Balconi in condominio

Chi paga la spesa per i balconi?

La ripartizione delle spese per la riparazione dei balconi in condominio: un argomento tra i più complessi e dibattuti nel diritto condominiale, sia per le difficoltà di ordine tecnico-giuridico, sia per quelle di ordine pratico. La ripartizione delle spese dei balconi tra proprietari nell’immaginario collettivo è ben rappresentata da un interrogativo: «A chi spetta pagare? Al proprietario o al condominio?». Ovviamente, la realtà è molto più complessa e articolata rispetto all’interrogativo e la risposta non è così semplice e immediata. Cercheremo, in ogni caso, di chiarire il più possibile tutti i dubbi che scaturiscono dall’argomento.

Il balcone ha la funzione di consentire al proprietario dell’immobile la possibilità di affacciarsi ed esercitare il proprio diritto di veduta. È parte integrante dell’immobile. In alcuni casi si parla addirittura di prolungamento dell’immobile stesso su cui insiste. La prima domanda che normalmente ci si pone è quella relativa all’appartenenza dei balconi. Sono parti comuni dell’edificio e rientrano come tali tra quelle indicate dall’articolo 1117 del Codice civile? Quest’ultimo non inserisce i balconi tra le parti comuni dell’edificio e l’unico riferimento, seppure indiretto, è dato dal prospetto. Se ne deduce che i balconi, come struttura in sé, non sono parti comuni dell’edificio e che la ripartizione delle spese segue altri criteri. Esistono balconi che si differenziano tra loro per tipo di costruzione e per caratteristiche tecniche o non vi è differenza?

Due tipologie

Ci sono essenzialmente due grandi tipologie di balconi: quelli aggettanti, che sporgono rispetto al prospetto e rappresentano il prolungamento dell’unità immobiliare di loro pertinenza e agganciati proprio alla medesima unità immobiliare, e quelli incassati, che viceversa non sporgono e rimangono «a filo» del prospetto dell’edificio. All’interno di queste due grandi categorie rientrano altre tipologie di balconi come quelli a loggia o a castello.

Il balcone aggettante è di proprietà di coloro che vi hanno accesso e nella proprietà è compresa anche la soletta. Purtroppo, il legislatore come spesso accade non dà una definizione di balcone aggettante e la giurisprudenza di legittimità viene in soccorso. In questo caso, i giudici della Cassazione lo hanno definito «un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Appartengono dunque in via esclusiva al proprietario di questa: solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condomini, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorché, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, sai tratta di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili». (Cfr. per tutti Cass. 14576/2004).

Parti comuni

Con una precedente pronuncia i giudici hanno anche fatto chiarezza in ordine alle parti comuni dell’edificio presenti nei balconi aggettanti stabilendo che «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole».

I balconi incassati sono perfettamente integrati nel prospetto non sporgono rispetto a quest’ultimo. L’elemento che contraddistingue e rimarca la differenza tra balconi aggettanti ed incassati e che in questi ultimi ogni singolo balcone sovrastante fa da copertura, sostegno e separazione rispetto a quelli sottostanti. La pronuncia dei giudici di legittimità assume rilievo allorché sancisce che la soletta del balcone aggettante ha funzione di copertura rispetto al balcone sottostante. Tuttavia, questo non è sufficiente affinché possa parlarsi di comproprietà tra i due balconi atteso che risulta mancante la funzione di sostegno.

Dunque, alla luce di quanto stabilito dalla Corte di Cassazione il proprietario dell’appartamento su cui i balconi aggettanti insistono è il proprietario esclusivo e unico responsabile delle spese di manutenzione, nonché di ogni altro aspetto relativo. Gli unici elementi che possono considerarsi parti comuni dell’edificio e, dunque, soggetti alla suddivisione delle spese tra tutti i condomini sono i rivestimenti e gli elementi decorativi frontali ed inferiori. Ma solo se questi sono inseriti nel prospetto dell’edificio e siano funzionali al decoro architettonico.

Balcone in edificio anni Quaranta

Balcone in edificio anni Quaranta

Gli aggettanti

Resta inteso che il condominio può, in ogni caso, intervenire anche sui balconi aggettanti qualora si verifichi una situazione di pericolo indifferibile e urgente, che possa mettere in pericolo l’incolumità di persone e cose anche terzi e che espongano potenzialmente il condominio stesso a potenziali rischi di responsabilità. Anche il concetto di decoro architettonico ha origine giurisprudenziale ed è l’insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell’edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità. Nel caso di tutela del decoro architettonico, il condominio può esercitare la propria azione in qualunque momento essendo imprescrittibile. Per quanto concerne i balconi incassati, invece, esiste sia una funzione di copertura e di comproprietà tra balcone soprastante e sottostante sempreché esista la cosiddetta funzione di solario, significa che il balcone soprastante deve fare da sostegno per quello sottostante. In questo caso si applicherà la ripartizione delle spese secondo i criteri dell’articolo 1125 del Codice civile.

Ancora una volta sono i giudici a colmare il vuoto legislativo, precisando che il balcone incassato è da considerarsi «alla stessa stregua dei solai. Per la verità, è possibile applicare la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’articolo 1125, quando esiste la stessa ratio . Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone, come il soffitto, la volta e il solaio, sia contemporaneamente sostegno del piano superiore e copertura del piano inferiore».

Per esigenze di chiarezza e completezza e per rispondere ad un caso concreto farò riferimento a uno solo di questi sottotipi che può annoverarsi tra quelli ad incasso e che è definito a loggia, in cui lo spazio calpestabile è ricavato all’interno del prospetto stesso e, dunque, a differenza del balcone aggettante, pur essendovi uno spazio fruibile e/o calpestabile non sporge. Il balcone a loggia dunque segue le sorti di quello incassato per quanto concerne la ripartizione delle spese e l’eventuale risarcimento del danno.

I frontalini

Come sono ripartite le spese nei vari tipi di balconi relativamente ai frontalini? La risposta a questa domanda non può naturalmente prescindere dalle differenti categorie di balconi illustrate. Come la stessa parola suggerisce, il frontalino è la parte frontale-verticale della soletta dei balconi. Un primo risalente orientamento giurisprudenziale considerava il frontalino elemento costruttivo e comune dell’edificio basandosi sul criterio della funzione decorativa e protettiva perché quando in efficienza evita l’infiltrazione dell’acqua e l’effetto goccia di quest’ultima. Le spese, dunque, sono ripartite tra tutti i partecipanti alla comunione come parte comune dell’edificio a prescindere dalla tipologia di balcone e servono a salvaguardare il decoro del prospetto.

Nei primi anni Duemila, tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha cominciato a mettere in discussione il principio della condominialità del frontalino come dogma e con alcune pronunce è dicventato sempre più forte un nuovo orientamento in cui il frontalino non è tout-court parte comune dell’edificio ma, piuttosto, occorre considerare in concreto la funzione. Se questa funzione non sussiste, allora sarà onere del proprietario occuparsene come nel caso del balcone aggettante o tra i comproprietari se il balcone è incassato. Addirittura, il frontalino non può essere considerato parte comune dell’edificio se non è provata la sua funzione architettonica e/o decorativa (Cfr. Cass. Sent. n. 1784/2007).

Un’ultima precisazione si impone per non ingenerare confusione o equivoci sulla ripartizione delle spese. Il decoro e non il frontalino su cui è montato è considerato dai giudici quale parte comune. Il frontalino diviene decoro se è un tutt’uno con il fregio o con il decoro stesso divenendo elementi indivisibili.

In conclusione

In conclusione, non si può ragionare per schemi generali, ma occorre sempre esaminare con attenzione il caso specifico. Certamente non aiuta la circostanza che il legislatore non abbia dato una definizione certa di decoro architettonico o pregio artistico. E il caso specifico, arrivato in redazione, andrà risolto nel senso che le spese di riparazione saranno di competenza del proprietario su cui insiste il balcone, perché è assai probabile che le infiltrazioni provengano dal pavimento del balcone medesimo, perché i balconi sono vetusti e non sono mai stati rifatti e, infine, perché la vetustà non rende armonico e gradevole il prospetto. Resta ferma la prerogativa del condominio di agire autonomamente in casi particolarmente gravi e di pericolo di danni a persone e cose a prescindere dalla disciplina dei balconi.

Aldo Piscitello