Infiltrazioni condominiali: come prevenirle con il sistema Penetron

Le infiltrazioni condominiali, causate dalla mancata impermeabilizzazione, richiedono interventi tempestivi. L’azienda propone soluzioni efficaci come la protezione del calcestruzzo per rendere il materiale resistente, riducendo i costi di riparazione.

La mancata o inadeguata presenza di sistemi di impermeabilizzazione è una delle principali cause di infiltrazioni in condominio. La problematica può riguardare locali privati, e in questo caso la responsabilità di eventuali danni ricade sul singolo condomino, oppure può interessare le parti comuni di un edificio, come il tetto, i muri esterni e le fondamenta.

In questo caso, il condominio è responsabile della manutenzione così come della riparazione dei guasti: le spese sono dunque a carico di tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Anche l’amministratore può essere considerato responsabile in caso di negligenza o imperizia, qualora non si occupi della manutenzione ordinaria delle tubature o non faccia seguito alle delibere assembleari per risolvere problematiche già evidenziate.

In ogni caso, quando ci si trova di fronte a problemi di infiltrazione d’acqua, è fondamentale agire tempestivamente. Meglio ancora con sistemi efficaci e duraturi come quelli proposti da Penetron. Ne parliamo con Enricomaria Gastaldo Brac, amministratore delegato della filiale italiana dell’azienda.

Penetron è in grado di offrire un sistema integrato per il recupero del calcestruzzo armato.

L’opinione diffusa tra i non esperti è che il calcestruzzo sia eterno: è così?

Il calcestruzzo non armato degli antichi romani può essere considerato eterno. Le formulazioni e le metodologie di getto utilizzate hanno fatto sì che gli edifici costruiti allora siano ancora in piedi dopo 2000 anni. Purtroppo, per le opere moderne non è così: l’aggiunta dell’armatura con il copriferro ha inciso sulla durata del calcestruzzo.

Più il calcestruzzo è prestazionale più è duraturo, tuttavia spesso le opere entrano in crisi già poco tempo dopo la loro realizzazione. Quelle costruite male, già dopo cinque anni.

Oltre a progettare meglio le strutture, è necessario aggiungere qualità e durabilità al calcestruzzo. Dopo quello che è successo con il Ponte Morandi, c’è un gran fermento e lo Stato si sta dando da fare per monitorare e censire le opere, anche grazie al Pnrr.

Cosa comporta il degrado del calcestruzzo in un condominio?

Il degrado del calcestruzzo può provocare infiltrazioni d’acqua nelle strutture interrate, pertinenze molto importanti dove spesso si trovano garage e cantine.

Se entra acqua, i locali diventano poco salubri, possono essere inagibili, il calcare e l’umidità possono rovinare ciò che vi è contenuto. Se il degrado è molto avanzato e trascurato per decenni, possono emergere anche problemi strutturali. Penetron si occupa nello specifico di risanare ambienti in calcestruzzo al di sotto delle costruzioni.

Qual è il rischio se non si interviene?

Se si interviene subito il costo dell’intervento di risanamento è accessibile. Con un degrado avanzato, invece, il costo non è più sostenibile, poiché il deterioramento è esponenziale. Il nostro consiglio agli amministratori è quello di affidarsi a persone competenti e di fiducia che possano eseguire un monitoraggio delle strutture e capire il livello di degrado, per poi intervenire il prima possibile.

Un esempio sono i frontalini dei balconi o gli elementi strutturali in facciata: se si interviene subito, si possono limitare i costi per il ponteggio o per l’impacchettamento dell’edificio. È necessario far capire all’assemblea condominiale che operare tempestivamente è l’unico modo per risparmiare e non dover più intervenire.

Avete già operato in edifici condominiali?

Sì, in particolare nelle strutture interrate, come garage, fosse di ascensore, locali comuni, piani pilotis dove si verificano spesso fenomeni di degrado dovuti alla presenza di condensa e umidità.

La nostra tecnologia è studiata proprio per il restauro del calcestruzzo nelle strutture interrate. Interveniamo dall’interno, mai dall’esterno, senza dover procedere con operazioni di sbancamento.

Quando è possibile intervenire?

È sempre possibile intervenire, ovviamente ci sono condizioni in cui è più difficile. Molti edifici, ad esempio, sono costruiti con fondazioni isolate a nastro, invece che con platee continue. La fondazione a nastro è idonea in presenza di corrette condizioni di drenaggio che impediscono all’acqua di risalire le murature.

Qualora invece ci sia presenza di falda, con le fondazioni a nastro l’acqua può insinuarsi nei giunti e creare danni. In questi casi è possibile intervenire ma con costi altissimi e ridare continuità alle fondazioni.

Purtroppo, molti progettisti sono ancora abituati a realizzare fondazioni isolate invece che fondazioni continue, che garantirebbero invece una maggiore durabilità.

Penetron si occupa sia di nuovo che di esistente. Qual è la proporzione?

Il nostro è un mercato di nicchia che ha una spiccata propensione verso le nuove realizzazioni, dove vengono costruite strutture interrate già impermeabili, le cosiddette vasche bianche.

In questo caso utilizziamo calcestruzzo impermeabile, andando a realizzare solo il getto del materiale a tenuta idraulica, quindi adatto a resistere all’acqua.

La vasca bianca si differenzia dalla vasca nera, che invece è una struttura impermeabilizzata con guaine, teli in pvc o pannelli bentonici. In questo caso, il nostro intervento consiste nel riparare dall’interno le strutture che perdono, operando direttamente sulla matrice in calcestruzzo, nella condizione più sfavorevole che i tecnici chiamano «di controspinta», senza andare a sbancare l’impermeabilizzazione.

È un mercato per noi meno rilevante dal punto di vista percentuale, ma altrettanto importante in termini di immagine, che permette all’azienda di essere identificata come un partner in grado di risolvere problemi complessi con soluzioni e tecnologie avanzate.

Quali sono gli interventi più richiesti nei condomini? Quali soluzioni offrite?

Gli interventi più richiesti riguardano le fosse degli ascensori: spesso sono allocate al livello più basso dell’edificio e, in caso di infiltrazioni, comportano la compromissione della stessa funzionalità dell’impianto, arrecando gravi pericoli ai condomini.

Poi ci sono tutti gli interventi negli spazi comuni, come garage o cantine. Senza contare che, in molti edifici residenziali, nei locali di sgombero ci sono spesso tavernette, spa o lavanderie.

Avere locali interrati asciutti è dunque molto importante, e Penetron è in grado di offrire un sistema integrato per il recupero del calcestruzzo armato sotto quota.

L’azienda si occupa anche di interventi sui solai di copertura degli interrati, con iniezioni di resine. Non interveniamo quindi solo sulla matrice, ma anche sui giunti o le riprese di getto. In questi casi, sbancare da sopra in fase positiva è difficilissimo.

Noi riusciamo a operare da sotto, con le nostre boiacche a penetrazione capillare, le nostre malte e i nostri sistemi iniettivi, senza inficiare la mobilità delle persone e la funzionalità delle parti comuni.

Laboratorio di prova.

Quindi come si svolge il vostro intervento tipo?

Solitamente ci proponiamo come fornitori. Le aziende nostre clienti acquistano un pacchetto definito di prodotti e poi operano direttamente in cantiere con i loro operatori.

In generale, le aziende si rivolgono a noi più per la parte progettuale e di assistenza, che viene fornita anche a chi vuole imparare a utilizzare il sistema Penetron.

In maniera eccezionale, abbiamo squadre di fiducia che si occupano anche della posa: si tratta per lo più di interventi estensivi o di cantieri particolari che richiedono un pacchetto chiavi in mano.

Quanto tempo occorre mediamente per un intervento?

Dipende. Poco, se si tratta di un intervento classico di non conformità del calcestruzzo, come la riparazione di fessurazioni, lamelle, elementi passanti, giunti. Gli interventi sulle solette di copertura degli interrati sono molto più impegnativi, anche perché le metrature sono molto più ampie.

Poi bisogna considerare se si utilizza la cristallizzazione con solo le nostre malte e boiacche, o se dobbiamo iniettare resine speciali: in questo caso i tempi si allungano, a seconda che la soletta sia piena o prefabbricata con predalles o alveolari.

Il vostro intervento è dunque differente da una copertura con guaina?

Certo. La vasca nera ha un sistema impermeabile in adesione che protegge la struttura e che è soggetto a scollamenti, disancoraggi, fessurazioni.

Invece, nella vasca bianca tutta la matrice in calcestruzzo è impermeabile, quindi non c’è più scorrimento di acqua ed è molto più semplice andare a effettuare eventuali riparazioni, perché circoscritte nei punti di non conformità.

Ci sono altri vantaggi?

La vasca bianca Penetron sulle strutture nuove offre anche una garanzia di durabilità del calcestruzzo grazie all’additivo Penetron Admix inserito nel mix design del calcestruzzo già in centrale di betonaggio.

A parità di impermeabilità, cambiano le caratteristiche tecniche e strutturali della realizzazione, determinando un doppio vantaggio.

In quanto consiste il prolungamento della vita della struttura?

Ha fatto scuola il nostro progetto per la realizzazione del D.A.C. di Genova, una enorme vasca di raccolta nell’area portuale. Il committente ha scelto il sistema Penetron per aumentare la durabilità delle strutture in esercizio.

Una volta realizzata la costruzione della vasca bianca, ha eseguito delle campionature, incaricando il Politecnico di Milano di studiare l’aumento della vita utile del calcestruzzo.

Attraverso prove accelerate, è stato possibile stabilire che l’utilizzo dell’additivo cristallizzante Penetron Admix ha permesso di ottenere tempi inferiori contro la propagazione dei fenomeni di carbonatazione.

Nello specifico, rispetto a un calcestruzzo tradizionale, che entrava in crisi a 40 anni, il materiale trattato con Penetron non subiva degrado neanche dopo 100 anni.

Per cui le prove prestazionali, che verranno recepite anche dai testi unici, permettono di conoscere la durabilità delle opere. Logicamente bisogna incaricare una figura professionale in grado di eseguire le campionature ed effettuare i test in laboratorio.

Come si articola il vostro rapporto con l’amministratore di condominio?

Il rapporto con gli amministratori è sempre stato positivo. L’amministratore di condominio è una figura emblematica che deve coniugare professionalità, pazienza e competenza.

Come in ogni situazione lavorativa, ci sono persone più illuminate e organizzate. È un mestiere molto difficile. Oltre che con gli amministratori, ci rapportiamo anche con parecchi periti e consulenti tecnici: ci capita spesso di fare consulenza per i nostri clienti nell’ambito di cause civili dovute a infiltrazioni.

Ufficio tecnico Penetron.

Per dare via libera ai lavori occorre l’approvazione dell’assemblea?

Sì, a meno che i locali oggetto di intervento non siano privati.

Questi lavori sono incentivati da bonus?

No, a meno che non si tratti di lavori di adeguamento sismico o di adeguamento prestazionale dell’opera. Negli ultimi anni i bonus in Italia hanno rappresentato un grosso volano, ma si sono limitati alla coibentazione degli edifici, con lavori spesso malfatti.

Perché parlate di sistema?

Non ci limitiamo alla vendita di un prodotto, ma alla proposta di diversi materiali associati tra loro che vanno a formare un sistema, tarato sulle specifiche esigenze del progetto e sottoposto a una supervisione tecnica.

Penetron è in grado di assistere il cliente dalla fase di progettazione fino all’intervento di posa, qualora sia richiesto un servizio chiavi in mano. Offriamo anche una polizza assicurativa a garanzia del risultato.

È possibile quantificare il costo di un intervento?

Un intervento Penetron costa quanto una riparazione tradizionale corticale. Investiamo più nel materiale, reattivo che non va in spessore, e meno nella manodopera, in quanto tutti i nostri cicli sono fresco su fresco. Questo comporta l’eliminazione dei tempi di maturazione previsti da altri cicli applicativi, con un risparmio economico e di tempo.

La vostra soluzione è scalabile?

Sì, la nostra soluzione è scalabile e utilizzabile su ogni tipo di edificio, dalla villetta ai grandi cantieri. Di recente siamo al lavoro per realizzare la Città della Salute a Milano, il più grande interrato di ospedaliero in Italia.

Siamo stati protagonisti anche della realizzazione del nuovo centro commerciale Esselunga di Novara con la costruzione di una vasca in calcestruzzo impermeabile, all’interno di 24.000 metri quadrati di strutture interrate posizionate a due metri sottofalda, o ancora delle strutture interrate Tunnel Truck dello stabilimento Pirelli a Settimo Torinese (Torino), posti due livelli sotto la falda freatica.

Operate anche sulle piscine?

Proponiamo un sistema diverso: non stratificazioni, ma piscine già impermeabili. Un esempio è la piscina olimpionica del circolo dei canottieri Baldesio che abbiamo realizzato a Cremona, una struttura a poche decine di metri dal fiume Po, con possibile presenza di falda altalenante.

La piscina si trova tra altre due vasche realizzate con sistemi tradizionali che tengono benissimo in fase positiva, ma i cui rivestimenti saltano ogni volta che il fiume esonda. La nostra è l’unica piscina che in quindici anni e tre piene non ha subito alcun danno.

Quando è nato il prodotto e quando è stata aperta Penetron Italia?

Il prodotto nasce negli Stati Uniti alla fine degli anni Settanta dall’intuizione di Robert Revera, e si è poi diffuso in tutto il mondo. La Russia è stata la prima nazione estera che ha cominciato a utilizzare Penetron nel restauro delle centrali nucleari. In Italia le prime realizzazioni sono state eseguite nelle basi Nato, in cui Penetron era inserito a capitolato.

L’obiettivo di Revera è stato quello di affiancare alle imprese americane dei distributori nazionali, aprendo filiali nei diversi Paesi. Penetron Italia è nata nel 2000.

Nel corso degli anni il sistema è cambiato?

La formulazione base dell’additivo e della boiacca è rimasta sempre la stessa. Sono invece cambiati gli accessori, che si sono evoluti per rispondere alle esigenze del mercato.

Quali sono stati i passi che hanno scandito la crescita dell’azienda?

Per il mercato italiano abbiamo dovuto costruire un modello di business che nessun’altra filiale Penetron ha nel mondo, progettando il servizio, la messa in opera e la polizza assicurativa.

Siamo titolari dell’unica assicurazione di rimpiazzo e posa in opera per le strutture interrate di nuova realizzazione, concepita ad hoc da Generali nel 2003.

Nessun’altra azienda ha dimostrato di avere la stessa professionalità e affidabilità di Penetron. Generali ha voluto esaminare 30 cantieri prima di dare il via libera, ci sono voluti 4-5 anni.

Centro di formazione Penetron Italia.

Cosa comporta dunque questa assicurazione?

L’assicurazione garantisce il sistema impermeabile per dieci anni. A fronte di una ispezione tecnica possiamo rinnovare la garanzia di altri cinque anni.

Siamo l’unica azienda in Italia a offrire una polizza di questo tipo, che fa la differenza per tutti gli operatori che gestiscono un bene nell’ottica della durabilità.

Molte imprese hanno già una loro polizza Car (Contractor’s All Risks) e non ritengono opportuno attivarne un’altra, mentre altre imprese attivano la nostra polizza perché Generali la sconta dalla loro Car. È un’opzione molto flessibile, ma indispensabile per operare sul mercato italiano.

Su quanti condomini avete operato?

Qualche migliaio in tutta Italia. Abbiamo venti distributori presenti in ogni regione, con aziende che vanno a seguire i cantieri.

Chi è dunque Penetron oggi sul mercato?

Una piccola realtà superspecializzata, che ha dimostrato grande professionalità e affidabilità.

Un consiglio per gli amministratori?

Affidarsi a una buona diagnostica prima di scegliere i materiali. Penetron offre un servizio gratuito ed è in contatto con tante strutture esterne in grado di eseguire interventi diagnostici per la ricerca dei danni e dei guasti.

di Veronica Monaco