Condominio a MIlano

Se il 110% finisce in tribunale

Il Tribunale di Milano si è pronunciato, per primo, sulla delibera che ha deciso i lavori previsti dalla legge suo superbonus. Dalla lettura dei due provvedimenti è possibile trarre alcune indicazioni per percorrere la strada che porta al superbonus senza intoppi.

Il caso

Alcuni condomini si sono rivolti al tribunale di Milano perché fosse bloccata la delibera di un condominio, con la quale erano stati approvati lavori un controvalore superiore a 33 milioni di euro, attribuiti in parte con le agevolazioni fiscali previste dal decreto Rilancio. I ricorrenti lamentavano che la decisione fosse stata adottata in modo non trasparente, senza aver fornito informazioni adeguate e sufficienti ai condomini, senza la indicazione delle ditte subappaltatrici, dei contratti assicurativi, degli importi e dei tempi dello Stato avanzamento lavori, nonché della corretta rappresentazione circa la presenza di rischi dell’operazione, sotto il profilo dei costi e dell’effettiva possibilità di fruire dei benefici fiscali di legge.

I condomini ricorrenti, inoltre, hanno denunciato la violazione dei loro diritti dominicali, in quanto i lavori interessavano anche i balconi di proprietà esclusiva, l’alterazione del decoro artitettonico per violazione e la nullità derivata delle delibere attuative con le quali il condominio aveva disciplinato il riparto delle spese per coloro che non si fossero avvalsi della cessione del credito di imposta. Infine, hanno eccepito che gli interventi antisismici deliberati dovevano essere qualificati come innovazioni gravose, adottate senza le dovute maggioranze.

In Purgatorio

Il Tribunale, con ordinanza del 13 agosto, ha però rigettato il ricorso, non ritenendo però privi di fumus boni juris i motivi sollevati dai condòmini. Il tribunale in composizione collegiale, invece, ha ritenuto fondate le doglianze relative alla lesione del decoro architettonico a seguito delle modificazioni all’estetica del fabbricato a causa delle modalità con le quali il cappotto termico sarebbe stato installato. Ha evidenziato, altresì, che l’installazione di un impianto di riscaldamento centralizzato, anche se i singoli condomini sarebbero stati liberi di aderire o meno, avrebbe determinato la costituzione di un diritto reale, legittima solo se adottata all’unanimità.

Confermata la sussistenza del periculum in mora (danno conseguente al ritardo) per gli elevati valori monetari in gioco che avrebbero determinato un pregiudizio irreparabile, il tribunale in composizione collegiale coinvolto successivalemente, con ordinanza del 30 settembre, ha disposto la sospensione dell’efficacia della delibera impugnata. La lettura coordinata dei due provvedimenti consente di trarre utili indicazioni per coloro che si stanno avviando sulla strada del superbonus.

Corretta informazione

Il primo provvedimento ha ritenuto l’infondatezza della carenza di informazioni, disaminando il percorso che il condominio aveva fatto per arrivare alla delibera. Poiché questa parte dell’ordinanza di agosto non è stata modificata dal tribunale in composizione collegiale, deve ritenersi che alla base della delibera sul superbonus vi debba essere una concreta e continua circolazione delle informazioni. L’amministratore dovrà affrontare il percorso partendo dalla verifica delle condizioni preliminari per l’accesso alla detrazione incentivante, che spesso è la leva che rende più facile la deliberazione dei lavori, a cui dovrà seguire l’affidamento a un tecnico specializzato per gli approfondimenti necessari e per la redazione di uno studio di fattibilità, che dovrà essere portato alla cognizione dei condomini e alla discussione in assemblea.

Importante, già in questa fase, è acquisire le dichiarazioni di ciascun condòmino circa la volontà di eseguire lavori anche sulla sua proprietà esclusiva. Tali informazioni potranno essere utilizzate dall’amministratore per orientare l’assemblea circa l’opportunità di affrontare la spesa per la redazione dello studio di fattibilità. Se, infatti, la maggior parte dei partecipanti al condòminio fosse contraria ai lavori sulle proprietà esclusive, sarebbe difficile integrare i presupposti per ottenere la detrazione incentivante: perché quindi, spedere soldi per uno studio di fattibilità che avrebbe esito negativo?

Soluzioni progettuali

Tali informazioni potranno, poi, essere fornite anche al tecnico che potrà elaborare le soluzioni progettuali più idonee perché i lavori da deliberare consentano di ottenere le detrazioni fiscali. Uno studio di fattibilità siffatto, tra l’altro, sarà del tutto definitivo: verificata preliminarmente la possibilità di utilizzare la detrazione incentivante per finanziare i lavori, l’assemblea potrà procedere con il passo successivo, cioè l’affidamento al tecnico della progettazione definitiva degli interventi e la redazione del computo metrico necessario per acquisire le offerte economiche delle imprese interessate a eseguire i lavori.

Sarebbe utile, in questa fase, chiedere ai condomini di manifestare la loro volontà circa l’uso della detrazione fiscale o di esercitare l’opzione prevista del decreto Rilancio (la cessione del credito). È importante che il progetto sia accompagnato da una relazione illustrativa di dettaglio degli interventi individuati e la detrazione fiscale a cui accedono. Tale documentazione dovrà essere portata a conoscenza dei condòmini, anche se in conformità con il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità, va precisato che non è necessario che sia allegata all’avviso di convocazione dell’assemblea.

Va annotato, però, che nel caso citato, il tribunale ha ritenuto quale punto di forza del corretto processo decisionale il fatto che la relazione approfondita fosse allegata all’avviso di convocazione e che il documento presentasse caratteri di specificità e analiticità, in modo da consentire agevolmente ai condomini di comprendere l’oggetto dell’assemblea e gli argomenti da discutere.

Chiarezza sui lavori

Altro elemento di positiva distinzione è stato individuato nel fatto che nell’ordine del giorno fosse stata fornita «una descrizione degli interventi di manutenzione previsti, con specificazione di quelli coperti dal superbonus 110% e di quelli, invece, oggetto della ordinaria detrazione fiscale al 50% e con suddivisione dei costi per ciascuna categoria e degli oneri previsti per i condomini, al netto delle detrazioni fiscali». Dopo l’approvazione del progetto si dovrà reperire l’offerta economica approvata la quale si dovrà sottoscrivere il contratto di appalto con l’impresa affidataria dei lavori.

Il Tribunale di Milano ha ritenuto che la delibera con la quale si sceglie l’impresa possa anche omettere il nome delle aziende subappaltatrici o il massimale delle polizze degli asseveratori se i condòmini sono «consapevoli che l’amministratore, nell’ambito del mandato alla sottoscrizione del contratto di appalto avrebbe definito tali aspetti di dettaglio non ancora del tutto perfezionati». Anche se il tribunale collegiale investito del reclamo nulla ha obiettato sul punto, si suggerisce che l’assemblea sia messa al corrente dall’approvazione della bozza del contratto di appalto, in conformità dell’orientameno della giurisprudenza di legittimità. Si consiglia, quindi, di mettere l’assemblea a conoscenza di tutte le clausole del contratto e ne approvi il testo, autorizzando l’amministratore alla stipula.

La scelta

La scelta di intraprendere il percorso che porta all’esecuzione dei lavori di efficientamento sismico ed energetico utilizzando in tutto o in parte le detrazioni fiscali non è soggetta al sindacato del giudice, in quanto la corretta informazione ricevuta pone i condòmini nella condizione di legittimamente valutare il ricorso alla detrazione fiscale quale strumento non solo per pagare i lavori, ma anche per incentivare la loro esecuzione.

Tale scelta rientra nella discrezionalità dell’assemblea, anche se i lavori potrebbero non essere valutati indifferibili o necessari, che non è soggetta a sindacato del giudice sotto il profilo della «opportunità o convenienza economica» dell’intervento, soprattutto se «non emergono profili di abuso di potere della maggioranza o di grave pregiudizio alla cosa comune in quanto l’operazione appare, anzi, finalizzata al miglioramento dell’efficienza energetica e, in generale, delle condizioni degli edifici condominiali».

Sul punto il tribunale ha dimostrato di fare buon governo dei principi sanciti dalla Corte di Cassazione, per la quale «esulano dall’ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall’assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni» (cfr. da ultimo Cass. 17 agosto 2017 n. 20135).

Il limite alle deliberazioni

La delibera che decide l’esecuzione dei lavori di efficientamento che danno diritto alla detrazione fiscale incentivante, sebbene adottata nel rispetto delle maggioranze introdotte all’articolo 119 comma 9bis del decreto Rilancio, si inserisce, comunque, nell’ambito del diritto condominiale e ne deve rispettare i principi cardine.

Così come anticipato nella rubrica Domande e risposte nel numero di novembre 2020 di Condominio Sostenibile e Certificato, la maggioranza introdotta dal comma 9bis dell’articolo 119 d.l. 34/2020 non consente al condominio di assumere deliberazioni che vanno a incidere sulla proprietà privata dei condomini. Riprendendo un recente pronunciamento della Cassazione, commentata in questa rivista nell’articolo «Sull’estetica vince il singolo» (aprile-maggio 2021), il tribunale in composizione monocratica aveva evidenziato come l’assemblea pur avendo il potere di deliberare l’isolamento termico del bene comune facciata, non può deliberare interventi che producono effetti sul balcone restringendolo: in tal caso si devono utilizzare accorgimenti tecnici che impediscano ogni ingerenza sulla proprietà esclusiva del singolo condomino.

Tanto ciò è vero, che tale aspetto non ha costituito vizio della citata delibera impugnata, proprio perché in quel caso il cosiddetto cappotto non sarebbe stato posizionato sui terrazzi dei condomini, che non avrebbero manifestato il consenso alla riduzione del proprio balcone. E tale circostanza è stata apprezzata anche dal tribunale in composizione collegiale: ne consegue che senza la previsione della facoltà per il condomino dissenziente di non realizzare il cappotto sul proprio balcone, la delibera avrebbe maturato un ulteriore profilo di illegittimità.

Occhio all’estetica

La maggioranza speciale introdotta dal decreto Rilancio non consente, poi, di assumere deliberazioni con le quali si modifica l’estetica del fabbricato. Infatti, è indubbio che il cappotto termico abbia un impatto sul decoro architettonico dell’edificio. Ma anche se l’intervento progettato può ritenersi «migliorativo sia sotto il profilo del risparmio energetico, sia tenuto conto delle attuali condizioni degli edifici (è incontroverso che le facciate necessitino di manutenzione)» e, di conseguenza, anche necessario. Tuttavia, tale intervento, per essere legittimo, avrebbe dovuto «essere tecnicamente realizzato con modalità diverse, che consentono di mantenerne le attuali caratteristiche estetiche, essendo possibile reperire sul mercato rivestimenti che, per forma e lucentezza, sono del tutto analoghi, se non identici» a quelli esistenti «tali, comunque, da non consentire di apprezzarne la differenza» (così l’ordinanzadi accoglimento del 30 agosto).

D’altra parte, per la Suprema Corte costituisce «innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio» (Cass. Civ. sez. VI-2 24.02.2020 n. 4909). L’uso di un rivestimento di materiale diverso da quello esistente, il cambio di colore, con l’adozione di colori del tutto diversi e non una mera difformità per tonalità o per nuance, e l’inserimento di nuovi elementi architettonici sono elementi che modificano il decoro architettonico del fabbricato e devono essere deliberati all’unanimità.

Il Codice prima di tutto

L’aricolo 119 del decreto Rilancio non costituisce, pertanto, norma in deroga alle previsioni del Codice civile: per questo il tribunale in composizione collegiale ha accolto anche l’ultimo motivo di impugnazione relativo all’impossibilità di costituire, sempre con deliberazione assunta a maggioranza, un diritto reale sulla cosa comune. Il giudice monocratico non aveva ben colto la portata della censura relativa all’impossibilità di costituire un diritto reale a maggioranza e si era limitato a osservare che l’aver reso facultativo ai condòmini il collegamento al nuovo impianto di riscaldamento centralizzato, aveva risolto il problema della ingerenza del deliberato assembleare nei confronti delle proprietà esclusive. Il reclamo del 30 agosto, invece, ha evidenziato che tale punto della delibera coinvolgeva non soltanto l’aspetto della tutela della proprietà privata, ma anche l’occupazione permanente di parte dello spazio comune, con la costituzione di un diritto reale sullo stesso, che si potrebbe legittimamente costituire con una delibera assunta all’unanimità ai sensi dell’articolo 1108 comma terzo del Codice civile.

Occorre, quindi, fare tesoro delle indicazioni fornite dal primo precedente giurisprudenziale sull’argomento per evitare che il percorso verso il superbonus venga bruscamente interrotto dall’autorità giudiziaria.

Avvocato Pietro Maria di Giovanni