DOMANDE & RISPOSTE: MAGGIORANZE PER DELIBERARE IL SUPERBONUS

Nel numero di ottobre-novembre della Rivista Condominio Sostenibile e Certificato, l’avv. Pietro Maria Di Giovanni ha affrontato il problema delle maggioranza nella procedura Superbonus, rispondendo alle domande dei lettori.

Quale maggioranza occorre per deliberare i lavori che danno diritto al superbonus ?

L’art. 63 del d.l. 14 agosto n. 2020 n. 104 – c.d. Decreto Agosto –, così come convertito dalla legge 13 ottobre 2020 n. 126 ha emendato l’art. 119 del d.l. 34/2020 introducendo il comma 9bis che testualmente dispone: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo, degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Oggetto della deliberazione assembleare, in ogni caso, non é l’accesso al superbonus, bensì l’esecuzione sulle parti comuni dei lavori indicati dall’art. 119 del d.l. 74/2020 i quali possono essere deliberati ed eseguiti indipendentemente dal riconoscimento della detrazione sulla spesa.
Con la stessa maggioranza l’assemblea potrà deliberare l’accesso ad eventuali finanziamenti ed anche l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura – modalità alternativa al godimento personale della detrazione fiscale -, sempre nei limiti delle attribuzioni dell’assemblea.
La modifica legislativa, però, non ha risolto completamente i nodi delle maggioranze necessarie allorquando per ottenere la detrazione fiscale, si debba intervenire non solo sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sulle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Considerata la maggioranza così facilmente raggiungibile, non c’é il rischio che siano in pochi a prendere decisioni onerose per tutti se il superbonus non fosse riconosciuto ?

La maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, per essere valida deve essere assoluta, cioé non ci devono essere condòmini dissenzienti che rappresentino un valore di fabbricato superiore rispetto a coloro che sono favorevoli all’intervento.
La precisazione potrebbe sembrare superflua, ma la Suprema Corte lo ha recentemente ribadito “la regola posta dall’art. 1136, comma 3, c.c., deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali” (Cass. 30 luglio 2020 ordinanza n. 16338).
Va, così, precisato che una deliberazione che ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell’edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, é annullabile, perché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge (cfr. Cass. SU 7 marzo 2005 n. 4806).

Per conseguire il “doppio salto” di classe energetica che dà diritto al superbonus l’assemblea può deliberare di sostituire le finestre del fabbricato ?

La sostituzione delle finestre, trattandosi di un intervento che si esplica sulle proprietà private dei condòmini esula dalle attribuzione dell”assemblea.
Una delibera assembleare assunta a maggioranza se l’oggetto non rientra tra le competenze dell’assemblea ovvero incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, é nulla, secondo il costante insegnamento della giurisprudenza (Cass. SU 7 marzo 2005 n. 4806).
Pertanto laddove l’esecuzione dei lavori necessari per conseguire la detrazione fiscale comporti interventi anche sulle parti private, la decisione dovrà essere presa all’unanimità dei partecipanti al condominio e se assunta a maggioranza, per il via libera ai lavori si dovrà acquisire il consenso dei condomini assenti o che in sede assembleare erano dissenzienti.
Il problema non é di poco conto in quanto il rifiuto di uno o più condomini all’esecuzione dei lavori sulla proprietà esclusiva potrebbe compromettere il risultato che la normativa richiede per accedere al superbonus.
Non si tratta di un’ipotesi remota in quanto alcuni degli interventi previsti dall’art. 119 devono essere realizzati all’interno delle proprietà private.
Si pensi alla realizzazione del c.d. cappotto che comporta un ispessimento della facciata del fabbricato ed anche la necessità di coibentare le spallette delle finestre: ciò determina una riduzione dello spazio del balcone e della luce della finestra, oltre che una serie di disagi quale ad esempio la difficoltà nell’apertura delle persiane a battente.
I balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (cfr. da ultimo Cass. 12 marzo 2020, n. 7042).
Pertanto la delibera condominiale che deciderà a maggioranza sull’effettuazione di lavori straordinari, riguardanti interventi sui balconi di proprietà esclusiva, sarà nulla (Cass. 12 gennaio 2016 n. 305).
Anche le finestre sono beni di proprietà privata e l’unica competenza riservata all’assemblea condominiale attiene al rispetto del decoro architettonico del fabbricato.
Secondo la giurisprudenza la modificazione delle finestre – nuove aperture, sostituzione, installazione dei doppi vetri – “inerisce alla sfera delle singole proprietà e, pur influendo sulla uniformità architettonica della facciata comune, concettualmente non costituisce una modalità d’uso della facciata stessa” (Cass. 9 giugno 1988 n. 3927).
In difetto di consenso del proprietario dell’unità immobiliare l’assemblea non potrà deliberare la sostituzione degli infissi, mentre si ritiene possibile deliberare – così come previsto per i balconi – l’esecuzione dei lavori di riverniciatura degli scuri e delle persiane in quanto opera finalizzata a preservare una estetica gradevole del fabbricato.
Infine va evidenziato che l’esecuzione degli interventi previsti dall’art. 119 Decreto Rilancio possa comportare anche una modifica sotto il profilo dell’estetica del fabbricato e del suo aspetto architettonico.
Anche in tal caso occorrerà che la decisione di modificare l’aspetto architettonico del fabbricato, per essere valida, dovrà essere assunta all’unanimità.

Quale dev’essere l’oggetto delle delibere che decidono sui finanziamenti e sulle modalità di utilizzo della detrazione ?

La nuova norma desta alcune perplessità interpretative in quanto sembrerebbe dilatare le competenze che il codice civile riserva all’assemblea fino ad incidere sui diritti dei singoli e tale circostanza é, per giurisprudenza consolidata, indice di nullità della deliberazione.
La decisione a maggioranza circa l’assunzione di un finanziamento incontra un doppio limite: da un lato la impossibilità di estendere le garanzie per la restituzione del finanziamento sui beni dei singoli condòmini, dall’altro la violazione del principio di proporzionalità previsto dall’art. 1123 c.c. nell’ipotesi in cui le clausole del contratto di finanziamento potrebbero renderebbe ciascun condòmino responsabile verso l’ente finanziatore per l’intera somma erogata al Condominio, senza tenere in debito conto il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.
La delibera in materia di finanziamento, per non essere nulla, dovrà quindi essere limitata alla mera decisione di ricorrere ad un finanziamento senza possibilità di assumere, se non all’unanimità, alcun tipo di obbligazione di restituzione a carico dei condomini diversa dal criterio proporzionale di riparto della spesa ai sensi dell’art. 1123 c.c. e senza possibilità di concedere garanzie reali di nessun tipo a carico dei condòmini.
Per quel che attiene, invece, le delibere che decidono sull’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 del Decreto Rilancio, si evidenzia che il Condominio si colloca nel quadro normativo che ha introdotto il superbonus come mero soggetto attuatore dell’intervento: l’art. 119 comma 9 del Decreto Rilancio prevede, infatti, che le disposizioni che riconoscono la detrazione fiscale si applicano, anche, agli interventi effettuati dai “condomìni”, ma il soggetto che deve esecitare l’opzione é il contribuente che ha diritto alla detrazione.
Nel caso di interventi effettuati dal Condominio, il soggetto beneficiario della detrazione sarà il condòmino, così come precisato dall’Agenzia delle Entrate sia nel proprio vademecum sul superbonus pubblicato nel luglio 2020 che nella successiva circolare 8 agosto 2020 n. 24/E.
Pertanto sebbene la nuova disposizione risponda all’obiettivo di semplificare ed uniformare gli adempimenti connessi alla modalità di godimento della detrazione specie nei confronti dell’impresa che effettuerà lo sconto in fattura e dei cessionari del relativo credito, la deliberazione assunta a maggioranza dovrà mantenersi nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea senza poter incidere sui diritti dei singoli condòmini che saranno, quindi, comunque liberi di decidere la modalità con la quale godere della detrazione.

Avv. Pietro Maria di Giovanni (Avvocato cassazionista, giurista d’impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condòmini. Autore di numerose pubblicazioni.)