Luigi D'Agosto

Addio amministratore, che cosa succede quando se ne va

Sono tanti gli interrogativi che si aprono di fronte alla fase conclusiva dell’incarico di un amministratore di condominio. La legge 220/2012, entrata in vigore nel giugno 2013, abbraccia la complessità di adempimenti e obblighi cui gli amministratori sono sottoposti, aprendo a domande sull’inquadramento della figura dell’amministratore stesso e del rapporto, anche contrattuale, che lo lega ai condomini. Durante la Fiera del Condominio Sostenibile, l’avvocato Luigi D’Agosto ha risposto a diversi quesiti e dubbi intorno alla fase finale dell’incarico di amministratore. Eccone alcuni.

Domanda. L’amministratore cessato deve continuare a esercitare le proprie funzioni sino a che non sia sostituito, anche in regime di «prorogatio»?

Risposta. Sebbene una parte di giurisprudenza in passato abbia risposto di sì, nel momento in cui cessa il potere dell’amministratore di condominio non può più essere quello pieno. E, quindi, non può che essere limitato alle attività urgenti. Tutto ciò al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi, oltre all’obbligo di consegna di tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini, e fermo restando che, per tale attività, l’amministratore cessato non avrà diritto ad alcun compenso. L’articolo 1129 comma 8 del Codice civile, non sembra lasciare adito a dubbi. In questo senso anche la Suprema Corte nell’ordinanza 18185/21, che ha anche precisato come rimanga irrilevante il fatto che l’assemblea non abbia ancora nominato ufficialmente il nuovo amministratore.

L’amministratore cessato ha diritto a ulteriori compensi per le attività urgenti eseguite?

Come detto, l’amministratore cessato non ha diritto a ulteriori compensi. Ma, in caso di revoca assembleare anzitempo e senza giusta causa, l’amministratore ha diritto al risarcimento del danno, che non potrà che essere quantificato secondo il compenso pattuito anche per la restante parte di tempo per cui non ha potuto esercitare le sue funzioni a causa della revoca.

L’obbligo di risarcire il danno all’amministratore revocato prima della scadenza, vale anche per quello nominato dall’autorità giudiziaria in sostituzione dell’assemblea che non vi abbia provveduto?

La risposta è senz’altro negativa. Perché l’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria, sebbene non rivesta la qualità di ausiliario del giudice, ma instauri con i condomini un rapporto di mandato, non può essere equiparato all’amministratore nominato dall’assemblea. La sua nomina, infatti, non trova fondamento in un atto fiduciario dei condomini, ma nell’esigenza di ovviare all’inerzia del condominio ed è finalizzata al mero compimento degli atti o dell’attività non compiuta. Pertanto, il termine di un anno previsto dall’articolo 1129 del Codice civile non costituisce il limite minimo di durata del suo incarico, ma piuttosto il limite massimo di durata dell’ufficio, che può cessare anche prima se vengono meno le ragioni presiedenti la nomina (per esempio, per l’avvenuta nomina dell’amministratore fiduciario).

Può l’amministratore rinunciare, ossia recedere, anticipatamente (rispetto alla scadenza) all’incarico ?

In applicazione dell’articolo 1722 del Codice civile la risposta è senz’altro positiva. Ma sembra doversi applicare anche l’articolo 1727, sempre in tema di mandato, in base al quale il mandatario nominato per un tempo determinato, che rinunzia senza giusta causa, è tenuto a risarcire i danni al mandante (e in ogni caso deve fare la rinunzia in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti).

Quali sono gli obblighi dell’amministratore cessato?

Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore, oltre a provvedere alle attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, deve consegnare tutti i documenti, rendere conto del proprio operato con un apposito rendiconto e rimettere ai condomini tutto ciò che ha in cassa indipendentemente dall’esercizio cui le somme si riferiscono.

Che cosa può fare l’amministratore cessato se l’assemblea non lo sostituisce?

L’amministratore cessato può convocare l’assemblea o ricorrere all’autorità giudiziaria affinché nomini un nuovo amministratore nel caso in cui l’assemblea non provveda a sostituirlo.

Può la mancata nomina del nuovo amministratore, in sostituzione di quello che la stessa assemblea abbia revocato, valere ad attribuire a quest’ultimo il potere di continuare a esercitare le funzioni di amministratore in modo pieno?

La risposta è negativa perché, anche in tale caso, come ha avuto modo di chiarire anche la Suprema Corte, non è comunque ravvisabile una presunta volontà conforme dei condomini in tal senso, essendo anzi la revoca espressione di una volontà contraria alla conservazione dei poteri di gestione.

Può essere nominato nuovamente amministratore il professionista revocato dall’autorità giudiziaria per gravi irregolarità?

Sicuramente, ai sensi dell’articolo 1129, comma 13 del Codice civile, l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria per gravi irregolarità non potrà essere nominato nell’esercizio successivo. Si tratta, peraltro, di norma imperativa che inficerebbe di nullità un’eventuale nuova nomina nonostante il divieto espresso sancito dalla norma sopra citata. Permane, però, l’interrogativo, a oggi non risolto, se il divieto continui a operare per la designazione assembleare non immediatamente successiva al decreto di rimozione reso dall’autorità giudiziaria e purché, ovviamente, si tratti di persona in possesso di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge».

È indispensabile coinvolgere un avvocato nel giudizio di revoca dell’amministratore a causa delle gravi irregolarità?

Sebbene appaia in concreto difficile prescindere dall’assistenza professionale di un legale, la Suprema Corte ha ribadito che il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio dà luogo a un procedimento camerale plurilaterale tipico, nel quale l’intervento del giudice è diretto all’attività di gestione di interessi e non culmina in un provvedimento avente efficacia decisoria, in quanto non incide su situazioni sostanziali di diritti o di status e, sulla base di tali presupposti, ha confermato che non è indispensabile il patrocinio di un difensore. Tuttavia, proprio per questo, la parte che possa resistere personalmente (e che non sia essa stessa avvocato), può pretendere solamente il rimborso delle spese vive, ma non di quelle spese corrispondenti al compenso dovuto per la difesa di un avvocato alla quale la parte stessa abbia deciso di rivolgersi, benchè facoltizzata ad agire/resistere personalmente.

È possibile per il singolo condomino revocare il mandato dell’amministratore?

La risposta è negativa, il singolo condomino può chiedere la revoca dell’amministratore qualora questi non assolva ai suoi obblighi di gestione, ma non può revocarne il mandato: deve passare attraverso l’assemblea e/o l’autorità giudiziaria, a seconda dei casi e nelle modalità di cui all’articolo 1129, commi 11 e 12 del Codice civile.

Matteo Sorio