Bonus Facciate, ecco quando serve

di Pietro Maria Di Giovanni

La legge di bilancio per il 2021 in discussione in Parlamento prorogherà per tutto il 2021 il c.d. bonus facciate ? Chi può usufruirne e a quali condizioni ?

L’art. 1, commi da 219 a 224, della l. 27 dicembre 2029 n. 160 –  legge di bilancio per il 2020 – ha introdotto una detrazione fiscale pari al 90% delle spese documentate e sostenute per interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, che comunemente viene detto “bonus facciate”.

Possono usufruirne soltanto gli edifici ubicati in agglomerati urbani  che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi (zona A secondo la classificazione operata dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444).

Ovvero gli edifici ubicati in zone totalmente o parzialmente edificate – prive di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale –  in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2″  (zona B secondo la classificazione operata dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444).

La normativa riconosce l’incentivo soltanto per alcune tipologie di interventi:

– pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache  della facciata;

– coibentazione delle strutture opache della facciata che interessi più del 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, nel rispetto dei requisiti tecnici previsti dalla normativa di settore;

– rifacimento,  pulitura o tinteggiatura di balconi, ornamenti o fregi.

La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi a meno che non venga esercitata l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito prevista dall’art. 121 del decreto legge 34 del 2020 per il superbonus 110% ed estesa anche al bonus facciate.

Che differenza c’é tra bonus facciate e superbonus 110%?

Il bonus facciate é volto al recupero o restauro della “facciata esterna” di edifici o unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi gli immobili strumentali; non operano, quindi, le limitazioni oggettive previste per gli interventi che danno diritto al superbonus.

Non é previsto, neppure, né un limite massimo di detrazione, né un limite massimo di spesa ammissibile: la detrazione, pertanto, spetta nella misura del 90 per cento calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effettivamente rimasta a carico del contribuente, con l’unica avvertenza che in sede di controllo l’Agenzia delle entrate potrà verificare la congruità del costo degli interventi realizzati.

Non si é soggetti all’obbligo dell’asseverazione degli interventi, previsto per il superbonus, anche se nell’ipotesi in cui l’intervento sia influente dal punto di vista termico o interessi più del 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, il tecnico dovrà certificare la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti per  ciascuno di essi e un tecnico non coinvolto nei lavori dovrà redigere, dopo l’esecuzione dell’intervento, un attestato di prestazione energetica (APE), per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali; non é, quindi, richiesto l’APE ante lavori.

C’è invece identità di disciplina tra bonus facciate e superbonus 110% per quel che riguarda le spese che generano la detrazione fiscale: acquisto dei materiali, progettazione e altre prestazioni professionali richieste dalla tipologia di lavori, spese per l’installazione dei ponteggi, per lo smaltimento dei materiali rimossi, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, ecc..

Un edificio ha più di una facciata: si può usufruire del bonus per tutti gli interventi che le riguardano ?

Il bonus facciate ha lo scopo di incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano: per questo l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati sulle  parti visibili dell’edificio e non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, a meno che anche queste ultime non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Secondo l’interpretazione fornita dall’Agenzia delle entrate sarà possibile utilizzare la detrazione per i lavori eseguiti sulle facciate dell’edificio costituenti il suo perimetro esterno, sebbene solo parzialmente visibili dalla strada, ma non anche sulle pareti esterne opposte al punto di vista dalla strada pubblica non visibili (neanche parzialmente) da quest’ultima (risposta ad interpello n. 522 del 4 novembre 2020).

Le spese per il ripristino delle finiture originarie della facciata dopo l’apposizione del  c.d. cappotto sono comprese nel bonus facciate ?

Le spese per lavori aggiuntivi necessari per la posa del c.d. cappotto  (l’isolamento dello “sporto di gronda” e dei pluviali, la sostituzione dei davanzali, la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari ovvero la loro sostituzione, nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi tecnici) sono comprese nel bpnus facciate “trattandosi di opere accessorie e di completamento dell’intervento di isolamento delle facciate esterne nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso” (risposta ad interpello n.  520 del 3 novembre 2020)

Non sono, invece, comprese le spese per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli perché non entrano nella nozione di strutture “opache” che la norma utilizza per delimitare oggettivamente gli interventi.

Quali interventi si possono fare sui balconi grazie al bonus facciate ?

L’Agenzia delle entrate ha precisato che sono ammesse a detrazione le spese per il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone, per la sostituzione dei pannelli in vetro che ne costituiscono le pareti perimetrali, per la ritinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali per la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone (risposta ad interpello n.  289 del 31 agosto 2020), per il rifacimento del parapetto in muratura e del frontalino  (risposta ad interpello n. 185 del 12 giugno 2020).

Accede alla detrazione anche il rifacimento della c.d. “altana veneziana” – una particolare struttura architettonica assimilabile ad un balcone che sta in aggetto alla facciata – chiaramente percepibile dal suolo pubblico e che contribuisce al decoro dell’edificio (risposta ad interpello 543 del 12 novembre 2020).

Le spese sono riconosciute anche se l’intervento viene eseguito sui soli balconi e non sulla facciata (risposta ad interpello 191 del 23 giugno 2020).

Non accedono al beneficio, invece, le spese di rifacimento del terrazzo a livello: infatti tale struttura – pur costituendo una proiezione all’aperto dell’abitazione cui è contigua – è destinata, al pari di un lastrico solare, a coprire le superfici scoperte dell’edificio sottostante del quale costituisce, strutturalmente, parte integrante. Ciò che distingue un terrazzo a livello da una “copertura” è solo la funzione di tale parte dell’edificio essendo il primo, a differenza del lastrico solare, destinato anche a dare affaccio o proiezione esterna all’edificio, ma tale differente funzione non modifica la natura strutturale del terrazzo di “parete orizzontale” tale da escluderlo dal bonus facciate (risposta ad interpello 185/2020, cit.).

Fonte: Condominio S&C Gennaio 2021