Cosa succede con gli affitti brevi?

Il governo pensa di introdurre il divieto di accogliere turisti per una sola notte. Il blocco interesserebbe il 6,4% delle locazioni non alberghiere, che spesso sono ricavate all’interno di un’abitazione condominiale.

La ministra del Turismo, Daniela Santanchè, ha messo a punto un provvedimento che può bloccare i cosiddetti affitti brevi. Spesso questi affitti lampo di pochi giorni, concentrati (ma non solo) nelle città più turistiche, sono quelli che utilizzano la piattaforma Airbnb, ma non solo. E nella grande maggioranza dei casi i soggiorni, cioè le residenze affittate, si trovano in un condominio.

Che cosa può cambiare? L’idea della ministra è quella di istituire un «minimum stay», cioè una quota minima di soggiorno. Due giorni. Non si tratta di una rivoluzione: secondo le statistiche il 25% dei soggiorni bed and breakfast non supera le 72 ore e il 30-40% non oltre le 48 ore in città come Milano e Napoli, che sono più attrattive per lavoro, concerti e salute.

La spada di Damocle

Come potrebbe incidere, quindi, questa limitazione? La rete degli associati Aigab, organismo che riunisce gli operatori professionali, e che gestisce circa 20 mila immobili in tutta Italia con un giro d’affari da 300 milioni l’anno, stima che il minimum stay per gli affitti brevi bloccherebbe il 6,4% dei soggiorni, cioè quelli di una sola notte, spesso legati a concerti, eventi sportivi, soggiorni ospedalieri, esami universitari o fiere.

Ma non è detto che finisca così, perché in realtà gli albergatori chiedono un vincolo del minimum stay più rigido tre notti. In questo caso, il filtro interesserebbe fino al 25% dei soggiorni. Secondo l’Aigab, il soggiorno minimo di due notti equivarrebbe però alla perdita di quasi 300 milioni di euro, che salirebbe a 1,6 miliardi nel caso in cui si elevasse il vincolo a tre notti.

L’eccezione

In ogni caso, la proposta è ancora tutta da discutere. Ma è bene tenerne conto se vivete o amministrate in un condominio dove qualcuno svolge o vuole intraprendere questa attività. La stima del 6,4% è stata individuata analizzando oltre 300 mila prenotazioni nel 2022 in 10 mila immobili gestiti dagli associati Aigab.

Il decreto comporterebbe però una diminuzione dei ricavi, stimabile del 5%, dato che probabilmente una parte dei turisti potrebbe comunque decidere di non rinunciare alla visita della città e di allungare di un giorno la permanenza per rientrare nella regola.

Curiosamente, inoltre, il provvedimento, che bisogna ribadire è ancora tutto da discutere, prevede un’eccezione nel caso che «la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare numeroso composto da almeno un genitore e tre figli».

In questo caso, niente blocco. Dove colpirebbe il blocco Le locazioni turistiche da una notte variano secondo le città: sono il 5,2% del totale a Roma, il 6,9% a Firenze, il 7,4% a Bologna, il 9,1% a Venezia e all’11,7% a Genova, al 14,2% a Napoli, per toccare il 16,7% a Milano.

Il provvedimento proposto, in ogni caso, ha anche l’ambizione di riordinare tutte le regole sulle locazioni brevi. Ma non sarà facile. Da tempo, per esempio, è stata istituita una banca dati nazionale, che avrebbe dovuto attribuire un codice alfanumerico alle abitazioni adibite a questo utilizzo. Il codice sarebbe quindi da utilizzare obbligatoriamente negli annunci pubblicati online.

Come spesso avviene in Italia, all’annuncio non seguono i fatti e la banca dati latita. Inoltre, nella patria del localismo o, se preferite, della rivendicazione di autonomia, le Regioni hanno approvato normative locali differenti, ciascuna con obblighi specifici: in Lombardia, Puglia, Veneto, Piemonte e Campania c’è un codice obbligatorio per gli annunci. Ma ognuno è concepito in modo diverso dagli altri e sarà inutilizzabile nella citata banca dati

Come comportarsi?

Ma è consentito adibire una stanza oppure l’intero appartamento ad affitti brevi in un condominio? Dipende. La premessa è che, in ogni caso, è bene informarsi attentamente sugli obblighi e le regole, sia quelle nazionali sia quelle locali. Per esempio, dal 2017 agenzie immobiliari e portali online sono obbligati a rispettare una ritenuta fiscale del 21% sui canoni riscossi per i locatori e a trasmettere i dati alle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, pena sanzioni da 250 a 2 mila euro.

E le piattaforme digitali devono anche comunicare all’agenzia delle Entrate i codici fiscali dei locatori, i redditi percepiti e i dati catastali degli immobili affittati, pena il blocco. Dal 2018 il decreto Sicurezza ha aggiunto l’obbligo per i locatori di comunicare i dati degli alloggiati alla questura. E da gennaio 2021 chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti è considerato un imprenditore. Che cosa significhi esattamente non è chiaro.

Le sentenze

Il secondo passo è informarsi bene sul regolamento condominiale. Prevede, per caso, una esplicita restrizione in merito? Nel caso non c’è nulla da fare. A volte, invece, i regolamenti condominiali non considerano questo aspetto. Oppure può essere citato il divieto di attività alberghiera. In questo caso diventa tutto controverso. Nel dubbio si può chiedere direttamente all’amministratore.

Va aggiunto che una sentenza della Cassazione dà il via libera all’affitto breve se non c’è esplicito divieto nel regolamento condominiale, mentre altre sentenze di diversi tribunali hanno offerto pareri a volte restrittivi, in altri casi non ostativi. È buona norma informarsi prima sulle diverse decisioni dei giudici (se ne trova un repertorio suo web) per capire il contesto in cui sono state emesse e regolarsi di conseguenza.

Fare pierre

Di solito i condomini temono due cose se un vicino affitta locali: un eccessivo via vai di sconosciuti e il pericolo che assieme ai turisti entrino in condominio i ladri. Chi volesse adibire un appartamento ad affitti brevi, per questo, farebbe bene a fare pierre, cioè public relation e parlarne prima con gli altri condomini, soprattutto quelli che abitano in abitazioni contigue.

Anche raccontare all’amministratore i motivi e i criteri con cui si vuole diventare host è una buona politica. Assieme con gli altri condomini, per esempio, è consigliabile definire linee guida su quando e come saranno accolti gli ospiti. Per esempio, si può stabilire un limite alla frequenza con cui si affitta il locale. Inoltre, è possibile stabilire un limite al numero di persone accolte.

Una coppia di turisti sarà meno rumorosa di una squadra liceale di basket in trasferta. Stabilire delle regole anche per gli ospiti è necessario: paletti che possono essere comunicati al resto del condominio per rassicurare che la pace degli altri non sarà turbata. Non bisogna dimenticare, in questa attività di pubbliche relazioni, di dimostrare quanto siate responsabili, abbiate a cuore la casa, il condominio e anche al quartiere in cui si trova.

Le piattaforme online

Inoltre, affidarsi a una solida piattaforma online per la gestione e la ricerca di chi soggiornerà nella vostra casa può essere utile, anche se prevede di rinunciare a una percentuale degli introiti. Le piattaforme che obbligano ospiti e host ad avere un profilo personale e un rating pubblico offrono una trasparenza utile anche per gli altri condomini: le recensioni sono un buon motivo per entrambi di fare le cose al meglio.

Non bisogna dimenticare di fornire agli ospiti istruzioni per affrontare qualsiasi tipo di emergenza, con relativi numeri di telefono, a partire da quelli relativi a eventuali cure mediche, ma anche quelli per determinati servizi condominiali se sono presenti. Accorgimenti che renderanno
serena la convivenza con gli altri condomini.

di Giuseppe Rossi