Affitto a breve, regole lunghe

Il governo ha aumentato la tassa sugli affitti brevi e sulle permanenze sotto i 30 giorni. Inoltre, l’attività bed & breakfast o simili è condizionata dal rispetto di leggi e normative.

L’immobile costa. Quando non si vive nell’unità immobiliare di proprietà, inoltre, quel costo diventa eccessivo perché sommato a quello da sostenere per la casa in cui si abita effettivamente. Ecco, allora, che nasce spontaneo pensare a come ridurre questi oneri. La soluzione, a volte, risiede nel rendere l’immobile produttivo. Come? Un’ipotesi è, certamente, la locazione.

Ma, come noto, concedere in locazione un immobile significa certamente vincolarne il possesso, cedendolo ad altri, per diversi anni (si pensi ai contratti di locazione ai sensi della legge 431/1998, con durata di anni 4 + 4). L’alternativa è un meccanismo che, da un lato, garantisca un corrispettivo fisso in denaro e, dall’altro, che consenta di rientrare nel possesso dell’immobile dopo poco tempo.

E se l’immobile ha la fortuna di trovarsi in una città o in una zona frequentata, per esempio dal turismo, ecco che la soluzione che fa al caso nostro non può che essere quella degli affitti brevi.

La differenza

Il termine coniato e quasi sempre utilizzato, indica in realtà le locazioni brevi. Il termine affitto, infatti, viene usato impropriamente. Ricordiamo, pertanto, che l’affitto è regolato dall’articolo 1615 Codice civile (Gestione e godimento della cosa produttiva) a mente del quale, «quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa».

Quando, di conseguenza, l’oggetto del contratto non è un bene produttivo, ma un immobile adibito ad uso abitativo (la casa per intenderci) allora è corretto parlare di locazione, espressamente definita dal Codice civile, all’articolo 1571, come «il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo». Possiamo quindi affermare che l’affitto è un tipo particolare di locazione da cui si distingue poiché ha a oggetto un bene produttivo.

La durata

Per contratto di locazione breve si intende un contratto a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

Contratto ad uso abitativo

Il contratto

Il contratto può essere stipulato sia direttamente tra le parti che tramite soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare. Pensiamo a quei soggetti che gestiscono portali telematici, a cui il proprietario affidi un mandato specifico. Il mandatario cercherà persone interessate alla locazione breve di quel determinato immobile, mettendole in contatto con i proprietari che dispongono di unità immobiliari da locare.

Comunicare i dati

I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. L’adempimento riguarda:

• coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare
• coloro che gestiscono portali telematici, per l’attività sopra descritta

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione di cui all’articolo 11 comma 1 del decreto legislativo n 471/97, da euro 250 a euro 2.000 (la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati).

Versamenti e ritenute

Lo stesso articolo 4 prevede che «A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca».

Legge di bilancio

La manovra di Bilancio si trova ora alle Camere per la discussione. La proposta prevede un codice identificativo nazionale per gli affitti brevi. Viene previsto l’aumento al 26% dell’aliquota dalla seconda alla quarta casa messa «in affitto» fino a 30 giorni, specificando che per la prima resta al 21%. L’intento sembrerebbe essere quello di destinare il gettito derivante previsto, circa 1 miliardo di euro secondo stime circolate, alla riduzione delle tasse sulla casa.

In condominio

Anche in condominio (verrebbe da dire, più correttamente, soprattutto in condominio), la proprietà trova ampia tutela. È assolutamente lecito, pertanto, concedere in locazione con contratti di breve durata immobili a terzi e ciò anche nel caso di quelli siti in condominio.

I divieti

Ove presente, il regolamento di condominio, ai sensi dell’articolo 1138 Codice civile, contiene «le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione».

Laddove, ancora, il regolamento di condominio avesse natura contrattuale (perché redatto dall’originario costruttore) o consensuale (perché approvato all’unanimità in assemblea), può imporre limitazioni anche ai proprietari di unità immobiliari, sui relativi diritti, sia su parti comuni che su parti di proprietà esclusive.

«Il regolamento di condominio di natura contrattuale, di solito predisposto dal costruttore, può o vietare alcune destinazioni d’uso o imporre limiti a carico delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini», «ma i limiti devono essere previsti in modo chiaro e circoscritto, espressi in maniera inequivoca e per essere opponibili ai nuovi acquirenti devono essere adeguatamente resi pubblici con regolare trascrizione o, in mancanza, con accettazione espressa della parte acquirente» (Cassazione 27257/2019).

Quindi, per tornare al caso in esame, un regolamento contrattuale ben potrebbe prevedere un divieto di concessione in locazione breve (o, per esempio, un divieto di adibire un immobile a bed and breakfast).

Il ruolo dell’amministratore

Dubbi si pongono in ordine alla necessità o meno che il proprietario comunichi i dati degli occupanti l’immobile sito in condominio, all’amministratore. Va ricordato che l’amministratore, ai sensi dell’articolo 1130 Codice civile, comma 1, n. 6, è tenuto a «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio».

I conduttori in forza di un contratto di locazione, benché breve, rientrano comunque tra i titolari di un diritto personale di godimento. Di conseguenza, i loro dati sembrano rientrare tra quelli da inserire, a cura dell’amministratore, in quello specifico registro condominiale indicato dalla norma su citata.

A ciò aggiungiamo che lo stesso articolo onere alla collaborazione anche il proprietario dell’immobile posto che si prevede che «ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro 60 giorni».

Vista la durata breve del contratto di locazione, appare tuttavia più corretta la soluzione che preveda un onere di comunicazione periodico, che dovrebbe gravare, a questo punto, sia sul proprietario sia sull’amministratore e che si potrebbe tradurre in una richiesta di informazione periodica che garantisca un flusso informativo costante.

di Fabrizio Plagenza