Telematica in 10 mosse

di Daniela Zeba

Il 3 dicembre è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale la legge 159/2020 che all’art. 5 bis (Disposizioni in materia di assemblee condominiali) ha previsto la modifica dell’art.66 disp.att.c.c., il cui comma 6 ora recita:

“​Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso ​della maggioranza dei ​condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

L’ultimo ostacolo all’assemblea telematica è stato abbattuto ed una nuova era attende ora il condominio.

Tuttavia gli amministratori sembrano divisi in tre fazioni: entusiasti, scettici e timorosi.

Gli entusiasti sono forse i più “incoscienti”, perché non temono il cambiamento e le difficoltà che è naturale che questo comporti; in realtà non è propriamente corretto parlare di incoscienza, poichè forse si tratta  di piena consapevolezza del momento e di “prendere il toro per le corna” nello sperimentare nuovi protocolli adattabili ad un nuovo strumento di lavoro.

Ci sono poi gli scettici che, ritenendo impreparati i condòmini (o forse se stessi) alla modalità telematica, manifestano una forte resistenza al nuovo e adducono ogni scusa per non adattarsi al cambiamento che però non è più un’opzione, ma la nuova realtà.

Infine abbiamo i timorosi di tutto ciò che la telematica comporta: scelta della piattaforma, iter informativo, comunicativo ed organizzativo, deleghe, convocazione verbale e sono in uno stato di imbarazzante momentanea paralisi.

Tuttavia gli amministratori, malgrado le diverse posizioni e le difficoltà, hanno cercato nuove forme di aggregazione, si sono confrontati e si confrontano quotidianamente, scambiandosi esperienze, metodologie, modulistica, per affrontare con serenità il futuro, che è comunque già qui non possiamo non prenderne atto.

Due delle esperienze più significative sono state l’iniziativa del canale Whatsapp e Telegram #maipiùsoli, fondato dal giornalista del Sole 24 Ore, Glauco Bisso e la costituzione del gruppo Facebook “La Categoria degli Amministratori” nato spontaneamente a novembre e che ora conta quasi 1600 professionisti. Entrambe le iniziative promuovono webinar, discussioni, simulazioni di assemblea. Mentre il canale #maipiùsoli si concentra maggiormente sugli strumenti e modalità operative dell’assemblea telematica, “La Categoria degli Amministratori” ha anche ambizioni “politiche” di riconoscimento della professione.

Il tempo dirà se e come gli amministratori sapranno veramente fare squadra e fronte comune.

Al momento è opportuno preoccuparsi di come affrontare il cambiamento, nella maniera più indolore possibile. Quindi, a partire da adesso, quale saranno gli step da seguire per convocare, nella nuova opzione telematica, l’assemblea?

  1. ASSICURARSI DI AVERE UNA LINEA INTERNET STABILE
  1. INFORMAZIONE PREVENTIVA ai condòmini. Educarli al nuovo strumento telematico con idonea documentazione per l’accesso alla piattaforma scelta, alle modalità di collegamento e a nuovi comportamenti per intervenire e prendere la parola. Fare prove di collegamento prima dell’assemblea ufficiale.
  2. RACCOGLIERE IL CONSENSO ALLA TELEMATICA IN VIA PREVENTIVA, PRIMA DELL’ASSEMBLEA. Sappiamo che basta la maggioranza delle teste, ma per sicurezza, se si può, raccogliamo il consenso più ampio possibile.
  1. CONVOCARE IN PRIMA ED IN SECONDA CONVOCAZIONE SULLA PIATTAFORMA SCELTA CON LARGO ANTICIPO, nelle stesse modalità tradizionali (nulla è cambiato in questo senso).
  1. RACCOGLIERE POSSIBILMENTE  LE DELEGHE PRIMA DELL’ASSEMBLEA.
  1. FARSI AIUTARE NEL GESTIRE LA VIDEOASSEMBLEA: è meglio ad essere almeno due con due monitor, uno per il collegamento e l’altro per la condivisione dello schermo.
  1. TENERE SEMPRE DI RISERVA UN PORTATILE COLLEGATO A SUPPORTO IN CASO DI EMERGENZA E PER VERIFICARE LA VISIONE DEI PARTECIPANTI ALL’ASSEMBLEA.
  1. FARE L’APPELLO, CONTROLLARE  LE PRESENZE PER VERIFICARE CHI E’ ONLINE.
  1. FORNIRE CHIARE REGOLE PER REGOLAMENTARE LA DISCUSSIONE ED IL CONTRADDITTORIO. Se qualcuno dovesse momentaneamente perdere il collegamento, lo si considera momentaneamente assente.
  1. REDIGERE IL VERBALE DURANTE L’ASSEMBLEA NEI SUOI PUNTI ESSENZIALI, DARNE LETTURA A FINE SESSIONE ED INVIARNE LA SCANSIONE AL PRESIDENTE PER LA FIRMA.

Bonus Facciate, ecco quando serve

di Pietro Maria Di Giovanni

La legge di bilancio per il 2021 in discussione in Parlamento prorogherà per tutto il 2021 il c.d. bonus facciate ? Chi può usufruirne e a quali condizioni ?

L’art. 1, commi da 219 a 224, della l. 27 dicembre 2029 n. 160 –  legge di bilancio per il 2020 – ha introdotto una detrazione fiscale pari al 90% delle spese documentate e sostenute per interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, che comunemente viene detto “bonus facciate”.

Possono usufruirne soltanto gli edifici ubicati in agglomerati urbani  che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi (zona A secondo la classificazione operata dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444).

Ovvero gli edifici ubicati in zone totalmente o parzialmente edificate – prive di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale –  in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2″  (zona B secondo la classificazione operata dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444).

La normativa riconosce l’incentivo soltanto per alcune tipologie di interventi:

– pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache  della facciata;

– coibentazione delle strutture opache della facciata che interessi più del 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, nel rispetto dei requisiti tecnici previsti dalla normativa di settore;

– rifacimento,  pulitura o tinteggiatura di balconi, ornamenti o fregi.

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi a meno che non venga esercitata l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito prevista dall’art. 121 del decreto legge 34 del 2020 per il superbonus 110% ed estesa anche al bonus facciate.

Che differenza c’é tra bonus facciate e superbonus 110%?

Il bonus facciate é volto al recupero o restauro della “facciata esterna” di edifici o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi gli immobili strumentali; non operano, quindi, le limitazioni oggettive previste per gli interventi che danno diritto al superbonus.

Non é previsto, neppure, né un limite massimo di detrazione, né un limite massimo di spesa ammissibile: la detrazione, pertanto, spetta nella misura del 90 per cento calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effettivamente rimasta a carico del contribuente, con l’unica avvertenza che in sede di controllo l’Agenzia delle entrate potrà verificare la congruità del costo degli interventi realizzati.

Non si é soggetti all’obbligo dell’asseverazione degli interventi, previsto per il superbonus, anche se nell’ipotesi in cui l’intervento sia influente dal punto di vista termico o interessi più del 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, il tecnico dovrà certificare la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per  ciascuno di essi e un tecnico non coinvolto nei lavori dovrà redigere, dopo l’esecuzione dell’intervento, un attestato di prestazione energetica (APE), per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali; non é, quindi, richiesto l’APE ante lavori.

C’è invece identità di disciplina tra bonus facciate e superbonus 110% per quel che riguarda le spese che generano la detrazione fiscale: acquisto dei materiali, progettazione e altre prestazioni professionali richieste dalla tipologia di lavori, spese per l’installazione dei ponteggi, per lo smaltimento dei materiali rimossi, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, ecc..

Un edificio ha più di una facciata: si può usufruire del bonus per tutti gli interventi che le riguardano ?

Il bonus facciate ha lo scopo di incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano: per questo l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati sulle  parti visibili dell’edificio e non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, a meno che anche queste ultime non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Secondo l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle entrate sarà possibile utilizzare la detrazione per i lavori eseguiti sulle facciate dell’edificio costituenti il suo perimetro esterno, sebbene solo parzialmente visibili dalla strada, ma non anche sulle pareti esterne opposte al punto di vista dalla strada pubblica non visibili (neanche parzialmente) da quest’ultima (risposta ad interpello n. 522 del 4 novembre 2020).

Le spese per il ripristino delle finiture originarie della facciata dopo l’apposizione del  c.d. cappotto sono comprese nel bonus facciate ?

Le spese per lavori aggiuntivi necessari per la posa del c.d. cappotto  (l’isolamento dello “sporto di gronda” e dei pluviali, la sostituzione dei davanzali, la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari ovvero la loro sostituzione, nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi tecnici) sono comprese nel bpnus facciate “trattandosi di opere accessorie e di completamento dell’intervento di isolamento delle facciate esterne nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso” (risposta ad interpello n.  520 del 3 novembre 2020)

Non sono, invece, comprese le spese per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli perché non entrano nella nozione di strutture “opache” che la norma utilizza per delimitare oggettivamente gli interventi.

Quali interventi si possono fare sui balconi grazie al bonus facciate ?

L’Agenzia delle entrate ha precisato che sono ammesse a detrazione le spese per il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone, per la sostituzione dei pannelli in vetro che ne costituiscono le pareti perimetrali, per la ritinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali per la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone (risposta ad interpello n.  289 del 31 agosto 2020), per il rifacimento del parapetto in muratura e del frontalino  (risposta ad interpello n. 185 del 12 giugno 2020).

Accede alla detrazione anche il rifacimento della c.d. “altana veneziana” – una particolare struttura architettonica assimilabile ad un balcone che sta in aggetto alla facciata – chiaramente percepibile dal suolo pubblico e che contribuisce al decoro dell’edificio (risposta ad interpello 543 del 12 novembre 2020).

Le spese sono riconosciute anche se l’intervento viene eseguito sui soli balconi e non sulla facciata (risposta ad interpello 191 del 23 giugno 2020).

Non accedono al beneficio, invece, le spese di rifacimento del terrazzo a livello: infatti tale struttura – pur costituendo una proiezione all’aperto dell’abitazione cui è contigua – è destinata, al pari di un lastrico solare, a coprire le superfici scoperte dell’edificio sottostante del quale costituisce, strutturalmente, parte integrante. Ciò che distingue un terrazzo a livello da una “copertura” è solo la funzione di tale parte dell’edificio essendo il primo, a differenza del lastrico solare, destinato anche a dare affaccio o proiezione esterna all’edificio, ma tale differente funzione non modifica la natura strutturale del terrazzo di “parete orizzontale” tale da escluderlo dal bonus facciate (risposta ad interpello 185/2020, cit.).

Fonte: Condominio S&C Gennaio 2021

Quando il condominio diventa il protagonista di un romanzo

Il contrasto tra quello che sembra è quello che è:  un condominio apparentemente normale diventa scena di un dramma in uno dei primi libri usciti nel 2021.

“Questo giorno che incombe” (A. Lattanzi, 2021, HarperCollins) è un romanzo intrigante che ruota intorno ad un condominio: in un clima condominiale apparentemente sereno di fiducia e familiarità diffusa, una bambina  scompare: da subito la vicenda assume tutti i contorni della tragedia immanente. Il contrasto tra la stagione di luce e di sole esterna e il dolore che contamina la piccola comunità del condominio fa da sfondo a un’inchiesta intricata. Si intrecciano infatti sospetti, ipotesi mentre il circo mediatico incombe sul cancello, simbolo del confine tra il paradiso ormai perduto del condominio e il fuori.

Il romanzo della Lattanzi ha un ritmo ben scandito e lo stile scelto dall’autrice, narrazione intervallata da flusso di coscienza, amplifica le sensazioni e i punti di vista permettendo al lettore di vivere dal dentro la vicenda narrata.

Ispirato a un fatto realmente accaduto, di cui la scrittrice è stata da piccola testimone, per cui il confine tra finzione e realtà si fa labile e la scrittura strumento per metabolizzare la vita stessa, “Questo giorno che incombe” merita veramente una lettura attenta e diffusa per la storia che narra, le riflessioni attuali che genera e lo stile impeccabile e magnetico dell’autrice.

Fonte: versiliatoday.it

Facility Management for Sustainability 5.0: Corso di Alta Formazione dell’Università di S.Marino

L’ Amministratore di Condominio tradizionale è una figura destinata a scomparire?
Forse sì e lo stiamo scoprendo grazie al 110%
Il legislatore ha confezionato un prodotto che l’amministratore medio, privo di formazione adeguata riesce difficilmente a gestire, affidandosi sempre più a General Contractor che di fatto stanno assumendo la guida dei progetti.
L’amministratore del futuro sarà sempre più facility manager ed ecco che l’Università della Repubblica di S. Marino, con lungimiranza, lancia un corso che si propone di formare dei manager con competenze polivalenti, attenti agli aspetti di organizzazione del lavoro, di valutazione dei costi e di valorizzazione dei beni che si troveranno a gestire.
Il corso è stato progettato in conformità al quadro normativo definito dalle norme della serie SN EN 15221.
Il Facility Manager, in questa quarta rivoluzione, riveste un fondamentale ruolo, per tutto ciò che esiste, o si adatta/realizza al servizio di ciò che ha già vita nel condominio e nel processo d’innovazione, in stretta correlazione con tutti che gli altri attori che ruotano intorno agli edifici. Destinato a laureati o a professionisti di comprovata esperienza, con un corpo docente illustre, si profila come il corso adatto a chi prospetta il futuro dell’amministratore come un vero e proprio manager.

Per informazioni: UNIRSM

Ambienti di lavoro “green” idee e suggerimenti


La connessione con la natura è cablata nel nostro dna: si chiama biofilia e si traduce in una propensione biologica a sentirci meglio in presenza di elementi naturali. Essere immersi nel verde, o persino vederne le immagini, riduce la rabbia, lo stress e l’ansia, favorendo lo sviluppo di sentimenti piacevoli. E il benessere non è solo emotivo, ma anche fisico: l’esposizione alla natura riduce la pressione sanguigna, la tensione muscolare e rallenta la produzione degli ormoni dello stress.

Ecco allora che nasce il biophilic design, la nuova frontiera della progettazione degli spazi di lavoro: concettualizzare il workplace attraverso l’integrazione di elementi naturali significa ripristinare il legame uomo-natura, con una cascata di benefici in termini di benessere, salute e produttività dei dipendenti.

Ci sono almeno cinque buone ragioni per portare ‘più natura’ in ufficio, una strada già seguita da alcune grandi aziende.

1. Incrementa produttività e benessere
2. Fa calare lo stress
3. Aria più pulita (che si traduce anche in minori malattie)
4. Acustica migliore
5. Rende più felici (trattenendo i talenti migliori).

Ma in pratica, come si può portare la natura in ufficio?

Ma come riorganizzare lo spazio di lavoro per sfruttarne al massimo le potenzialità? Aggiungere qualche pianta in ufficio è un punto di partenza facile, ma le tendenze del biophilic design non finiscono qui. Ecco alcuni spunti utili per le aziende:

• SFRUTTARE LO SPAZIO ESTERNO
Laddove è possibile, è bene offrire ai dipendenti la possibilità di stare fuori e respirare aria fresca. Ampie aree green all’aperto sono il luogo migliore per passare la pausa pranzo o prendere un break momentaneo dal lavoro – così da assorbire tutto il potere benefico della natura circostante.

• INTRODURRE PARETI VERDI
Le pareti verdi sono un’ottima soluzione per massimizzare la presenza di vegetazione in ufficio e migliorare l’isolamento acustico. Possono anche essere usate come muri divisori interni, così da separare gli spazi in modo armonico e assorbire i rumori tra un’area e l’altra.

• SCEGLIERE MATERIALI NATURALI
La biofilia non ha solo a che fare con le piante. Anche la scelta dei materiali è fondamentale per rafforzare la connessione con l’ambiente esterno: meglio optare per legno, pietra, mattoni a vista e persino pavimenti effetto erba, riducendo al minimo la presenza di finiture sintetiche.

• DARE ACCESSO ALLA LUCE DEL SOLE
La luce naturale è un ingrediente imprescindibile del design biofilico. L’ideale è arricchire l’ufficio di ampie finestre e persino pareti di vetro, così da massimizzare l’esposizione dei lavoratori ai raggi del sole. E se la luce naturale scarseggia, un’organizzazione degli spazi intelligente può aiutare: meglio orientare le scrivanie verso l’esterno, disponendo le sale riunione nelle aree centrali naturalmente più scure.

• PREDILIGERE I COLORI DELLA TERRA
Una componente chiave del biophilic workplace dal punto di vista del design è la scelta dei colori: il beige neutro di una spiaggia sabbiosa, il blu intenso del mare o il verde vibrante di una foresta rigogliosa possono tingere pareti e pavimenti per evocare le tonalità del mondo naturale, ricreandone l’atmosfera.

• STIMOLARE I 5 SENSI
Vedere il verde non basta: tutti e cinque i sensi devono essere coinvolti per percepire a tutto tondo il contatto con la natura. Sentire il profumo dei fiori o persino ascoltare il cinguettio degli uccelli in filodiffusione nelle aree relax può aiutare a evocare la vita all’aria aperta, instillando calma e concentrazione.

Fonte: https://forbes.it/2021/01/18/biophilic-workplace-5-ragioni-per-cui-dovresti-portare-la-natura-nel-tuo-ufficio/

La bussola degli incentivi fiscali

Un utile prospetto riepilogativo per orientarsi nel labirinto dei bonus e superbonus, tenendo a mente che ogni progetto sarà comunque diverso dall’altro, elaborato su misura, ad hoc per ogni edificio. L’efficacia ed il successo del progetto dipenderanno esclusivamente dalla cura dei dettagli: nulla dev’essere lasciato al caso. Non c’è spazio per l’approssimazione e la leggerezza. Fondamentale è la scelta dei tecnici.

 (Tratto  dal numero di novembre della rivista Condominio Sostenibile e Certificato).
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Barriere architettoniche “trainate” dal superbonus 110%


La legge di Bilancio estende la detrazione del 110% all’installazione di ascensori, quale intervento trainato.

Il superbonus del 110%, grazie ad un inciso aggiunto al secondo comma dell’art. 119 d.l. Rilancio, si estende anche all’installazione di ascensori ed in generale agli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche. Dal 30 dicembre scorso e fino al termine di fruizione del superbonus chi fa eseguire assieme ad uno degli interventi trainanti opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche (intervento trainato) beneficerà della detrazione del 110% anche per quest’opera.

Bonus mobili ed elettrodomestici: la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle entrate ha pubblicato l’edizione Gennaio 2021 della Guida “Bonus mobili ed elettrodomestici”, aggiornata con le ultime novità introdotte dalla legge di Bilancio per il 2021 (n.178 del 30.12.2020), che ha prorogato anche per il 2021 la detrazione del 50% delle spese per l’acquisto di grandi mobili ed elettrodomestici finalizzati all’arredo di immobile oggetto di ristrutturazione.
L’agevolazione è stata estesa anche agli acquisti effettuati nel 2021 e può essere richiesta solo da chi ha iniziato la ristrutturazione edilizia della casa da arredare non prima del 1° gennaio 2020, mentre per gli acquisti effettuati nel 2020, è possibile beneficiare della detrazione solo se i lavori sono iniziati non prima del 2019.
L’ampliamento del periodo utile all’applicazione dello sconto Irpef ha comportato, naturalmente, anche lo scivolamento in avanti di numerose scadenze puntualmente aggiornate nel manuale dell’Agenzia.
La guida conferma che non si perde il diritto al bonus mobili anche nel caso in cui il contribuente, in alternativa alla fruizione diretta della detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, abbia scelto di cedere a terzi il corrispondente credito d’imposta o di optare per lo sconto in fattura, come ammette l’articolo 121 del Dl n. 34/2020 (decreto “Rilancio”).

Di seguito il link per consultare e scaricare la guida e l’infografica.
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Guida_Bonus_Mobili_012021.pdf/08565088-428b-ba64-1ce9-1823d86cbef4

Quali sono le caratteristiche che differenziano la manutenzione ordinaria dalla manutenzione straordinaria?


Per distinguere le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione si fa riferimento al TUE – Testo Unico dell’Edilizia – Dpr 380/2001.
Ai sensi dell’art. 3 lett. a) del TUE sono classificati interventi di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. Rientrano nella manutenzione ordinaria gli interventi tecnici necessari per conservare lo stato della cosa comune in modo che possa fornire ai condòmini quelle utilità che le sono proprie; gli interventi per impedire o prevenire il deterioramento della cosa comune, ovvero per riparare il deterioramento o il guasto avvenuto. Per loro natura trattasi di interventi di ripristino, conservativi e programmabili.In tale caso compete all’ amministratore il potere di effettuare detti lavori, senza necessità di interpellare l’assemblea (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).

La manutenzione straordinaria invece comprende interventi che rispondono alla finalità di urgente conservazione del fabbricato a seguito di imprevisti derivanti da cause di forza maggiore o attinenti alla struttura dell’edificio.
Si tratta di opere necessarie, inevitabili ed indifferibili, e quand’anche prevedibili hanno la caratteristica di non poter essere evitate con interventi di manutenzione ordinaria. Di norma sono opere anche molto onerose, definite “di notevole entità” che la giurisprudenza rinvia, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice il quale “può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmini (cfr. Cass. 6/11/2008 n. 26733)” (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145). Questi interventi devono necessariamente deliberatidall’assemblea.

APE standard, APE convenzionale e AQE

L’ A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di una abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere) le prestazioni energetiche degli edifici ed è obbligatorio per la vendita o l’affitto di un immobile.
La validità di un APE è, nella maggior parte dei casi, 10 anni. Per conservarne la validità bisogna garantire i controlli della caldaia previsti dalla legge.  Dal 1° luglio 2009 l’APE va obbligatoriamente redatto in caso di compravendita di immobili e dal 1° luglio 2010 in caso di locazione. L’ APE è tra i documenti utili ad ottenere il certificato di agibilità di un edificio.

APE convenzionale
Con la nuova agevolazione Superbonus che permette di efficientare condomini e appartamenti con una detrazione pari al 110%, è stato definito un nuovo tipo di certificazione energetica, il cosiddetto APE convenzionale, diverso rispetto all’APE che di solito si usa per locazione o per compravendita. L’APE convenzionale rispetto ad un APE standard si differenzia per questi aspetti:
È un APE legato unicamente alla pratica Superbonus 110 e non può essere utilizzato per altri scopi.
È di tutto l’edificio, inteso come somma degli APE di tutti gli appartamenti a differenza di quello standard che solitamente è per un’unica unità immobiliare. È della singola unità immobiliare nel caso di appartamento che rientra nella definizione di funzionalmente indipendente e con almeno un accesso autonomo (Art. 119 DL Rilancio).
Non deve essere presentato alla Regione ma ha il solo scopo di valutare il salto delle due classi. Viene infatti allegato all’Asseverazione del tecnico in forma di dichiarazione sostitutiva d’atto notorio.
Per valutare il salto delle due classi energetiche l’APE convenzionale viene fatto per la situazione ANTE e POST intervento migliorativo.

APE e AQE (Attestazione Qualifica Energetica): differenze.
La prima importante differenza sta nel soggetto che redige il documento: L’ AQE può essere redatto dal progettista o dal direttore dei lavori, quindi da un tecnico abilitato che ha già avuto un ruolo nei lavori dell’immobile. Viene rilasciato dal costruttore e consegnato al comune insieme alle documentazioni per il rilascio della dichiarazione di fine lavori.

L’ APE invece va redatto da un Certificatore Abilitato ed indipendente.
La seconda differenza sta nel fatto che nell’ AQE non è specificata la classe energetica dell’edifico.
In generale oggi l’ AQE è un documento meno utilizzato del passato, viene richiesto solamente in fase di “fine lavori” dal direttore dei lavori.

 

Superbonus: siamo sicuri che il compenso dell’amministratore non possa rientrare tra le spese detraibili? L’analisi dell’avvocato Rosario Dolce

L’ Ufficio dell’Amministratore nel Condominio degli Edifici è inquadrabile nell’ambito dell’istituto del mandato con rappresentanza (articolo 1704 codice civile, Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro.).1) Contratto di mandato

Il contratto di mandato soddisfa l’interesse del mandante al compimento di un atto giuridico che egli stesso non può o non vuole compiere. Il mandatario, infatti, agisce sempre nell’interesse altrui. Se stabilito a titolo oneroso, egli ha diritto ad un compenso per l’attività svolta.

Fiumi di inchiostro sono stati scritti sull’assunto e la giurisprudenza è ormai granitica nel ritenere legittimo l’inquadramento dogmatico e sostanziale, anche alla luce della legge 220 del 2012, con la quale, in via residuale, è stato precisato che, per quanto non disciplinato, nel cosiddetto “codice del condominio”, si fa riferimento, in punto, alle norme sul mandato.

Il ricorso all’istituto del mandato comporta però il riconoscimento di un vincolo contenutistico. L’amministratore, in effetti, non sarebbe in grado di fare di più rispetto quanto previsto dall’atto di investitura.

Nella fattispecie condominiale, si fa riferimento all’articolo 1130 Codice civile, per come novellato dalla riforma del 2013.

2) Attribuzioni dell’Amministratore

Nell’ articolo – per come riferito testualmente dalla dottrina – sono riassunti i compiti essenziali dell’amministratore, per i quali egli è allo stesso tempo organo di esecuzione, per quanto riguarda la realizzazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e osservanza del regolamento di condominio; organo autonomo,per quanto riguarda la disciplina dell’uso delle case comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che tutti i condomini ne traggano miglior godimento; organo finanziario, per quanto attiene alla riscossione dei contributi ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; organo di tutela, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

3) Responsabilità limitata

Si è detto, a tal proposito, che l’amministratore è un professionista a responsabilità limitata (Scarpa).

L’aspetto non è di poco conto.

In sede penale, si tende, aprioristicamente, ad accentuare il novero delle responsabilità della figura professionale in esame, attraverso il ricorso al meccanismo di cui all’articolo 40, comma 2, Codice civile. Non impedire un evento, per chi ha il potere di disporre sul merito, equivale a cagionarlo.

La giurisprudenza ritiene che l’obbligo giuridico di impedire l’evento possa nascere da qualunque ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata, come è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente tra il condominio e l’amministratore (Cass. Pen., 2012, 34147).

Dunque, la fonte della posizione di garanzia del mandatario nasce dal contratto concluso tra lui e la compagine condominiale.

Un assunto, questo, che sembra mal riposto sul tema condominiale, almeno rispetto la posizione dell’amministratore condominiale, cioè rispetto lo stesso contratto di mandato.

Il mandatario dei condòmini, più che astrattamente, non avrebbe neanche il potere di transennare un’area condominiale e impedirne l’accesso ai condòmini nel caso di pericolo per caduta calcinacci dal cornicione condominiale, se, come si apprende da un caso riportato in giurisprudenza, per simili fattispecie è stato condannato per molestia possessoria (Cassazione, sentenza 6 febbraio 1982, n. 686).

La responsabilità limitata dell’amministratore va, pertanto, contingentata a regole ben definite, precise.

4) Compiti e superbonus

Ora, in tema di superbonus l’amministratore si pone in una posizione “politicamente” neutrale.

Il superbonus pone, infatti, un problema sull’ampiezza dei poteri dell’amministratore, non fosse altro che per comprendere se il relativo compenso possa ritenersi satisfattivo, ovvero rientrare tra le spese da porre in agevolazione ai condòmini.

La giurisprudenza, in punto, precisa che in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210)” (Cassazione civile 30 settembre 2013 n. 22313).

5) Gli atti conservativi

In punto, allora, occorre contestualizzare il valore degli “atti conservativi” di cui all’articolo 1130, rispetto le opere di manutenzione straordinaria, ovvero le innovazioni riportate dal Decreto Rilancio o dagli altri testi normativi in tema di agevolazioni fiscali.

Per quanto volessimo dilatare il contenuto lo stesso però non sarebbe in grado di far rientrare nel novero delle relative incombenze quelle delle opere di cui al superbonus e/o quelle delle opere di cui alla manutenzione straordinaria o alle innovazioni.

Occorre sempre ricorrere ad una delibera assembleare, per comprendere il ruolo dell’amministratore sul tema.

Il legislatore speciale ha, a tal uopo, previsto che i quorum deliberativi siano dimezzati in tema di opere riguardanti il decreto rilancio, ovvero rispetto le modalità di gestione delle alternative patrimoniali (id est fiscali) a favore dei mandanti dell’amministratore (in es condòmini) che discendono da tali interventi, ma nulla ha stabilito in ordine alla posizione dell’amministratore.

6) Le spese accessorie del superbonus

Sorge, dunque, legittimo il quesito: se e come lo stesso si ponga nell’appalto, ovvero, visto, se e come il relativo compenso possa rientrare tra gli oneri accessori del superbonus o meno.

La Circolare dell’Agenzia n. 24/E/2020, ha fornito diversi chiarimenti sulla fruibilità del superbonus e ha riconosciuto la possibilità di accedere alla detrazione fiscale al 110% anche per le spese accessorie ai vari interventi (trainanti e non).

In seno al documento si afferma che possono essere detratte le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori. Ad esempio, purché gli interventi vengano effettivamente realizzati, rientrano tra le spese agevolabili: l’effettuazione di perizie e sopralluoghi; le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione.

Detraibili al 110% anche gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi. Ad esempio: le spese relative all’installazione di ponteggi; le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori; l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione: l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi; la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori.

7) La delibera e il compenso

Ritornando all’amministratore, in caso di delibera per le opere previste nel superbonus o in altri contenitori finanziari la posizione dell’amministratore andrà disciplinata parimenti.

Dovrebbe essere lo stesso professionista ad evidenziarne la necessità, non solo economica, di provvedere al riguardo.

Sotto questo ultimo profilo, balza subito agli occhi la disposizione dell’articolo 1129 Codice civile, in ordine alla nullità della nomina in assenza di specifica sul compenso analitico.

Secondo i giudici di legittimità, in quanto “i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera “eventuale ” la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità” (Cassazione civile 16 aprile 1987 n. 3774).

A meno che l’amministratore non intenda “donare” ai suoi assistiti la gestione delle opere di manutenzione straordinarie, secondo le incombenze che su di egli gravano (non solo contabili o fiscali), lo stesso dovrà precisare quale sia il compenso equivalente alla controprestazione richiesta, ammesso che già non lo abbia fatto in sede di nomina o rinnovo, in seno ad un documento ad hoc.

8) Il testo unico sulla sicurezza del lavoro

In effetti, l’aspetto più problematico sulla posizione dell’amministratore è quello relativo al decreto legislativo 81 del 2008, il cosiddetto Testo Unico sulla Sicurezza nel lavoro.

L’amministratore condominiale, in quanto mandatario dei condòmini, assume in punto la veste di “committente” dei lavori, la quale equivale a quella di “responsabile dei lavori”.

Il “committente” è il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008).

Le responsabilità che da ciò conseguono sono richiamate nella Sentenza della Corte di Cassazione, Sez. III penale, n. 29068 del 3 luglio 2019, che possiamo prendere a modello esemplificativo.

Il provvedimento in esame, dopo un lungo iter processuale, conclude condannando un amministratore per “omicidio colposo”, a causa della caduta di un dipendente dell’appaltatore da un ponteggio durante i lavori alla facciata dell’edificio.

La scelta di un’impresa inadeguata a portare a termine il compito, l’omesso controllo sull’osservanza delle norme antinfortunistiche e quella scritta “approvato” sul preventivo dall’azienda, che consente l’accettazione della proposta da parte del condominio”, sono stati gli elementi processuali che hanno legittimato, per il decidente, la condanna dell’amministratore.

Ciò che è stato, dunque, contestato all’amministratore, in quanto committente delle opere appaltate (di fatto), è sussumibile sia sul piano della culpa in eligendo, per avere affidato i lavori a impresa privata dei requisiti di affidabilità e capacità tecnico organizzativa; che sotto il profilo della culpa in vigilando, per avere omesso di vigilare sulla predisposizione da parte della ditta appaltatrice di adeguate misure antinfortunistiche.

9) Il committente e il responsabile dei lavori

La posizione del committente, in quanto tale, è risultata analoga, speculare a quella del “responsabile dei lavori”.

Per il testo unico sulla sicurezza, in effetti, il “responsabile dei lavori” è il “soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto” (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008).

Non solo, l’articolo 90, rubricato “obblighi del committente o responsabile dei lavori”, e l’articolo 157, rubricato “Sanzioni per i committenti e i responsabili dei lavori”, sanciscono che tra le due figure non sussiste alcuna differenza sostanziale di sorta.

L’amministratore, in quanto “committente”, può, quindi, essere “responsabile dei lavori”, ma la differenza di posizione rispetto questa figura appare, secondo quanto qui riportato, solo latamente formale. Diremmo, irrilevante.

In tal senso, la Cassazione ha già avuto modo di chiarire che la nomina del responsabile dei lavori è un vero e proprio atto di delega (, pertanto a contenuto esplicitamente contrattuale), ed è opportuno escludere, quindi, che l’effetto della nomina a responsabile dei lavori possa ritenersi un automatismo coincidente con la nomina del progettista o la designazione del direttore dei lavori (Cassazione penale, sez. I, 22 giugno 2006, n. 29138).

10) Conclusione

Alla luce, dunque, dei superiori principi, se ne converrà, non può apprezzarsi la risposta all’interpello (n. 913-471/2020)dell’Agenzia delle Entrate, laddove ha riferito che la remunerazione riconosciuta all’amministratore, quale mandatariodai condòmini, per lo svolgimento delle attività inerenti la “manutenzione straordinaria” o le “innovazione” – termini qui mutuati secondo l’accezione ad essi riservata dalla disciplina condominiale -, possa rientrare nel bonus fiscale da riconoscere ai contribuenti solo nel caso in cui lo stesso assuma la veste di “responsabile dei lavori”, ai sensi del decreto legislativo 81 del 2008.

Tale conclusione non appare giustificabile, non solo dal punto di vista etico e professionale, ma anche dal vista giuridico, e, in questo ultimo caso, non pare potersi apprezzare sotto il profilo civilistico, con riferimento al contratto di mandato e alla disciplina delle attribuzioni dell’amministratore; sotto il profilo fiscale, con riferimento al valore delle spese accessorie di cui discorre la stessa Agenzia delle Entrate nelle proprie circolari; sotto il profilopenale, con riferimento alla posizione di garanzia e al testo unico sulla sicurezza del lavoro, che vendono l’amministratore in prima linea nella gestione di appalti di tal fatta.

Legge di bilancio 2021: novità sui bonus e superbonus

Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2020 la legge di Bilancio dello Stato n. 178.
La manovra 2021  porta la novità della proroga dei termini del superbonus 110% per i lavori di riqualificazione energetica e antisismica degli edifici.
Le nuove scadenze (riferite alle date di pagamento) sono:

31 dicembre 2022 per i condomini ed immobili “case popolari” se almeno il 60% dei lavori è stato concluso entro il 30 giugno 2022.

Vengono prorogati fino al 31 dicembre 2021 tutti i gli altri bonus sulla riqualificazione energetica, sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici, il bonus facciate del 90%, i bonus su ristrutturazioni e recupero del patrimonio edilizio.

Cosa significa “progettazione consapevole”?

Un condominio è per sua natura, indipendentemente dal numero degli abitanti insediati, una piccola città nella città; potremo paragonarlo alla geometria frattale, dove ogni parte contiene anche il tutto, e considerarlo un contesto di necessità multiple interferenti, dove ogni unità immobiliare pur vivendo di vita propria condivide con le altre unità gli spazi comuni, eventualmente impianti termo idraulici, e comunque vive essa stessa delle buone o cattive condizioni dell’involucro edilizio globale e di tutte le situazioni esterne o interne ad esso connesse.

Senza voler entrare quindi nell’ottica del singolo appartamento, argomento troppo vasto per una narrazione sintetica, vogliamo in questa sede suggerire ipotesi alternative per una progettazione più consapevole di quegli spazi comuni maggiormente sottoposti ad un uso frequente diretto o indiretto, come il vano scala, gli spazi esterni e la loro fruibilità, il vano garage e le cantine

Prima cosa che chiunque avrà notato nell’accesso alla hall che introduce al vano scala è che, almeno nei condomini di ultima generazione, si tende ad usare superfici vetrate per illuminare questa zona; purtroppo la luce naturale nella maggioranza dei casi si interrompe al piano terra e lo sviluppo delle scale che porta ai piani superiori è quasi sempre associato alla presenza di un vano ascensore la cui estensione coincide con l’intradosso della copertura, dove ha luogo un ulteriore vano tecnico di ispezione e manutenzione. Il vano scala quindi a partire dal primo piano in su non è quasi mai illuminato da luce naturale necessitando un’ illuminazione artificiale anche nelle ore diurne cosa che oltre a disperdere preziosi kWh elettrici (che se moltiplicati per tutti i vani scala in italia diventano Mw/h elettrici) hanno l’effetto di diminuire la percezione di benessere dell’inquilino che per raggiungere il suo appartamento ha bisogno di luce artificiale con interruttore temporizzato.

Il vano scala risulta essere spesso un vano buio e freddo, che porta le persone a non sostare, a non socializzare: questo spazio è luogo esclusivamente di transito e non favorisce nessun tipo di contatto sociale. L’architettura è anche creare spazi piacevoli, che favoriscono il benessere fisico e psicologico e la socializzazione delle persone. Spazi e forme in armonia con la natura e con chi ne fruisce.  Allora immaginiamo un vano scala con materiali caldi, non lapidei,  illuminato naturalmente, con luce che viene dall’alto, che mi evita di accendere la luce nelle ora diurne, senza essere legata a qual timer che mi si spegne ogni 2 minuti proprio quando sto cercando di aprire la porta di casa o di  interagire con il mio vicino, anche solo per un saluto. Architettura è anche creare emozioni positive ai visitatori; emozioni che scaldano l’animo.  Anche chi ha deciso di vivere in un condominio può godere di benefici che spesso vengono negati.  In più questa luce naturale nei periodi invernali mitiga la percezione degli ambienti, che il buio renderebbe ancora più freddi.

Proprio come nelle case ‘’tubo’’ tipiche del Vietnam , che nel corso della nostra carriera abbiamo avuto modo di analizzare, la presenza dei  camini di luce che mettono in comunicazione i vari piani, contribuiscono al riscaldamento e al raffrescamento naturale aumentando il benessere percepito dagli inquilini.  Dobbiamo iniziare a rispettare/integrare la natura ed anche la progettazione dovrebbe assumere sembianze sempre più simili alla natura, sia da un punto di vista dei materiali che utilizziamo, sia dal punto di vista delle forme e delle dinamiche, come in un progetto di qualche anno fa, che abbiamo intitolato “A Natura discendo”: ‘’ imparando dalla natura’’. La natura deve essere la nostra musa ispiratrice e anche in architettura deve essere rispettata e preservata, come un tesoro. Pertanto la nostra progettazione in questi anni sta subendo una metamorfosi, sempre più cerchiamo di enfatizzare questo concetto, affinchè pian piano diventi, non una tendenza o moda del momento, ma sia il filo conduttore di un’ architettura che sia sempre più sensibile alle tematiche ambientali e porti sopratutto benessere fisico e psicologico alle persone che fruiscono ogni giorno quegli spazi.

Sarebbe bello vivere gli spazi comuni con attività di interesse della collettività, quindi anche il verde comune diventa parte integrante del progetto, non una serie di alberature e cespugli scelti da un elenco normato dal comune, ma pensarlo come parte integrante del progetto, dove le essenze sono scelte con cura in base alle attività.

Labirinti di essenze per il gioco dei bambini, frutti per poter assaporare insieme il gusto delle stagioni, l’orto potrebbe essere un passatempo per le persone più anziane, il verde così diventa parte del progetto  ed assume una propria identità.

L’edificio, come d’altronde un condominio, dovrebbe essere trattato come un essere vivente, e come tale per essere in buona salute necessita di avere ossigenazione e contatto diretto con l’esterno. Anche le cantine e i garage interrati dovrebbero avere quello spiraglio di luce naturale che ti permette di avere un orientamento senza dover ricorrere all’illuminazione artificiale.

L’architettura di oggi  si concentra molto sulla fruibilità del singolo facendo attenzione agli ingombri e spazi minimi necessari quasi mai però considera situazioni dove l’interazione diventa elemento per mitigare l’isolamento, sempre pensando agli spazi comuni condominiali esterni essi potrebbero essere concepiti già in fase progettuale come un luogo dove le persone hanno la possibilità, oltre ad accedere ai loro spazi privati, di condividere idee e tempo libero con altri inquilini, andrebbero commisurati questi spazi come luoghi di sosta adatti a tutte le fasce di età. Luoghi ad alta incidenza di verde naturale esposti a sud e protetti a nord, piccole aree di sosta dedicate collegate tra di loro da una rete di percorsi valorizzati con pietra naturale ed essenze arboree autoctone. Il luogo della socializzazione assumerebbe peraltro un valore autonomo cercando di svolgere funzione importantissima alle fasce più deboli: i più piccoli e gli anziani. Quasi mai vediamo nei condomini attuali una grande enfasi negli spazi esterni, essi assomigliano per lo più a “non luoghi” solo di passaggio dimenticandosi che essi costituiscono quel famoso contesto che serve a dar valore aggiunto all’immobile.

 

Bon ton In condominio: esistono regole per rendere la convivenza “quasi” perfetta?

Odori molesti, briciole sui balconi, stillicidio, parcheggi selvaggi, rumori a qualsiasi ora, deiezioni di animali: il condominio viene dipinto spesso come il peggiore degli incubi, che, tradotto in termini visivi, potrebbe essere rappresentato da “L’urlo” di Munch.

In effetti può accadere che la vita in condominio possa tramutarsi in un inferno se a prevalere sono l’egoismo, la maleducazione e la mancanza di senso di appartenenza ad una comunità.

Come fare quindi per rendere se non proprio felice (parola di moda, ma poco realistica in condominio) almeno piacevole e serena la vita nei nostri palazzi?

Ci sono d’aiuto 10 parole che identificano 10 comportamenti per ottenere un decalogo d’oro che potrà migliorare la nostra vita in condominio.

  1. Educazione, sempre e comunque, anche con chi non ci è simpatico.

Non si può prescindere, mai, in nessun caso, da un atteggiamento educato, con ogni persona ed in ogni circostanza, adottando comportamenti in grado di non ledere od offendere nessuno.

  1. Confronto: la disponibilità al dialogo ed una corretta comunicazione assertiva sono alla base della riuscita di qualsiasi rapporto interpersonale. Uno degli errori più comuni commessi dai condòmini, per timore del confronto, per vigliaccheria, per prevenzione o supponenza è non parlare apertamente con i vicini e covare rabbia, rancore e fastidio. Tutto questo non fa che alimentare astio che potrebbe essere evitato. E’ semplice, ma maledettamente difficile. Vi assicuro però che in moltissimi casi, esprimere educatamente, possibilmente con un sorriso, il proprio disagio a chi ce lo causa (magari inconsapevolmente) è il mezzo più diretto, ma soprattutto più efficace, per risolvere il problema.
  2. Responsabilità: evitiamo il più possibile lo scaricabarile all’amministratore, che non è responsabile dei comportamenti dei singoli. L’amministratore potrà al massimo invitare il “colpevole” al rispetto del regolamento, nulla più. Se un condòmino ha un problema specifico con una persona residente nel palazzo, è preferibile che si assuma la responsabilità di parlargli e confrontarsi educatamente con lui. Se l’amministratore invita al dialogo, non è perchè non ha voglia intervenire o è uno scansafatiche, ma è perché sa che il suo intervento potrebbe, al contrario, pregiudicare o peggiorare il rapporto tra condòmini: psicologicamente, chi viene ripreso si sente oggetto di attacco indiretto ed a sua volta è portato a portare rancore verso chi non ha avuto il coraggio di affrontarlo direttamente.
  3. Rispetto: cercare sempre di avere rispetto per le persone e le cose altrui. Occorre sempre mettersi nei panni degli altri e “con fare quello che non vorremmo fosse fatto a noi”. Mai abusare della pazienza altrui. Il rispetto nelle parole e nei comportamenti è alla base della correttezza.
  4. Gratitudine: impariamo a non aspettarci nulla dagli altri e a non pretendere nulla in cambio quando noi facciamo qualcosa. In modo inconsapevole, crediamo che “se ci preoccupiamo degli altri, loro si preoccuperanno di noi”, ed è questa credenza errata che ci porta a soffrire quando ciò non accade e che causa spesso la nascita di conflitti nelle nostre relazioni interpersonali. Al contrario, se non ci aspettiamo niente da nessuno, la gratitudine e la soddisfazione saranno altissime e ciò genererà un circolo virtuoso. “Ingrato è colui che nega il beneficio ricevuto; ingrato è chi lo nasconde, più ingrato ancora è chi non lo restituisce, e il più ingrato di tutti è colui che si dimentica di esso.” -Seneca-
  5. Buonafede: diamo sempre il beneficio del dubbio e non partiamo dal presupposto che il nostro vicino “lo fa apposta” perché è un maleducato seriale. Spesso non ci si rende nemmeno conto di creare disturbo, semplicemente perché si è troppo concentrati su ciò che stiamo facendo e non abbiamo la cognizione del tempo e dell’ora; possiamo essere distratti, con la mente altrove, persa tra mille pensieri e problema. Partiamo sempre dalla buonafede altrui e tutto sarà più semplice nell’approccio.
  6. Solidarietà: il vicino non è un nemico. Il territorio oltre la porta di casa non è teatro di guerra. Al contrario: vivere nello stesso palazzo, volenti o nolenti, ci pone in un rapporto di convergenza e/o identità di interessi con gli altri condòmini, se non altro per ciò che abbiamo in comune con loro: spazi, impianti ecc… Perché non trovare quindi punti d’incontro e incoraggiare un atteggiamento solidale nei loro confronti? Perché non mettersi a disposizione degli altri spontaneamente? Ciò con ogni probabilità stimolerà reciprocità e vi sarà di grande aiuto nei momenti più inaspettati, come quelli che stiamo vivendo in questa pandemia. Essere utile a che è stato messo in quarantena ad esempio, sarebbe un segnale forte per manifestare solidarietà a chi è in difficoltà ed è rimasto isolato. Anche solo una telefonata potrebbe fare molto.
  7. Positività: un atteggiamento positivo è sempre auspicabile in ogni ambito della nostra vita, perché ci aiuta ad affrontare tutto con lo spirito giusto, dando il giusto peso alle cose, facendo lavorare la mente per risolvere i problemi e non per concentrarci su di essi.
  8. Ottimismo: le persone positive spesso sono anche ottimiste e vedono il bicchiere sempre “mezzo pieno”. Anche nel caso in cui il bicchiere fosse “mezzo vuoto”, le persone positive, non cambiano atteggiamento, semmai, come dice Mara Maionchi, cambiano bicchiere con uno più piccolo, affinchè questo continui ad essere “mezzo pieno”. L’ottimismo è contagioso, ricordatelo.
  9. Gentilezza: last but not least. “Quando ti viene data la possibilità di scegliere se avere ragione o essere gentile, scegli di essere gentile” (dal film “Wonder”). Questo dovrebbe essere il mantra quotidiano di ognuno di noi, a maggior ragione chi vive in condominio. Sapete perché? Perché praticare gentilezza fa bene. Praticare atti di gentilezza riduce l’ansia e permette di vivere meglio in società: questa è la conclusione a cui sono giunte le due psicologhe americane Trew e Alden, in uno studio del 2015 svolto su un campione di studenti che aveva dichiarato di provare disagio nei rapporti interpersonali. Ma non è tutto. Secondo un altro studio del 2013, la psicologa Fredrickson, a partire da analisi mediche, ha scoperto che l’altruismo ha effetti positivi anche sulla nostra salute e ci rende addirittura più longevi. Partendo da queste considerazioni è nato il progetto “Coltiviamo Gentilezza” https://www.coltiviamogentilezza.it/ e l’anno scorso ha avuto luogo il primo “Festival della Gentilezza”, applicato anche in condominio. Ho  aderito al progetto e contributo alla creazione del decalogo del CONDOMINIO GENTILE, che sarebbe bellissimo che venisse affisso, ma soprattutto adottato in ogni realtà condominiale.

Il decalogo del Condominio Gentile

  1. Si rispettano tutti
  2. Si rispettano le esigenze di tutti i condomini
  3. Si agisce nell’interesse di tutti i condomini
  4. Si parla e si discute sempre con un sorriso
  5. Si ascoltano sempre gli altri
  6. Si utilizza sempre un linguaggio gentile
  7. Si agisce con cortesia e gentilezza
  8. Si rispettano gli spazi comuni
  9. Si collabora e ci si aiuta
  10. Si cerca di risolvere i problemi in maniera pacifica

Il decalogo fa propri tutti i comportamenti proattivi che prima abbiamo esaminato e fornisce uno spunto utile per migliorare la qualità della convivenza.

Quest’anno si svolgerà la seconda edizione del Festival della Gentilezza e sarebbe bello che partecipassero come protagonisti tutti i condomini d’Italia e se ne facessero promotori proprio gli amministratori di condominio.

Non solo.

Esiste anche il decalogo dell’ AMMINISTRATORE GENTILE (elaborato con l’aiuto di Claudio Calì, esperto di intelligenza emotiva e di comunicazione assertiva) , perché si sviluppi una nuova cultura anche nei rapporti tra amministratore e colleghi, dipendenti, condòmini e fornitori.

Spesso l’amministratore, anche se non se ne accorge, viene “imbruttito” dalla grigia quotidianità, fatta di lamentele e di pressioni. Ci si sente sfruttati, strumentalizzati, frustrati e conseguentemente ne soffrono tutte le relazioni. Cerchiamo di invertire la tendenza, consapevoli che con buone relazioni la vita migliora.

La gentilezza in questo senso può essere una forza esplosiva.

Il decalogo dell’Amministratore Gentile

  1. Si accolgono le persone con un sorriso e un saluto
  2. Si mantiene un atteggiamento assertivo, né passivo, né aggressivo, adottando un linguaggio educato e gentile
  3. Si comunica con empatia 
  4. In studio e in assemblea si lavora per creare un clima positivo
  5. Nelle situazioni difficili e di tensione si  mantiene la calma
  6. Si rispettano i collaboratori, i fornitori, i condómini e i colleghi
  7. Si ascolta sempre con attenzione prima di rispondere
  8. Ci si concentra per trovare una soluzione creativa del conflitto, scoraggiando sempre l’aggressività
  9. Si aggredisce il problema, mai la persona
  10. Si cerca di essere un punto di riferimento credibile, garantendo coerenza e affidabilità

L’ invito rivolto a tutti gli amministratori d’Italia è quello di aderire all’iniziativa e di promuovere una nuova cultura ed un nuovo linguaggio che ci veda alleati nell’interesse reciproco per il benessere di chi vive e lavora in condominio.

Per informazioni sulla prossima edizione del Festival: https://www.coltiviamogentilezza.it/partecipa-al-festival-della-gentilezza.html, oppure contattare gli organizzatori tramite whatsapp: 3939824709.

Daniela Zeba

Il difficile rapporto tra amministratore e condòmino: ruoli, diritti e doveri

Il condominio è spesso sinonimo di conflitto; altrettanto spesso, ci viene riportato che il conflitto nasce dal rapporto con l’Amministratore.

Perché accade questo? Cerchiamo di esplorare il fenomeno, da un punto di vista giuridico e sociologico e di dare alcune linee – guida … ad entrambe le parti.

Chi deve / può fare cosa

In qualsiasi organizzazione sociale che si rispetti, quale è anche il Condominio, i conflitti nascono di sovente dalla mancanza o dalla mancata comprensione di ruoli, compiti e attribuzioni.

Il condòmino ha spesso una percezione errata di ciò che deve fare e di ciò che può fare e, parallelamente, di ciò che è legittimo chiedere e pretendere dall’Amministratore.

L’Amministratore viene nominato dall’Assemblea dei condòmini per gestire i beni ed i servizi comuni e la manutenzione e gestione ordinaria degli stessi; egli ha quindi ampi poteri, attribuiti dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. in questi ambiti.

Tuttavia, c’è una ‘zona grigia’, costituita dai rapporti tra i privati, dai diritti di proprietà esclusiva dei condòmini sui propri beni, dalla gestione dei beni di proprietà privata, nei quali l’Amministratore non può e non deve entrare.

In parole povere, non dobbiamo contattare l’Amministratore o accusarlo di negligenza se abbiamo un’infiltrazione nel salotto, se il vicino di sopra fa rumore in ore di riposo, se la nostra televisione non riceve bene il segnale … 

Si tratta di questioni che riguardano rapporti tra privati e che tra i privati vanno risolte.

Ovviamente, laddove il nostro tecnico riscontrasse che le infiltrazioni derivano ad esempio dalla colonna di scarico condominiale, oppure che l’antenna non riceve bene per un cattivo intervento eseguito sull’impianto centralizzato, allora la questione diventerebbe ‘condominiale’, perché avremmo un danno al privato da parte di un bene condominiale e a questo punto l’Amministratore deve intervenire.

Altro punto importante: la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale. 

Purtroppo, croce e delizia delle Assemblee condominiali sono spesso i lavori allo stabile, lavori che a volte attendono di essere eseguiti da quando l’edificio è stato costruito! E’ inutile rammentare al lettore che la qualità della manutenzione di un edificio condominiale impatta direttamente ed in modo proporzionale sul valore di mercato della nostra abitazione – cioè, tanto più l’edificio è efficiente dal punto di vista energetico e ben curato e manutenuto, tanto più verrà valutato il nostro immobile in caso di vendita o anche per fornire una garanzia, ad esempio un’ipoteca.

E’ inutile avere un’abitazione da rivista specializzata in interior design se, per accedere alla stessa, dobbiamo percorrere un atrio che cade a pezzi ed una scala che ha visto giorni migliori …

Anche qui, l’Amministratore può ordinare ed eseguire lavori straordinari laddove siano urgenti, ma è il Condominio, in sede assembleare, a dover assumere la responsabilità della manutenzione più ‘importante’ dell’edificio, anche per scongiurare eventuali sanzioni penali in caso di pericolo o danno causato ad un altro condòmino o a terzi – il classico cornicione che cade e rovina su un passante.

Chiedi e ti sarà dato!

Stabilito il confine rispetto a ciò che è legittimo domandare all’Amministratore, vediamo ‘come’ domandarlo.

Nella mia esperienza professionale di legale nel settore immobiliare, di ex – Mediatore, di negoziatore per conto degli assistiti e di Formatore di Mediatori e negoziatori, ho tracciato una statistica dei casi affrontati in cui il problema non è di carattere giuridico o tecnico – contabile, bensì è un problema di … comunicazione.

Spesso ci sembra di chiedere qualcosa al nostro interlocutore, ma in realtà stiamo inviando segnali opposti e contrari; non solo; anche il nostro interlocutore potrebbe ricevere male il nostro segnale ed interpretarlo in senso opposto.

Mi si dirà, ma allora è praticamente impossibile parlare ed ottenere qualcosa dagli altri!

Non è affatto vero, tutto sta nell’allenarsi a chiedere.

Un po’ come avviene quando usiamo un computer: lui ha le risposte, sono le nostre domande ad essere sbagliate – ad esempio, spingiamo un tasto perché non sappiamo che in realtà dovevamo cliccare sullo schermo e così via.

Così come impariamo ad usare il computer o le app sui nostri cellulari, così dovremmo (re)imparare a comunicare.

Problema: non sempre sappiamo ciò che vogliamo – anzi, è raro incontrare chi lo sappia!

Un esempio pratico dalla vita condominiale quotidiana: l’impugnativa di delibera assembleare.

Quando il condòmino si rivolge a noi legali, lamentando che l’Assemblea abbia deliberato su un certo argomento, l’unica possibilità che possiamo offrire, quali tecnici del diritto, è l’impugnazione della delibera – ad esempio, perché il nostro assistito non è stato convocato, oppure ha ricevuto la convocazione troppo tardi o perché l’Ordine del Giorno era incompleto e così via.

Ma proviamo a pensare: il condòmino cosa vuole ottenere? Cosa ci sta chiedendo? Sicuramente non gli interessa di essere convocato, bensì di poter incidere sulla decisione che l’Assemblea ha preso.

Vademecum per invertire la rotta

L’esperienza vissuta a livello globale durante il 2020, dovuta alla pandemia, ci ha insegnato che la nostra vita è ora, in questo istante, che va investito tutto nel presente per rendere migliore il futuro, anche se noi non ci saremo.

Allora, mi permetto di suggerire come ‘invertire la rotta’ – come iniziare a farlo, un passo alla volta – nel rapporto tra Amministratori e condòmini: basterebbe partire da una domanda, ovvero “Sei sicuro che sia così?”. Ad esempio, abbiamo telefonato all’Amministratore per comunicargli che l’ascensore della nostra scala è rotto, dopo due giorni nessuno è intervenuto, automaticamente pensiamo “E’ un cattivo Amministratore, non sa fare il suo lavoro, non gli importa nulla del nostro Condominio”, ma siamo sicuri che sia così? Dal canto suo, l’Amministratore esegue l’estratto  conto della nostra unità immobiliare e vede che siamo morosi per 2.000,00 Euro, automaticamente pensa “E’ un cattivo condòmino, certamente al ristorante o alla vacanza non rinuncia, i soldi li ha, ma se la prende comoda (oppure) è un caso disperato, tanto meglio avviare l’azione per poi pignorargli la casa”, ma siamo sicuri che sia così?

Il pregiudizio, diceva qualcuno, è molto più vicino all’ignoranza che alla realtà: ogni volta che dobbiamo ‘amministrare’ qualcosa o relazionarci con qualcuno, sarebbe meglio farlo da un punto di partenza di conoscenza, non di ignoranza, ma la conoscenza degli altri la possiamo ottenere unicamente domandando e sapendo ascoltare.

Perciò, proviamo a fare quest’esperienza, a sospendere il giudizio ed a chiedere “Scusi, ma Lei come è arrivato a questa conclusione?” e potremmo scoprire cose davvero interessanti.

Avv. Caterina Tosatti avvocato in Roma, Vice Presidente CentroStudi Assiac, autrice di testi e articoli in materia di condominio e privacy. Formatore teorico-pratico dei Mediatori ex D.M.180/10

DOMANDE & RISPOSTE: MAGGIORANZE PER DELIBERARE IL SUPERBONUS

Nel numero di ottobre-novembre della Rivista Condominio Sostenibile e Certificato, l’avv. Pietro Maria Di Giovanni ha affrontato il problema delle maggioranza nella procedura Superbonus, rispondendo alle domande dei lettori.

Quale maggioranza occorre per deliberare i lavori che danno diritto al superbonus ?

L’art. 63 del d.l. 14 agosto n. 2020 n. 104 – c.d. Decreto Agosto –, così come convertito dalla legge 13 ottobre 2020 n. 126 ha emendato l’art. 119 del d.l. 34/2020 introducendo il comma 9bis che testualmente dispone: “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo, degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Oggetto della deliberazione assembleare, in ogni caso, non é l’accesso al superbonus, bensì l’esecuzione sulle parti comuni dei lavori indicati dall’art. 119 del d.l. 74/2020 i quali possono essere deliberati ed eseguiti indipendentemente dal riconoscimento della detrazione sulla spesa.
Con la stessa maggioranza l’assemblea potrà deliberare l’accesso ad eventuali finanziamenti ed anche l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura – modalità alternativa al godimento personale della detrazione fiscale -, sempre nei limiti delle attribuzioni dell’assemblea.
La modifica legislativa, però, non ha risolto completamente i nodi delle maggioranze necessarie allorquando per ottenere la detrazione fiscale, si debba intervenire non solo sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sulle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Considerata la maggioranza così facilmente raggiungibile, non c’é il rischio che siano in pochi a prendere decisioni onerose per tutti se il superbonus non fosse riconosciuto ?

La maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, per essere valida deve essere assoluta, cioé non ci devono essere condòmini dissenzienti che rappresentino un valore di fabbricato superiore rispetto a coloro che sono favorevoli all’intervento.
La precisazione potrebbe sembrare superflua, ma la Suprema Corte lo ha recentemente ribadito “la regola posta dall’art. 1136, comma 3, c.c., deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali” (Cass. 30 luglio 2020 ordinanza n. 16338).
Va, così, precisato che una deliberazione che ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell’edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, é annullabile, perché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge (cfr. Cass. SU 7 marzo 2005 n. 4806).

Per conseguire il “doppio salto” di classe energetica che dà diritto al superbonus l’assemblea può deliberare di sostituire le finestre del fabbricato ?

La sostituzione delle finestre, trattandosi di un intervento che si esplica sulle proprietà private dei condòmini esula dalle attribuzione dell”assemblea.
Una delibera assembleare assunta a maggioranza se l’oggetto non rientra tra le competenze dell’assemblea ovvero incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, é nulla, secondo il costante insegnamento della giurisprudenza (Cass. SU 7 marzo 2005 n. 4806).
Pertanto laddove l’esecuzione dei lavori necessari per conseguire la detrazione fiscale comporti interventi anche sulle parti private, la decisione dovrà essere presa all’unanimità dei partecipanti al condominio e se assunta a maggioranza, per il via libera ai lavori si dovrà acquisire il consenso dei condomini assenti o che in sede assembleare erano dissenzienti.
Il problema non é di poco conto in quanto il rifiuto di uno o più condomini all’esecuzione dei lavori sulla proprietà esclusiva potrebbe compromettere il risultato che la normativa richiede per accedere al superbonus.
Non si tratta di un’ipotesi remota in quanto alcuni degli interventi previsti dall’art. 119 devono essere realizzati all’interno delle proprietà private.
Si pensi alla realizzazione del c.d. cappotto che comporta un ispessimento della facciata del fabbricato ed anche la necessità di coibentare le spallette delle finestre: ciò determina una riduzione dello spazio del balcone e della luce della finestra, oltre che una serie di disagi quale ad esempio la difficoltà nell’apertura delle persiane a battente.
I balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (cfr. da ultimo Cass. 12 marzo 2020, n. 7042).
Pertanto la delibera condominiale che deciderà a maggioranza sull’effettuazione di lavori straordinari, riguardanti interventi sui balconi di proprietà esclusiva, sarà nulla (Cass. 12 gennaio 2016 n. 305).
Anche le finestre sono beni di proprietà privata e l’unica competenza riservata all’assemblea condominiale attiene al rispetto del decoro architettonico del fabbricato.
Secondo la giurisprudenza la modificazione delle finestre – nuove aperture, sostituzione, installazione dei doppi vetri – “inerisce alla sfera delle singole proprietà e, pur influendo sulla uniformità architettonica della facciata comune, concettualmente non costituisce una modalità d’uso della facciata stessa” (Cass. 9 giugno 1988 n. 3927).
In difetto di consenso del proprietario dell’unità immobiliare l’assemblea non potrà deliberare la sostituzione degli infissi, mentre si ritiene possibile deliberare – così come previsto per i balconi – l’esecuzione dei lavori di riverniciatura degli scuri e delle persiane in quanto opera finalizzata a preservare una estetica gradevole del fabbricato.
Infine va evidenziato che l’esecuzione degli interventi previsti dall’art. 119 Decreto Rilancio possa comportare anche una modifica sotto il profilo dell’estetica del fabbricato e del suo aspetto architettonico.
Anche in tal caso occorrerà che la decisione di modificare l’aspetto architettonico del fabbricato, per essere valida, dovrà essere assunta all’unanimità.

Quale dev’essere l’oggetto delle delibere che decidono sui finanziamenti e sulle modalità di utilizzo della detrazione ?

La nuova norma desta alcune perplessità interpretative in quanto sembrerebbe dilatare le competenze che il codice civile riserva all’assemblea fino ad incidere sui diritti dei singoli e tale circostanza é, per giurisprudenza consolidata, indice di nullità della deliberazione.
La decisione a maggioranza circa l’assunzione di un finanziamento incontra un doppio limite: da un lato la impossibilità di estendere le garanzie per la restituzione del finanziamento sui beni dei singoli condòmini, dall’altro la violazione del principio di proporzionalità previsto dall’art. 1123 c.c. nell’ipotesi in cui le clausole del contratto di finanziamento potrebbero renderebbe ciascun condòmino responsabile verso l’ente finanziatore per l’intera somma erogata al Condominio, senza tenere in debito conto il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.
La delibera in materia di finanziamento, per non essere nulla, dovrà quindi essere limitata alla mera decisione di ricorrere ad un finanziamento senza possibilità di assumere, se non all’unanimità, alcun tipo di obbligazione di restituzione a carico dei condomini diversa dal criterio proporzionale di riparto della spesa ai sensi dell’art. 1123 c.c. e senza possibilità di concedere garanzie reali di nessun tipo a carico dei condòmini.
Per quel che attiene, invece, le delibere che decidono sull’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 del Decreto Rilancio, si evidenzia che il Condominio si colloca nel quadro normativo che ha introdotto il superbonus come mero soggetto attuatore dell’intervento: l’art. 119 comma 9 del Decreto Rilancio prevede, infatti, che le disposizioni che riconoscono la detrazione fiscale si applicano, anche, agli interventi effettuati dai “condomìni”, ma il soggetto che deve esecitare l’opzione é il contribuente che ha diritto alla detrazione.
Nel caso di interventi effettuati dal Condominio, il soggetto beneficiario della detrazione sarà il condòmino, così come precisato dall’Agenzia delle Entrate sia nel proprio vademecum sul superbonus pubblicato nel luglio 2020 che nella successiva circolare 8 agosto 2020 n. 24/E.
Pertanto sebbene la nuova disposizione risponda all’obiettivo di semplificare ed uniformare gli adempimenti connessi alla modalità di godimento della detrazione specie nei confronti dell’impresa che effettuerà lo sconto in fattura e dei cessionari del relativo credito, la deliberazione assunta a maggioranza dovrà mantenersi nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea senza poter incidere sui diritti dei singoli condòmini che saranno, quindi, comunque liberi di decidere la modalità con la quale godere della detrazione.

Avv. Pietro Maria di Giovanni (Avvocato cassazionista, giurista d’impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condòmini. Autore di numerose pubblicazioni.)

Bonus facciate e balconi: webinar 9.11.2020 ore 15.50

Lo scorso settembre l’Agenzia delle Entrate ha reso noto un importante chiarimento: anche il rifacimento dei balconi rientra nel bonus facciate, che prevede uno sconto del 90% sull’importo dei lavori. La detrazione è prevista per interventi di consolidamento, ripristino, inclusa la pulitura e tinteggiatura della superficie, ma anche per il rinnovo degli elementi costitutivi. La detrazione, inoltre, spetta, tra l’altro, anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi in questione. Infine, l’agevolazione fiscale riguarda anche le spese sostenute per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone, nonché per rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi, dei frontalini e successiva tinteggiatura. Si tratta, insomma, di un’opportunità in più, che sarà al centro del webinar previsto venerdì 9 novembre 2020 alle 15,50.

L’evento, oltre a essere un utile momento informativo per gli addetti ai lavori, per gli amministratori di condominio e per gli stessi condòmini, ha anche il vantaggio di consentire i crediti formativi previsti dalla legge per i partecipanti (2 CFP per architetti e periti industriali; 1 CFP per i geometri; 2 CFP ai soli iscritti all’ ordine degli ingegneri– registrazione obbligatoria attraverso il portale – codice evento IN20-086FAD:

 

https://www.isiformazione.it/ita/pop_det_evento.asp?IDEdizione=599&CodOrdine=ING-VR

Per il rilascio dei CFP è necessaria la partecipazione al 100% delle ore previste)

Il webinar prevede l’intervento di amministratori di condominio, avvocati, ingegneri e architetti e si propone di chiarire gli ambiti di applicazione del bonus facciate per i balconi.
La partecipazione è gratuita, per iscriversi basta cliccare questo  link:

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