Le 6 regole da seguire della società Mckinsey per chi opera nel real estate

Inflazione e interessi più alti, decarbonizzazione e digitalizzazione, stanno ponendo il mercato immobiliare di fronte a nuove sfide che per il momento non sembrano premiare il settore che fa registrare risultati non proprio entusiasmanti.

Nei primi tre mesi del 2023, secondo Il Sole 24 Ore, gli investimenti nel real estate sono scesi in Italia a 890 milioni di euro, -74% rispetto al primo trimestre 2022. E anche le compravendite residenziali rilevano un ulteriore calo a -8,3% (166.745 transazioni, oltre 15 mila in meno rispetto al corrispettivo dell’anno precedente) che si va ad aggiungere al -2,1% del quarto trimestre 2022 (Fonte: Abitare Co, sulla base dei dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate).

Per aiutare gli operatori a sopravvivere in questo mare in tempesta la società di consulenza McKinsey ha stilato un vademecum di sei regole per chi investe ed opera nel real estate:

1. Creare soluzioni per i clienti, e non solo spazi fisici

Dopo la pandemia da covid-19 non basta più offrire un prodotto statico, ma i proprietari e gli operatori immobiliari devono ripensare il loro scopo offrendo soluzioni con un vantaggio competitivo.

Questo richiede un nuovo modello operativo, nuove capacità e un uso differente della tecnologia. Negli edifici destinati agli uffici, questo nuovo mandato significa collaborare con i datori di lavoro per capire come vogliono che i loro dipendenti utilizzino gli spazi, con soluzioni che includono ambienti più votati al benessere dei lavoratori, progetti dinamici in grado di adattarsi sia al lavoro collaborativo che individuale, tecnologie per il lavoro ibrido, sistemi di parcheggio intelligente o sistemi digitali per ordinare cibi e bevande in ufficio.

Nella vendita al dettaglio le soluzioni possono includere l’offerta di nuovi formati di negozio, sistemi di consegna e di evasione in giornata, sedi industriali adiacenti ai negozi ed esperienze di acquisto da dispositivi mobili in grado di competere con l’e-commerce.

2. Utilizzare lo sviluppo per generare slancio, non semplicemente per catturarlo

I rapidi cambiamenti del contesto economico generale rendono meno prevedibili i giochi speculativi tradizionali.

Per questo gli operatori più attenti devono creare intenzionalmente spazi che non puntano più a un unico grande cliente ma a mettere insieme cluster più variegati che traggono vantaggio dalla vicinanza di un cliente con l’altro.

3. Trovare opportunità di creazione del valore durante tutto il ciclo di vita di un progetto, non solo nei punti finali

Nel decennio precedente la pandemia, comprare bene, apportare modesti miglioramenti operativi e cavalcare i tassi massimi di contrattazione hanno prodotto forti rendimenti.

Oggi l’acquisto corretto rimane fondamentale, ma per moltiplicare i propri ricavi bisogna investire nella creazione di valore lungo tutto il ciclo di vita di un progetto. Fondi dal valore di più di 5 miliardi di dollari sono in media capaci di superare il profitto generato da operazioni coperte con fondi da un miliardo di dollari.

4. Abbracciare la sostenibilità come un’opportunità, non come un processo di conformità

Le questioni ambientali, sociali e di governance, e in particolare la sostenibilità, sono diventati fattori che creano valore. Gli operatori immobiliari possono pensare di affrontare la sostenibilità in tre modi: in primo luogo, analizzando i portafogli esistenti attraverso una prospettiva di sostenibilità (la capacità di generare rendimenti rispettando gli obiettivi climatici può anche aiutare i proprietari di immobili ad accedere a più capitale a condizioni migliori).

Secondo, decarbonizzando gli edifici esistenti, operazione che richiede investimenti, ma apre anche le porte a minori costi energetici e operativi. Terzo, costruendo nuove imprese legate alla sostenibilità, come offrire servizi di riduzione delle emissioni ad altri proprietari, generare e immagazzinare energia in loco o fornire servizi di resilienza climatica alle comunità locali. Ognuno di questi richiederà strumenti digitali e analitici all’avanguardia.

5. Incorporare soluzioni digitali e analisi avanzate in ogni processo, non solo sporadiche soluzioni individuali

Oggi i grandi proprietari stanno raccogliendo e sfruttando la potenza dei loro vasti archivi di dati per prendere decisioni migliori nel valutare le proprietà e negoziare i contratti di locazione, aggiudicandosi più affari e pagando il giusto prezzo, e creare applicazioni che servano in egual modo gestori patrimoniali, inquilini e residenti, per esempio, con piattaforme di noleggio online, moduli di richiesta di manutenzione e app di coinvolgimento della comunità.

La fase successiva della trasformazione digitale del settore richiede una migliore gestione del cambiamento e modi fondamentalmente nuovi di affrontare il business, oltre a investimenti in nuovi tipi di talenti (inclusi sviluppatori, ingegneri e data scientist).

Gli operatori più avanzati stanno facendo molto di più che acquistare o sottoscrivere applicazioni proptech (Property + Technology, nuovo modello di business che vede le tecnologie e il digitale applicati al settore immobiliare), ma stanno costruendo le proprie società e trasformando i propri processi per massimizzare il valore creato dalla tecnologia che costruiscono.

6. Concentrarsi sull’efficienza operativa, non solo sul profitto

Per tenere il passo con i cambiamenti economici, proprietari e gestori devono agire sia sui costi che sui ricavi, puntando sull’efficienza. Dal punto di vista dei costi, la costruzione di supply chain resilienti e il controllo dei costi operativi possono compensare potenziali riduzioni del margine.

Dal lato delle entrate, le attuali condizioni di mercato richiedono una maggiore intelligenza del leasing e garantire che gli affitti commerciali corrispondano all’aumento dei prezzi.