Palmiro Fronte

Che cosa non deve fare l’amministratore di condominio

Consigli pratici: dal rapporto con i condomini a come affrontare le assemblee fino all’importanza di governare la comunicazione. Sono alcuni degli spunti emersi durante la recente Fiera del Condominio. A fornirli è stato Palmiro Fronte, responsabile scientifico di Safoa, la Scuola di alta formazione per amministratori. «L’incapacità di dire di no», «subire la comunicazione anziché governarla», «non saper delegare»: sono alcuni dei difetti che complicano, fino a renderla impossibile, la vita di un amministratore di condominio, ha spiegato. Per un avvocato come Palmiro Fronte, responsabile della Scuola di alta formazione per amministratori, il vademecum sui «non compiti» dell’amministratore deve partire da un concetto: «Quello di tempo, che è una risorsa limitata: se perdo un’ora non la posso più recuperare. Il tempo comanda e troppo spesso nell’amministrazione condominiale si finisce per sprecarlo».

Che cosa evitare

Che cosa non riguarda un amministratore? «Il condominio è composto da parti condominiali e private. Io mi devo occupare solo delle parti condominiali. Se si rompe un montante d’acqua, è compito mio ricercare il guasto e far riparare il tubo. Ma se a guastarsi è il piatto-doccia della signora del piano di sopra, la cosa non mi compete: è il privato, in quel caso, la parte danneggiata. Se entrassi nella questione uscirei dal mio lavoro, sarebbe un eccesso di potere. E l’amministratore che ripara o aggiusta con i soldi del condominio, ricordiamolo, commette un illecito». Un altro caso: «Se al quarto piano fanno una festa che dà fastidio all’inquilino di sotto, è lui che deve andare a citofonare, non io. Un errore, peraltro, sarebbe mettere per iscritto le lamentele. Un amministratore non deve fare proprie le guerre degli altri». Un altro esempio, ancora: «C’è da recuperare un credito? Lasciate che a farlo sia un avvocato. È compito suo, non vostro: per errori di questo tipo ho visto amministratori condannati per mala gestio».

Le priorità

Riflette, Fronte, che «il condominio è il paradiso di un malcostume: volere che le proprie priorità diventino le priorità degli altri». Un esempio? «Se il signor Gianni vuole che si tagli l’erba, farà di tutto per far credere che questa sia la priorità del condominio, quando in realtà è una priorità sua». C’è un solo luogo, al riguardo, dove fare chiarezza: «L’assemblea di condominio. Noi dobbiamo condurre un condominio e convincere i condomini. Condurre vuol dire andare avanti insieme; convincere significa vincere insieme: se non abbiamo queste due capacità dobbiamo porci delle domande». E le priorità dell’amministratore? Tra i suoi veri compiti ci sono «il controllo della situazione contabile del condominio», «la verifica delle certificazioni di conformità», «capire se esiste il mansionario del portiere».

I problematici

«In Safoa ci occupiamo della comunicazione delle persone problematiche», ha aggiunto Fronte. «Sono quelle persone che non cambiano mai, dicono le stesse cose che dicevano cinque anni fa, le loro lamentele si perpetuano. Sono queste le persone che ci fanno perdere tempo. E su un palazzo di 40 famiglie e 100 residenti, noi avremo dai due ai cinque condomini problematici, dobbiamo saperlo». Come comportarsi, allora? «Non subire la loro comunicazione. Se non rispondiamo alle loro e-mail, per esempio, finiremo per portarci dietro il problema. Aggiornarsi e conoscere i propri compiti permette di replicare a richieste che esulano dai nostri doveri. Del resto, in generale, se ricevi 150 mail al giorno vuol dire che forse non hai evaso bene le precedenti».