una cosa inerte e priva di intrinseca pericolosità la prova del nesso di causalità dovrà riguardare oltre alla derivazione del danno dalla cosa anche la dimostrazione che lo stato dei luoghi presentava un’obiettiva condizione di pericolosità, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il verificarsi del danno (cfr. Cass. 28.6.2016, n. 13260; Cass. 20.10.2015, n. 21212; Cass., 5.2.2013 n. 2660; Cass., 13.3.2013 n. 6306; Trib. Livorno, 14.12.2020, n.31).

Il caso delle concause

In un caso emerso recentemente (Tribunale di Cagliari 259/2025), dalla perizia espletata dal consulente nominato dal giudice era emerso che le cause delle infiltrazioni e delle conseguenti macchie di umidità nell’immobile degli attori sono ascrivibili a tre concause:

• mancanza di tenuta dello strato impermeabile sottostante la pavimentazione della terrazza di copertura del sesto piano;
• esecuzione non a regola d’arte dello strato impermeabile nel punto critico corrispondente alla soglia di accesso al terrazzo;
• carenza di tenuta dell’infisso in legno della porta di accesso al terrazzo.

In particolare, l’ultima concausa deve essere ascritta esclusivamente alla responsabilità dei proprietari per il rapporto diretto che essi hanno con il bene e il conseguente obbligo di cura e manutenzione sullo stesso.

La responsabilità solidale

È di tutta evidenza che, ai sensi dell’art. 2051 c.c., la responsabilità per le infiltrazioni deve essere ascritta ai proprietari dell’immobile del piano che della pertinente terrazza hanno l’uso esclusivo e su cui sussiste, atteso il loro rapporto diretto sul bene e sul quale essi soltanto hanno la piena ed esclusiva disponibilità, l’obbligo di cura e manutenzione.

La natura condominiale della terrazza/lastrico solare, in virtù del fatto che svolge, comunque, funzione di copertura di parte dell’immobile, a prescindere dal suo uso esclusivo in capo alla famiglia utilizzatrice, pone a carico anche del condominio di un obbligo risarcitorio, trattandosi di beni comuni di cui lo stesso è custode, obbligato a garantire la corretta manutenzione e funzionalità dei beni comuni. Comportando quindi una responsabilità solidale.

Alla stregua di tale insegnamento, quindi, in ipotesi di danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, quale custode del bene, incombe, pertanto, la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito o del fatto del terzo, che può anche consistere nell’opposizione colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione del custode.

Prova, viceversa, non data nella Sentenza del Tribunale di Monza n. 2376/2019, laddove l’intera responsabilità delle infiltrazioni è stata posta a carico dell’utilizzatore o proprietario della terrazza che aveva gestito la stessa con carenza di manutenzione e gravandola di piante con radici che avevano perforato la guaina sottostante.

Il pericolo per danni futuri

La condizione della denuncia di danno temuto non deve necessariamente individuarsi in un danno certo, o già verificatosi, bensì anche nel solo ragionevole pericolo che il danno si verifichi (infiltrazione o allagamento), con la conseguenza che l’azione può esperirsi pure quando un danno si sia già verificato ma permanga il pericolo che esso si verifichi di nuovo, poiché la circostanza che un danno si sia già prodotto non esclude il pericolo che possa verificarsi un ulteriore futuro danno e che quindi sussista il ragionevole timore che continui a sovrastare pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del diritto o del possesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25094 del 22/08/2022).

Tuttavia, occorre premettere che l’art. 1172 c.c. prevede che “Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.

L’autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali. L’azione di nunciazione disciplinata dall’art. 1172 c.c. e dall’art. 688 c.p.c. ha natura e funzione cautelare, essendo preordinata alla prevenzione di un danno della cui verificazione il ricorrente abbia timore.

Ne consegue che sono ammissibili in questo procedimento soltanto le domande di natura cautelare ed interinale, volte ad ottenere la cessazione del pericolo di infiltrazioni lamentato. Va altresì ritenuta ammissibile anche la domanda del chiamato in quanto relativa alle medesime problematiche denunciate dal ricorrente (infiltrazioni di acqua piovana); domanda, dunque, che non comporta un aggravio di attività con allungamento dei tempi del procedimento.

Obbligo di custodia e manutenzione

È il caso verificatosi in una recente Ordinanza del Tribunale di Milano, sezione IV civile pubblicata il 19 gennaio 2025. Legittimati passivi rispetto all’azione di danno temuto sono i soggetti che hanno la proprietà o la disponibilità della cosa che minaccia di danno la proprietà della ricorrente, nella specie il Condominio proprietario del lastrico solare dell’ultimo piano che insiste sulla proprietà e del pluviale che serve a far defluire le acque piovane raccolte sulla terrazza del condomino legittimato passivo per le parti comuni dell’edificio (Cass. Sez. 2, Sentenza n.5336 del 17/03/2016).

Nell’azione di danno temuto è legittimato passivo, non solo, il titolare del diritto reale, ma anche il possessore e colui che, in ogni caso, abbia la disponibilità del bene da cui si assume che derivi la situazione di pericolo di danno grave, in quanto l’obbligo di custodia e manutenzione sussiste in ragione dell’effettivo potere fisico sulla cosa. Il condomino dalla cui unità immobiliare, nella specie terrazzo, si assume possa provenire nella prospettazione del Condominio l’infiltrazione di acqua, lamentata dalla ricorrente.

Deve quindi essere ordinato al Condominio, in persona dell’amministratore, e al terzo chiamato l’esecuzione dei lavori necessari a eliminare le infiltrazioni d’acqua nell’abitazione della ricorrente e dello stesso chiamato (per le parti di rispettiva competenza e dunque al Condominio per il lastrico solare e per il pluviale e al condomino per la parte relativa alla pavimentazione del terrazzo di proprietà).

La regola d’arte nell’esecuzione di opere

Il Codice civile autorizza, infatti, in alcune situazioni ben specifiche, l’amministratore a effettuare i lavori e a informare l’assemblea, in un momento successivo, se l’infiltrazione richiede un intervento urgente ex art. 1135 Codice Civile e per l’eliminazione dei fenomeni infiltrativi (Tribunale Pavia n. 87/2019 – Cassazione n. 2807/2017).

Nel momento in cui si verificano i danni, è bene che il condominio o le parti private, accertati con tecnici competenti le situazioni, eseguano con ditte qualificate le opere di rifacimento dell’impermeabilizzazione a regola d’arte. Con questa espressione si vogliono indicare un insieme di tecniche e regole considerate più corrette e che garantiscano un adeguato standard di qualità nella realizzazione dell’opera.

Nell’esecuzione di opere professionali o artigianali, la regola d’arte va sempre rispettata quale dovere di diligenza maggiore, ai sensi dell’art. 1176 Codice Civile, secondo comma.

Le norme prodotte da Enti di Formazione (per esempio, Uni), quando disponibili, costituiscono un quadro di riferimento per valutare la rispondenza di un’opera alle regole dell’arte. In assenza, completa o parziale, di riferimenti normativi, le “Linee guida promosse da associazioni professioni o industriali” (nel caso delle impermeabilizzazioni ci si riferisce praticamente sempre al Codice di Pratica dell’Iglae e al testo Sistemi d’Impermeabilizzazione di Assimp), costituiscono interpretazione referenziale e riconosciuta delle regole dell’arte.

Le guide emesse dai singoli produttori, infine, costituiscono regole dell’arte per l’applicazione dei materiali prodotti dal produttore stesso (ovviamente se l’argomento non è già trattato ad un livello superiore di riferimento primario).

Tra queste si rammentano:

• norma Uni 11345, obblighi e responsabilità dei progettisti;
• norma Uni 11333-2-3, dettagli esecutivi con membrane flessibili;
• norma Uni 11540, manutenzione dei sistemi di copertura.

A cura di Luca Bridi, Avvocato