Quali sono le caratteristiche che differenziano la manutenzione ordinaria dalla manutenzione straordinaria?

Per distinguere le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione si fa riferimento al TUE – Testo Unico dell’Edilizia – Dpr 380/2001.
Ai sensi dell’art. 3 lett. a) del TUE sono classificati interventi di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. Rientrano nella manutenzione ordinaria gli interventi tecnici necessari per conservare lo stato della cosa comune in modo che possa fornire ai condòmini quelle utilità che le sono proprie; gli interventi per impedire o prevenire il deterioramento della cosa comune, ovvero per riparare il deterioramento o il guasto avvenuto. Per loro natura trattasi di interventi di ripristino, conservativi e programmabili.In tale caso compete all’ amministratore il potere di effettuare detti lavori, senza necessità di interpellare l’assemblea (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).

La manutenzione straordinaria invece comprende interventi che rispondono alla finalità di urgente conservazione del fabbricato a seguito di imprevisti derivanti da cause di forza maggiore o attinenti alla struttura dell’edificio.
Si tratta di opere necessarie, inevitabili ed indifferibili, e quand’anche prevedibili hanno la caratteristica di non poter essere evitate con interventi di manutenzione ordinaria. Di norma sono opere anche molto onerose, definite “di notevole entità” che la giurisprudenza rinvia, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice il quale “può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmini (cfr. Cass. 6/11/2008 n. 26733)” (Cass. 26 novembre 2014 n. 25145). Questi interventi devono necessariamente deliberatidall’assemblea.